분양률이 용산개발 성패 좌지우지?

[하데스]

분양률이 용산개발 성패 좌지우지?

주민동의·재원조달 등 과제 많아

사업비 31조원 규모의 국내 사상 최대 프로젝트인 용산국제업무지구 개발 사업이 큰 걸림돌이었던 서부이촌동 주민 보상안을 마련함에 따라 사업 추진이 급물살을 탈 전망이다.

사업 시행사인 용산역세권개발은 보상안이 승인(23일)된 다음날인 24일 오전 서부이촌동에서 주민대표 80여명을 대상으로 보상안에 대한 설명회를 열었다. 참석자들은 당장 특별한 질문 없이 향후 세부 설명회 일정을 듣고 돌아갔다.

용산국제업무지구 개발 사업은 앞으로 어떤 절차를 거쳐 진행되며 과제는 무엇일까.

주민동의 절차 내달 초 확정

용산역세권개발은 당장 내주 초 이주대책이 자세히 소개된 50쪽 규모의 책자를 주민들에게 발송하고 개별 상담소를 운영할 계획이다. 주민 설명회는 이달 30일부터 내달 12일까지 단지별, 지역별로 진행한다.

서울시는 9월초 용산역세권개발 등 사업자들과 만나 보상안에 대한 주민의견 수렴 방안을 논의할 계획이다.

 

서울시 지구단위계획과 관계자는 “기본적으로 주민투표를 실시할 가능성이 가장 크다”며 “보상안에 대한 반대의견을 묻거나 찬반의견을 묻는 형식이 될 것”이라고 말했다.

반대 입장이나 찬성 비율이 어느 정도면 사업 진행에 영향을 미칠지 아직 정하진 않았다. 뉴타운 출구전략에서 쓰고 있는 방식처럼 50% 이상 반대할 경우, 혹은 30%이상만 반대해도 사업추진을 중단할 수 있도록 할 것인지 등에 대해선 아직 확정하지 않았다.

 

서울시 관계자는 “용산국제업무지구 개발사업은 기본적으로 이미 주민동의율 50% 이상의 동의서를 확보했기 때문에 사업추진을 하는 데는 무리가 없다”며 “다만 최근 주민들의 반대가 심각해 주민 의견을 존중하는 차원에서 입장을 확인하는 절차이므로 명확한 기준은 없다”고 말했다.

그는 이어 “주민들의 반대 목소리가 줄어들고 사업추진 의지가 명확하다면 사업추진에 문제가 없도록 할 것”이라고 말했다.

반대파 줄어들 듯

이번 보상안에서 가장 수혜를 많이 받는 쪽은 대림·성원 아파트 주민들이라는 게 전문가들의 대체적인 판단이다.

이 아파트 소유자는 1000여명으로 서부이촌동 보상 대상 전체 주택소유자 2200여명의 절반에 조금 못미친다. 이들은 대부분 보상가에 비해 특별분양가가 비싸 추가부담금을 많이 낼 것으로 예상하고 반대 목소리를 높여왔다.

하지만 이번에 특별분양가를 대림·성원아파트 기준 보상금액과 연계해 같은 크기 아파트로 이전할 경우 추가 비용이 들지 않게 해 주민들의 오해를 풀었다. 

용산역세권개발 관계자는 “개발 반대파 대부분은 주민 보상금액이 새로 입주할 아파트 분양가에 비해 턱없이 낮을 것으로 예상하기 때문에 반대했던 것인데 그런 우려가 사라졌기 때문에 마음을 바꿀 주민들이 많을 것”이라고 말했다.

실제로 이번 보상안에 대해 긍정적인 평가를 하는 주민이 늘어나고 있다. 대림 거주자인 지모씨는 “구체적인 내용은 확인해 봐야겠지만 추가 부담금을 낼 필요가 없다니 다른 주민들과 의견을 좀 나눠보고 입장을 다시 정리할 것”이라고 말했다.

변수는 서부이촌동의 연립, 빌라 등에 거주하는 주민들이 어떻게 반응할지다. 특별분양가가 서부이촌동에서 가장 비싼 대림·성원아파트 보상기준이기 때문에 이 아파트보다 낮은 금액의 보상을 받는 지역 주민들은 추가부담금이 생길 수밖에없다. 

실제로 서부이촌동의 한 빌라 소유자는 “우리는 보상금액이 적을 수밖에 없기 때문에 대림·성원 아파트에 맞춘 특별분양가에 맞추려면 돈이 모자랄 것"이라며 “우리는 애초에 통합개발이 찬성해 왔는데 이런 식의 보상안이라면 반대할 수밖에 없다”고 말했다.

용산역세권개발 관계자는 “기존 아파트와 새 아파트의 1대 1 교환이 가능해진 대림·성원 아파트를 제외한 다른 주택소유자들은 지분율에 따라 특별분양가가 보상액보다 더 낮을 수도, 높을 수도 있을 것”이라며 “그 비율이 대략 절반 수준이어서 전체적으로 이득을 보는 주민이 훨씬 많아졌다”고 설명했다.

재원조달 문제는 내년 분양률이 관건

논란이 되어 온 보상재원 조달은 용산역세권개발이 최근 외환은행과 미래에셋증권에 금융컨설팅을 받은 결과에 따라 추진하기로 했다.

용산국내업무지구내 랜드마크빌딩, 부띠크 오피스텔, 펜토미니엄 주상복합 아파트 등을 분양해 여기서 나온 매출채권을 유동화해 5조6000억원 규모 자금 조달을 하겠다는 것이다.

용산역세권개발은 이를 활용해 보상재원 등 사업비와 공사비를 충당할 계획이어서 내년 분양 성공이 자금 조달의 관건이 될 전망이다.

문제는 국내외 부동산 경기 침체가 장기화하고 있다는 점. 국내외 경기 침체로 개발사업이 전반적으로 위축돼 있는 상황이어서 내년 분양이 성공하지 못할 경우 자금조달에 어려움이 생길 수도 있다.

익명을 요구한 한 대형건설사 관계자는 “주택시장 침체가 계속된다면 내년 용산국제업무지구의 아파트를 분양할 때 분양가가 상대적으로 비싸게 느껴질 수도 있다”며 “미분양이 생긴다면 자금 조달에 문제가 생길 수도 있다”고 말했다.

드림허브 이사회 갈등 여전히 불씨

용산국제업무지구 개발을 위한 출자회사 모임인 드림허브 내 이사회 내부 갈등도 해결해야 할 과제다.

사실 서부이촌동 보상방안 승인이 늦어진 것은 의사결정 주체인 10명의 이사진 가운데 코레일 이사 3명이 부동산 경기 침체를 이유로 보상재원 마련에 의문을 제기했기 때문이다. 

사실 23일 이사회에서도 코레일은 보상안 승인에 반대입장을 표명했다. 하지만 나머지 이사들이 승인하는 방향으로 의견을 모아 보상안을 통과시킬 수 있었던 상황이다.

따라서 앞으로도 드림허브 이사회가 빌딩 매각, 자금 조달 등 중요한 의사결정에서 갈등을 겪을 소지가 충분하다. 

박일한  기자

입력 2012/08/24 15:20