(윤명선 칼럼) 새해 부동산 투자요령

[윤명선]

-물고기와 부동산은 있을 곳에 있어야

고전인 노자에 어불가연(魚不可淵)이라는 글귀가 있습니다. 물고기는 깊은 연못을 벗어나지 않는 게 좋다는 뜻입니다. 깊은 연못을 벗어나서 개천으로 가게 되면 이익 될 게 없을 것이기 때문입니다. 날씨가 가물어 물이 마르게 되면 자칫 생명을 잃을 수도 있을 것이고,

자동차도 잘 다니지 않은 변두리에 가게 딸린 집 사놓고, “집산지 2년이 됐는데 값은 그대로 있고 대출이자만 물고 있습니다. 장사도 되지 않습니다. 지금이라도 팔아야 할까요? 아니면 가지고 갈까요? 좀 더 가지고 가면 시세가 오를 수 있을는지?”라고 묻는다면 뭐라고 대답을 할 수 있겠습니까.

결국 입지선정에서 실패를 했다고 봐야 하겠지요. 시세의 오름을 목적으로 가게 딸린 주택을 구입했다면 당연히 작고 비싸더라도 도심에서, 즉 깊은 연못에다 터전을 잡았어야 했음에도 외곽 개천으로 빠져버렸기 때문에 오르기는커녕 값은 그대로 있게 됐다고 볼 수밖에요.

도심이란 꼭 서울 어느 곳이나 수도권 어느 곳을 말하는 것이 아닙니다. 지방도시뿐 아니라 시골 면소재지라도 오를 곳은 따로 정해져 있습니다. 산골마을에도 마을 앞 개똥밭은 언제나 값이 비싸지 않던가요? 그 곳이 바로 그 지역의 깊은 연못인 것입니다. 어느 지역, 어느 지방이나 투자를 해야 할 심장부는 딱 정해져 있습니다.

물론, 허허벌판이 하루아침에 개발의 바람이 부는 호재들도 있고, 민둥산이 상전벽해가 되어 공장이 들어서기도 하지만 그건 개발로 인한 호재일 뿐이고, 그로 인해그곳이 투자의 심장부가 된다면 그때부터는 바로 거기에 투자를 해야 하겠지요.

그러나 사람들은 너무 먼 장래를 장밋빛으로 계산하거나, 떠도는 소문에만 의존한 나머지 막연한 기대로 투자하는 실수를 저지르고 나서 후회하는 사례를 봐오고 있습니다. 안전진단이 떨어진 재건축도 10년 가까이 걸리는데 소문만 무성한 개발이 어찌 단시일 내에 이뤄질 수 있겠습니까?

이곳에 뭐가 들어온다, 뭐가 지나간다는 말은 자칫 희망사항 뿐일 수도 있고, 어영부영 10년 세월이 흘러버릴 수도 있습니다. 특히 외곽이 빨리 식고 더디 더워지는 일은 부동산시장에서 늘 있어온 일이기 때문에 투자에는 장기와 단기를 잘 구분해야 하는 것입니다.

1960년대부터 1980년대까지는 서울과 수도권이 한창 개발기에 있었고, 지방 도시들도 나름대로 개발 과도기를 겪고 있었기 때문에 부동산 도너츠법칙(도너츠는 외부에서부터 부풀어 오른다는 법칙)이 투자원칙으로 자리 잡기도 했었지만 지금은 자칫 실개천이 되는 수가 있음을 체크하셔야 합니다.

-부동산투자는 순리대로 하라-

부촌의 상징인 고급빌라나 타운하우스는 시세상승보다는 쾌적성과 사생활보호 등 삶의 질이 주목적이므로 주로 역세권과는 거리가 먼 곳에 있습니다. 인프라 또한 약한 곳에 자리하고 있다는 표현이 옳을 것입니다. 너무 물이 맑거나 청정한 곳은 고기가 모여들지 않듯이 부동산도 그런 곳은 시세상승이 약하고 거래도 쉽게 이루어지지 않습니다.

전. 답은 경작이 주목적입니다. 그런데 경작은 하지 않고 시세상승이 있어주기를 기다린다면 잘 못된 투자라도 봐야지요. 물론, 물가가 오르고 화폐가치가 떨어져 실물자산의 명목가치가 높아지게 되면 값은 불어나겠지만 그리되지 아니한 곳도 있습니다. 오를 때는 전. 답만 오르나요? 가건물이나 포장마차도 오르지,

거주도 목적이고 투자도 목적일 때의 입지선정이 제일 어렵더라는 말씀을 드립니다. 두 마리의 토끼를 다 잡아야 할 곳이 그리 많지 않다는 것입니다. 밑천은 짧은 데, 즉 그물은 하나인데 어찌 두 마리의 토끼를 다 잡을 수 있겠습니까?

서울에 거주하시는 어느 분의 상담 질문내용입니다.

“전세 8천에 살고 있습니다. 어찌어찌 모으다보니 5천을 모았습니다. 25평정도 규모로서 1억 3천으로 갈만한 곳이 있을까요? 거주도 좋지만 투자성이 있었으면 좋겠습니다. 물론, 대출을 안아야 하겠지만 연봉이 별루여서… 그리고 애 때문에 외벌이거든요. 1억 정도 대출 안고 갈만한 지역을 추천해주시기 부탁드립니다.”

대출 1억 포함하여 모두 2억 3천으로 거주도 하고, 돈도 벌수 있는 지역을 점찍어 달라는 질문인데 질문자의 심정은 백번 이해하나 그런 입지를 선정하기는 그리 쉽지 않습니다. 물론, 서민입장에서 2억 3천이면 엄청 큰돈이지만 설사 있더라도 오래된 주택이거나 또 직장거리와 맞지 않게 됩니다.

전세를 살다가 첫 집을 마련할 때에는 짐을 무겁게 지면 안 됩니다. 즉, 빚이 많게 되면 저축이 늦어지고 집에 눌려 지내는 일이 일어날 수 있기 때문입니다. 부동산은 서울 도심에서 거리가 멀면 멀수록 값은 적어지기 때문에 직장거리에 맞춰 출퇴근 거리를 약간 늘리는 방법이 더 좋다는 답변을 합니다.

또 다른 어느 분의 질문내용입니다.

“용인과 분당에 집이 있습니다. 두 채 모두 팔려고 내 놨습니다. 두 채를 다 팔고 용인에서 전세로 거주하렵니다. 7억이 남습니다. 강남 재건축 물량을 사되 부족한 돈은 전세금으로 채우거나 대출금으로 충당하고 나중에 건축이 되면 입주할 예정입니다. 어느 아파트를 사야 수익성이 있을까요? 좋은 답변 기다리겠습니다.”

있는 집 두 채 다 팔고 강남으로 들어가겠다는 취지의 질문입니다. 글쎄요, 수익성이 있을지 걱정부터 앞섭니다. 조건부로 안전진단 통과한 어느 아파트 102㎡짜리10억 정도 줘야 하는데 나중에 추가부담금은 2억 가량 될 것이고, 주위 시세는 12억 정도에 머무르고 있어 투자해도 남을 게 없다는 계산이 앞서기 때문입니다.

있는 주택 다 팔고 훗날을 기약하면서 재개발이나 재건축 해당 주택을 사겠다는 질문에는 특별한 사정이 없는 한 신중을 기하라는 답변을 합니다. 세상은 날마다 변하고 또 변하기 때문에…

-앞으로 금융위기는 자주 온다-

2008년 세계적인 금융위기는 지금도 그 상처가 가시지 않고 있습니다. 3년이 채 못 되어 2011년에는 재정위기가 왔습니다. 그런데 이런 금융위기는 앞으로 자주 올 수 있습니다. 이유는 뭘까요? 세계가 하나 되었다는 것입니다. 세계가 하나 되면 화폐의 속도가 빠르게 일어나게 됩니다.

마치 썰물과 밀물처럼 이익이 있는 곳을 따라 돈이 빨려 들어갔다가 하루아침에 다시 빠져나오는 현상이 일어나게 됩니다. 갑자기 돈이 빠져 나가게 되면 그 나라는 금융위기에 처하게 되고 다른 나라까지 곤혹을 치르게 되는 것입니다.

금융위기가 일어나게 되면 크나 작으나 부동산시장은 직격탄을 맞게 됩니다. 또한 일단 거래가 멈추게 됩니다. 그래서 늘 부동산투자자들이 가슴을 조이게 되고 놀라게 되는 것입니다.

우리나라는 정권이 바뀔 때 마다 부동산정책이 바뀝니다. 어느 정권이나 부동산은 가격이 올라가도 부담을 느끼고, 내려가도 부담을 느낍니다. 완만한 상승을 기대하지만 돈이 불어나면 막을 길이 없기 때문에 규제책을 내놓게 되는 것입니다.

규제정책과 완화정책은 약 2년 주기로 반복을 합니다. 그 주기를 미리 예측하는 일도 부동산재테크에서 기본적인 사항이 돼 버렸습니다. 앞으로 풀려야 할 규제정책이 아직도 상당수 있습니다.

또 지역개발・뉴타운・도로시설 등 포플리즘 공약은 선거 때마다 등장합니다. 그런 공약이 제대로 지켜지던가요? 그런 공약 다 지키려면 나라살림은 거덜 나게 됩니다. 선거공약은 기대하지 않음이 좋습니다. 그런 걸 기대하기 보다는 어느 곳이 좋은 연못인지 멀리 내다보고 찾아내는 일이 올바른 투자일 것입니다.

글쓴이 : 윤명선

21세기부동산힐링캠프(부동산카페)운영자. http://cafe.daum.net/2624796

법무법인 세인(종합법률사무소)부동산팀장. 010-4878-6965. 031-216-2500

수원대 사회교육원 부동산학과 출강. 봄학기 학생 모집 중.

[권태균]

좋은글 감사합니다.

[이선화]

짧은 밑천으로 거주와 투자
두마리 토끼를 잡기 어렵다는
말씀 공감합니다 저라면
출퇴근 거리를 늘리더라도
투자쪽에 조금더 비중을
둘것같습니다~감사합니다

[(이숙종)]

앞으로 금융위기는 자주온다는 말씀
깊이 새겨둡니다~

[천사앤앙마]

좋은 말씀 감사합니다.

[김은경]

좋은지침이 되었습니다. 보고 듣고 생각하게 되어 감사드립니다.

[남존]

새해 부동산 투자요령
제목도 좋고 내용도 만점입니다
명심하고 새해를 시작하겠습니다
감사드립니다

[황산]

말씀 잘 새겨 듣겠습니다.

[산동부]

좋은 말씀 잘 보고 갑니다

[green]

모두 마음에 와 닿는 말씀입니다..
감사합니다..

[홍종두(태안택지개발010 5236 0014)]

윤명선 팀장님의 날카로운 지적과 판단! 감사합니다!

[은목서]

공감가는 좋은 글 올려주셔서 감사합니다.
새해 복 많이 받으시고
올 한해 만사형통 하세요 !^*^

[윤애현]

정말 공감가는 글입니다.
새해 복 많이 받으시고 소망하시는 일이 이루어지는 한해가 되세요~

[굴비]

귀한 글 감사합니다