뒷풀이에서 언급된 부동산매매업과 부가가치세.

[정민하]

정모 뒷풀이 자리에서 매매업으로 사업자를 내고 대형 평형 매매했을 때의 부가가치세 처리에 대한 이야기가 나와서 제가 아는 한도 내에서 답을 드렸습니다. 그런데 아무래도 찜찜해서 다시 살펴보니 답해드린 내용과 세법 내용들이 일치되지 않는 것 같습니다. 저는 85제곱미터를 초과하는 주택의 경우 부가세 부분을 크게 신경쓰지 않아도 된다고 말씀드렸었는데 세법상 부가가치세 부가 기준과는 다릅니다.

다시 기억을 더듬어 보니 제가 매도할 때 저희 세무사쪽에서 부가세 납부하는만큼 다른 부분에서 절세를 했었습니다. 제가 대형 평형 매도시 부가세를 크게 신경쓸 필요없다고 말씀드렸던 것은 이런 기억 때문에 생긴 오류였습니다.

매매사업자의 경우에 부가세를 안낸다는 것과 부가세 내는만큼 절세를 하여 실질 지출을 조절할 수 있다는 것은 내용이 완전히 다릅니다. 잘못된 정보를 제공해서 죄송합니다.

아래에 매매사업자의 부가가치세에 대해 정리한 내용을 옮겨놓겠습니다.

관심있으신 분들은 참조하시기 바랍니다.

첨언 : 매매사업자를 내고 느낀 점은 절세를 하려면 전문 세무사의 도움이 반드시 필요하다는 점이였습니다. 주변에 든든한 세무사를 찾아보시는 것이 독학으로 세법 공부하시는 것보다 안전하다는 것이 제 생각입니다.

1. 부동산매매업
부동산의 매매 또는 그 중개를 사업목적으로 나타내어 부동산을 판매하거나 사업상의 목적으로 1과세기간(1-6월 또는 7-12월)중에 1회이상 부동산을 취득하고 2회이상 판매하는 사업은 재회를 공급하는 사업, 즉 부동산매매업으로 봅니다. 여기서 "1과세기간중에 1회이상 부동산을 취득하고 2회이상 판매하는 사업"은 예시적 규정으로 보아야 하며, 사업상의 목적이 있는지를 사실판단하는 것이 더 중요한 것입니다.
부동산의 양도가 사업소득(건설업, 부동산매매업)에 해당하는지 양도소득에 해당하는지 여부는 그 양도의 규모, 거래횟수, 양도의 형태 등에 비추어 사업활동으로 볼 수 있을 정도의 계속성과 반복성이 있는지의 여부 등을 고려하여 사회통념에 따라 사실판단할 사항이며, 부동산매매업을 대외적으로 표방하여 부동산을 매매하는 경우 부동산매매업의 사업소득에 해당하는 것입니다. 다수의 부동산을 매매하여 부동산 취득과 매매형태가 단순히 거주 또는 소유목적으로 한 것이 아니고 수익성을 기대하여 반복적으로 이루어진것이라면 부동산매매업에 해당됩니다. 부동산매매업에 해당하는지의 여부는 부동산 매매의 규모, 거래횟수, 반복성 등 거래에 관한 제반사항을 종합적으로 검토하여 판단하는 것이며 사업목적없이 단순히 부동산을 양도하는 경우에는 양도소득세가 과세됩니다. 당해 부동산 매매가 부동산매매업에 해당하는지의 여부는 사업자등록관계 및 판매목적 유무등을 종합적으로 검토하여 소관세무서장이 판단하게 됩니다.

그런데 한가지 기억하셔야할 점은 위에 언급된 거래횟수에 대한 규정도 대법원 판례에서 필요조건으로 보고 있을 뿐 필요충분조건은 아니라고 판시하고 있습니다. 즉 과세관청에서 거래횟수에 의하여 사업성여부를 판단하고 있을 뿐이며 소관세무서장이 꼬투리를 잡아 매매사업자로 인정하지 않으면 분쟁이 생길 가능성도 있습니다. 실제로 제가 공부할 당시에 본 국세청 질의응답 내용 중에서 매매사업자가 경매로 낙찰 받은 주택을 거래했을 때 인정받지 못한 케이스를 봤습니다. 지금 다시 찾아보려니 어디 있는지 못찾아서 올리지는 못했습니다만 어디에나 변수는 있다는 소리입니다.

2. 부가가치세 과세여부
부동산매매업자가 되면 부가가치세법상 사업자이기 때문에 부가가치세 과세대상이 되는 주택을 매도할때는 부가가치세를 거래상대방에게 거래징수하여야 하고, 사업자가 신고납부하여야 합니다. 국민주택규모이상의 주택과 주택외 건물의 공급은 부가가치세 과세대상이 되므로 부가가치세를 거래징수하고 이를 증거하는 세금계산서를 교부하여야 합니다. 토지의 공급과 국민주택규모미만 주택의 공급은 부가가치세가 면제(면세)됩니다. 따라서 부가가치세는 거래징수하지 않으며, 세금계산서 대신 계산서를 교부하시면 됩니다.
이때 부가가치세는 토지에는 붙지 않고 건물에만 붙게 됩니다. 경매의 경우에는 감정평가서가 있기 때문에 대부분 감정평가서상의 비율을 그대로 넣는다고 보시면 됩니다.

아래 태인에서 부가세에 대해 상세히 언급한 내용이 있어서 링크를 걸어둡니다.

부가세에 대해서는 아래의 글을 참조하세요.

http://www.taein.co.kr/community/consult/column/column_board_view.php?num=303

몇가지 더 적어봅니다.

1. 부동산매매업의 비교과세제도

이 부분 때문에 매매사업자를 내더라도 세금이 아주 복잡해집니다.

일반적으로 매매사업자가 부동산을 매매하면 보유 기간과 상관없이 사업소득으로 간주하여 세금을 내게 되는데 비교과세제도는 간단하게 말해서 중과대상인 부동산을 매매하면 종합소득세율과 중과세율 중에서 큰 금액을 내게 됩니다. 즉 사업자를 가지고 있어도 세금을 많이 내는 상황이 발생하는 겁니다.

부동산매매업자가 종합소득세 확정신고를 할 때 부동산매매업을 영위하는 거주자로서 종합소득금액에 1세대2주택, 1세대3주택, 비사업업용 토지 등 어느 하나에 해당하는 주택 또는 토지의 매매차익이 있는 자는 소득세법 제64조의 규정에 의해 비교과세 대상이 됩니다. 종합소득세율을 적용하여 계산하는 방식과 양도소득세 중과세율을 적용하여 계산하는 방식 중 큰 금액을 산출세액으로 합니다 
 
① 기본세율에 의한 종합소득산출세액 
② 산출세액=[(주택등 매매차익-250만원)*양도소득세율(60%)]+[(종합소득과세표준-주택 등 매매차익)*기본세율] 

부동산매매업자가 양도소득세 고율과세대상 부동산을 양도할 때는 중과세율이 적용됩니다.

이 부분은 저도 설명드릴 수 있을만큼 알지 못합니다. 세무사님한테 대충 설명은 들었는데 중과대상에 속해도 빠져나가는 방법도 있기 때문에 된다는 건지 안된다는 건지 헷갈려서요. -.-;

2. 매매사업자의 필요 여부.

일년에 여러건의 매매를 반복하고 전업으로 경매를 하신다면 매매사업자를 내는 문제를 고민하실 겁니다.

제 경험으로는 매매사업자를 내는 쪽이 세금 면에서 유리했습니다. 그런데 단순히 세금을 절세한다는 목표로 사업자를 내시는 건 좋지 않다고 생각됩니다. 제가 가장 두려워하는 부분이 세금인데, 세금은 당장 절세를 했다해도 나중에 폭탄이 되서 돌아올 수 있습니다. 세금이라는 건 번만큼 부가됩니다. 많이 벌었으면 많이 나오는 게 당연한 일이고 그 와중에 조금씩 절세를 하는 방법을 찾아가는 건데 과하게 세금을 줄이려고 하면 반드시 탈이 난다고 생각합니다.

가능하면 사업자를 내기 전에 투자하는 스타일을 고려해서 세무사와 먼저 상의를 하시는 게 좋습니다. 자신의 투자 스타일, 거래 물건, 전체 자금 규모등등을 다 꺼내놓고 상의를 해보시면 답이 나오지 않을까요?

세무사 쪽으로 일 맡긴 뒤로는 세법을 안봤는데 오랜만에 세법을 보니 많이 헷갈리는군요. 풀이도 안되고... -.-;;

다음에 뭔가 답변할 일이 있으면 좀 더 주의하도록 하겠습니다.

[매일]

언제 이 글을 다쓰셔습니카?
대단하삼^^

[정민하]

제가 봤을 때도 그렇더군요. 부과된 세금도 경우에 따라서는 왔다갔다하는 판이니...
그래도 세금은 여전히 무섭습니다. ^.^;;
좋은 하루되세요~~

[야 수]

넵~~~

[국가대표]

글올리는 사람의 고충을 생각 해서라도 딴지 거는 댓글은 사절 입니다...
자기 생각을 적는 것도 좋지만 보이지 않는 온라인이라고 해서 너무 자극적인 말은 보기가 조금 안좋군요.
우리 건전한 댓글 문화를 만들어 갑시다..

[야 수]

넵~~
알겠습니다

[도전자]

좋은 글 잘 읽고 갑니다. 감사합니다. ^^

[자유공원]

유익한 내용 감사합니다

[대마왕]

수고하셨습니다

[릴리]

유익한 글 저도 감사합니다

[바람이]

유익한글 감사합니다

[한발만 앞으로]

질문한 사람입니다.

좋은 글 잘 보았습니다.

[소닉]

좋은글 감사드립니다 ~^^

[호세]

좋은 자료 감사드립니다.

[착한남자]

좋은글 감사합니다.....

[나비^^]

감사합니다~

[바다락]

잘읽었습니다...

[마루마루]

잘 보았습니다. 세금은 항상 어렵네요.

[풍류조사]

만나서 반가웠습니다.
좋은내용 감사합니다.

[황금연못]

수고하셨습니다...고맙습니다.

[앤디]

좋은 정보 감사합니다

[천지호]

비교과세가 없어졌다는 세무사가 있던데 어떤게 맞나요?