내집마련기술 |
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눈높이 아파트를 장만하는 행동전략6단계 [최정환] |
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1. 내집마련후에 투자하라 [2002년 주택보급률100% but,자가거주율은 오히려감소 '80[58.6%]=>2000[54.2%] |
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2. 인터넷활용; 지역(동)별 정보 닥터아파트등정보 1~2년 지속/전자지도/중개업소와 친해둬라(급매물정보) |
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3. 짝수해; 대규모 계약 갱신의해/ 주택은 아파트에 투자하라[전문가,통계,전망 믿지말고 스스로 상승률 예측] |
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4. 달콤한정보는 거짓말이라고 생각하라[떳다방/기획부동산의 **%임대수익보장 등은 무시하라] |
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제로섬게임[벌면 잃는사람있어] 분양광고는 뒤집어 생각하라! 4년후를 생각해보자! |
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정부의 뒷북정책만 믿다가는 큰일난다[냉정히 판단; 대통령이 집값잡겠다고하면 그때가 큰시세 한,두해] |
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5. (상대적)저평가된 아파트를 찾아라[미래가치가있는 눈높이 아파트를 장만하라] |
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입지가 중요[주거-투자 둘다 만족시키는 곳/지하철등 교통이 편리한곳/주변에 유해환경이 없는곳] |
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대규모개발지역[목동/올림픽훼밀리,선수촌/신도시/1천세대이상 대규모단지]/건설사,브랜드인지도 |
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용적률이 낮고 대지지분이 높은곳/중대형이 골고루 분포된곳[고정상향이주수요/외부접근수요가 많다] |
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재건축/리모델링이 가능한서울요지의 대단지/주변에 큰도로를 끼고 지형이 기형이지 않은곳/지역난방 |
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확실한재료(9호선 역세권 아파트)가 있는곳은 현재의 불편감내[월드컵경기장주변;광주/상암] |
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6. 역세권을 거꾸로 뒤집어보자. [10년후 가치? 현재가치/도보10분500m 1차 역세권/자전거10분 평지1.5km] |
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비역세권인 도심인근지 >>역세권인 변두리(가격은 비싸도 교통비용, 손실시간 커) |
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7. 80년대 중반이후 아파트 눈여겨봐라[새아파트/재건축아파트에비해 상대적 저평가] |
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투자가치 높은 A[강남,송파 재건축] |
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주거가치 높은 A[올림픽&아시아 선수촌 A,목동A(+투자가치), 노원구 대단지,신도시A] |
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중고아파트를 사라. 새 아파트는(헌아파트된다/투자가치 낮아) 부자들만 살도록 내버려두자. |
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대지지분과 용적률은 미래를 위한 저축이다. 단, 입지가 좋아야한다.(재건축A값이 새A보다 4배상승) |
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입주 7~8년차 A를 주목하라.[단, 대지 지분이 넓을것] 강남 일원본동 A 향후20년 투자, 주거 만족 |
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서울A시세 |
입주후2년 완만한상승 |
3~4년 |
7~8년 |
9~10년 11~14년 |
15년이상 |
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2001년 |
895만/평 |
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786만 |
하락 |
792만 825만 |
1117만원 급등가 |
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8. 리모델링 관심[재건축 기대감없는 10년쯤된 고층A] 지분은 그대로/평형은 넓게 |
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9. 대단지 주변이 아닌 대단지아파트에 들어가라[세월이 지날수록 격차2배이상; 대단지 강남>서울>경기] |
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새아파트와 조망권은 부자에게 양보하자[주변저층 재건축;조망권 사라지는 경우도 발생] |
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10.과거 시세추이분석은 입지분석만큼 중요하다(역사는 다시 반복된다/강남,강동,목동,과천) |
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1994년 |
1998년 |
2001.3월 |
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목동1단지 30평 1985년 입주 |
1.6~1.9억 |
1.8~2억 |
2.3~2.4억 |
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도화동 우성34평 1989년 입주 |
1.7~2억 |
1.5~1.7억 |
1.5~2억 |
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대치동 주공 31평 1980년 입주 |
1.6~1.9억 |
2.4~2.5억 |
5~5.1억 |
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II. 타이밍의 승부사가 되라(부화뇌동X, 기회오면 잡아채라; 서울,수도권에 국한됨) |
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1. 향후 교통과 환경이 개선되는 곳은 미리 선점하라 [분양권 등] |
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재건축A[시공사/조합결성 단계별 상승]; 안전진단탈락,조합결성무산 가격하락시 매수기회[결국 진행돼] |
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9호선 역세권[환승역 중심] 부화뇌동은 금물/막차를 피하라-오피스텔X, 너무 서두르면 낭패 |
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무리한융자는 파멸의 지름길, 누구에게나 기회는 몇번 찾아온다, 쉬는것도 투자, 모르는 것도 투자[선무당] |
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시중유동성증가=집값상승 +올림픽/월드컵 소비심리 급팽창 |
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2. 투기할 시점이아니라 투자할 시점을 골라라.[어느곳,어떤A가 상대적으로 더유망한가?]시세에 현혹되지 않는 |
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안목! 중앙일보 부동산시세 참고[1년간 평균시세 상승폭 확인/주기적/상승률 높은곳으로 갈아타라] |
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3. 역행투자[내집마련은 집값조정기에하라!]쌀때 더 좋은 평형,층수선택 급매물 사둬. |
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4. 청약관련 통장만 믿다가는 큰코다친다[상승기에는 기존주택매입/오르는 분양권 매입고려] |
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5. 적금만기만 기다리지 말자[해약을 두려워하면 기회는 달아난다/현금들고가서 사라!] |
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6. IMF때 집샀어도 망한사람 많다[강남,분당,목동 헌아파트 팔고 인천 대형 새 아파트 산 사람…] |
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III. 꼼꼼히 따져 계약하라[적정가격보다 싸게나온 급매물을 사라] |
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1. 현재A의 시세파악은 정확하게 하라[일간지;매주시세표/인터넷;가상매물주의 1억차도!/하한가이하매물많다] |
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부동산은 정가가 없다. 입지좋은 곳**싸게사면 좋고 안되면 안사도좋다고 접근하는것이 상책! |
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중개업소[개별동의 개별 A값파악]모든 A는 제값이 있다[스스로 찾아라] 인테리어/인터넷시세에 홀리지마라 |
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원하는 매도호가에 사겠다는 매수자가 나타난다는 것은 곧 부동산 가격이 오를수 있다는 징조?? |
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2. 아무리 바빠도 발품은 꼭팔아라[직접방문;입지,시세파악/충동구매 불가능]모델하우스 치장X,사전지식+분석 |
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시세정보/지역의수준 A값 상승에 중요한 영향/학교,도서관,공원,유흥업소,혐오시설,상가… |
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3. 향이 좋은집이 최고다.[남동향;겨울철 볕 최고/환해/난방비저렴] ;나침반으로 정확히 측정! |
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4. 조망권,일조권=신로얄층[20층=일조권 11층이상] 사이드,꼭대기 가까운 층 |
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5. 난방방식 체크*오래된A 유류방식[난방비 제일 비싸]X,<도시가스 개별< 열병합방식좋아=관리비 가장싸다! |
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6. 집의 구조를 확실히 파악하라[가격차=구조차] 미리 도면 확인[거실크고 계단식,넓은발코니,3베이가 좋아] |
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7. 안목치수, 발코니[서비스면적]도 분양가에 분산추가적용한다. 서비스면적의 50%가격 포함해 평단단가확인] |
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8. 환금성없는 집은 안사느니만 못하다[강남A,역세권A 비싼이유] 팔때는 세입자에게 협조를 구하는것이 좋다 |
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9. 직장까지의 통근거리를 염두에둬라[투자를 위한 일시적 고통은 감수하라] |
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10.돌다리도 두드리는 심정으로 조심하라[신중,꼼꼼/중개업자만 믿지말라] |
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계약서+영수증[계약금] 법원에 매매예고가등기 =안전판 or, |
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잔금을 법원등기소 창구에서 처리=확실하게 마지막 등기부등본 이상유무 확인 |
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대리인과 계약시 유의사항[인감증명이 본인발급인지/계약,중도금,잔금 전화통화해 꼭 확인] |
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투자는 리스크관리가 전부다. 재테크의 본질적 시작은 정석투자다!!! |
첫댓글 감사 합니다.좋은글 게재 많이 많이 부탁 합니다
감사합니다. 핵심만 요약되어 알기쉽게 되었네요..
감사합니다.
좋은 정보 감사합니다.