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재개발 아파트 구입시 취득ㆍ등록세 어떻게 되나

조합원 입주권 세금부담 커                                                          2008-02-01  [중앙일보조인스랜드]

 

장인석 아파트, 재개발, 재건축 現 주간동아 부동산칼럼리스 前 신동아 기자

많은 사람들이 재개발(재건축) 아파트에 관심을 갖고는 있지만 관련 세금에 대해서는 의의로 잘 모르고 있다. '재테크=세테크' 라는 말이 있을 정도로 세금이 부동산 투자에서 차지하는 비중이 높은 만큼 거래 전 미리 확인하는 습관을 반드시 갖도록 한다.

▶재개발(재건축) 예정 주택 구입 시 세금

◎취득세(농특세 포함)=실제 구입대금의 1%(전용면적 85㎡ 초과는 1.3%)
잔금지급일로부터 30일 이내
◎등록세(지방교육세, 농특세 포함)=실제 구입대금의 1.2%(전용면적 85㎡ 초과는 1.4%)
잔금지급일로부터 60일 이내

▶재개발(재건축) 조합원 입주권 구입 시 세금

재개발(재건축) 예정 주택은 정비구역 지정-조합설립 인가-사업시행 인가-관리처분계획 인가를 거쳐 이주-철거-공사-완공 등의 과정을 거치게 된다. 이때 재개발(재건축) 예정 주택은 관리처분계획인가일 이후부터 조합원 입주권으로 변하게 되며, 완공되면 완공일을 기준으로 다시 주택이 된다.

조합원 입주권을 구입하게 되면 주택이었을 상태와 취·등록세 납부 기준이 달라진다. 입주권은 건물이 멸실된 것으로 보기 때문에 토지에 대한 취·등록세를 내게 되는데, 토지는 주택과 달리 취·등록세 감면 혜택이 없기 때문에 세율이 4.6%로 커지게 된다.
그런데 조합원 입주권은 토지 상태이긴 하지만 새아파트 건물 분 가격과 프리미엄까지 포함돼 거래된다.

 

과세 표준을 토지 값에만 국한하자는 주장도 제기되고 있지만 거래대금에서 토지 값만을 분류하는 것이 현실적으로 어렵다는 판단에 따라 실제 구입대금의 4.6%를 취·등록세로 부과하고 있다.

◎취득세(농특세 포함)=실제 구입대금의 2.2%
잔금지급일로부터 30일 이내

◎등록세(지방교육세 포함)=실제 구입대금의 2.4%
잔금지급일로부터 60일 이내

▶재개발(건축) 아파트가 완공되면 내야 할 세금은

보유하고 있던 재개발(재건축) 예정 주택이나 조합원 입주권이 완공 후 새 아파트가 된 후에도 취득세 및 등록세를 내야 한다. 하지만 원조합원과 승계조합원, 조합원 입주권 구입자, 일반분양자에 따라 부과액이 달라진다.

원조합원이란 사업시행인가일을 기준으로 이전에 주택을 구입한 조합원을 말하며, 사업시행인가일 이후 주택을 구입한 사람은 승계조합원이 된다.

△원조합원
◎취득세(농특세 포함)=전용면적 85㎡ 이하는 과세 면제, 초과는 청산금의 2.2%
취득일(이전 고시 다음날이나 사실상 사용일)로부터 30일 이내
◎등록세(지방교육세 포함)=전용면적 85㎡ 이하는 과세 면제, 초과는 청산금의 0.96%
이전 고시 다음날로부터 60일 이내

△승계조합원
◎취득세(농특세 포함)=청산금의 2%(전용면적 85㎡ 초과는 2.2%)
취득일로부터 30일 이내
◎등록세(지방교육세 포함)=청산금의 0.96%
이전 고시 다음날로부터 60일 이내

△조합원 입주권 구입자
입주권을 보유하고 있는 사람은 토지에 대한 취·등록세만 냈기 때문에 아파트가 완공되면 건물에 대한 취·등록세를 또 납부해야 한다. 신축건물을 지은 것과 똑같이 간주하는 것이다.

◎취득세(농특세 포함)=완공된 아파트의 해당 평형 건축비(조합에서 원가로 산정)의 2%(전용면적 85㎡ 초과는 2.2%)
취득일로부터 30일 이내

◎등록세(지방교육세 포함)=완공된 아파트의 해당 평형 건축비의 0.96%
이전 고시 다음날로부터 60일 이내

△일반 분양자
일반 분양자는 청약통장 등을 사용하여 일반 분양 물량에 당첨된 사람을 말한다. 이때 당첨된 사람이 갖는 권리를 분양권이라 하며, 분양권은 입주권과는 달리 취·등록세를 별도로 낼 필요가 없다. 다만 입주 시 잔금을 지급하게 되면 주택을 취득하게 되며 이때 취·등록세를 내게 된다.

◎취득세(농특세 포함)= 분양가액의 1%(전용면적 85㎡ 초과는 1.3%)
잔금지급일로부터 30일 이내

◎등록세(지방교육세, 농특세 포함)=분양가액의 1.2%(전용면적 85㎡ 초과는 1.4%)
이전 고시에 따른 보존등기(조합)이후 60일 이내