서울 공장지대 천지개벽/성동구편 - '성수신도시'가 생긴다네요

[김영준]

서울에 위치한 공장 부지가 새로운 주거지로 탈바꿈하고 있다. 성동ㆍ영등포ㆍ금천ㆍ구로구 등 과거 대표적인 공장 밀집지대가 속속 주택 단지나 복합 상업단지로 변신을 꾀하고 있는 것이다.

이들 공장 부지는 도심과 가까워 주거 입지가 뛰어난 데다 대지 조성이 잘 돼 있어 주거지 개발에 적합한 조건을 갖추고 있다. 각 지자체도 세수 확대나 지역개발 차원에서 전폭적인 지원을 아끼지 않는다.

재건축 단지가 각종 규제로 묶이는 등 서울 도심에서 사실상 아파트 부지를 마련하기 확보하기 쉽지 않은 상황이어서 공장 터에 대한 주택 수요자들의 관심은 더욱 높아지고 있다.

최근 건설교통부가 서울 주택난을 해결하기 위해 준공업지역 개발 계획 의사를 내비친 것도 공장 터의 ‘몸값’을 올리는 계기가 되고 있다. 이 같은 상황을 반영하듯 지난 7월 6일 광진구 광장동 화이자 본사와 공장부지 입찰에 100여개의 업체가 참여하기도 했다. 

부동산개발업체 삼호 김언식 회장은  “공장 부지는 대개 도심과 가까운 곳에 위치해 사업성이 좋고 기반시설 설치비 부담도 크지 않아 개발업체 입장에서도 눈독을 들이는 곳”이라고 말했다.

건교부와 서울시 등에 따르면 정부는 최근 지자체와 조율을 통해 공업 기능을 상실한 준공업지역을 주거기능 위주의 복합단지로 개발할 수 있는 도시계획 조례 준칙을 마련 중이다.

조례준칙은 지자체들이 정하는 조례의 방향을 정해주는 ‘가이드 라인’으로 이를 바탕으로 지자체들은 해당 지역 특성에 맞게 준공업지역 활용에 대한 세부적인 조례를 만들게 된다. 정부 조례준칙에는 전체 부지의 일정 비율을 공업이나 상업용지로 배분하는 조건으로 아파트를 지을 수 있도록 하는 방안이 포함될 전망이다.

개발 예정지 주변 부동산시장도 술렁이고 있다. 개발 기대감에 인근 아파트 값은 요즘 같은 시장 침체기도 오름세를 타고 있다.

하지만 준공업지가 주거단지로 개발된다 하더라도 신중하게 접근해야 한다는 지적이 많다. 유엔알컨설팅 박상언 대표는 “공장 터가 주거단지로 개발된다고 하더라도 주변 여건이 여전히 낙후된 곳이 많아 입지 여건과 개발 계획 등을 꼼꼼히 살펴본 뒤 접근하는 게 좋다”고 말했다.

서울 성동구와 영등포구,구로구 등 주요 준공업지를 중심으로 향후 개발 계획과 주변 부동산시장 동향에 대해 알아본다.

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성수동 일대, 성동구 개발 축

영세 공장과 낡은 주택이 밀집돼 있는 서울 성동구 성수동 일대 436만㎡(132만평)가 고급 주거시설과 첨단 산업단지가 한데 어우러진 ‘신도시’로 환골탈태한다.

서울 성동구는 7월 대한주택공사와 ‘성수신도시 추진 협약’을 맺고 올해 말까지 구체적인 개발 계획을 마련키로 했다.

현재 성동구는 개발 관련 마스터플랜을 짜고 있는 중이며 10월께 대략적인 윤곽이 드러날 것 같다.

핵심은 179㎡(54만평)에 달하는 준공업지역을 어떻게 개발하느냐이다. 성동구는 2015년까지 ‘공장 재배치’를 통해 현 준공업지역을 주거단지와 산업단지를 분리해 개발할 계획이다.

이 지역은 용산구와 더불어 서울시‘U프로젝트’의 핵심 지역으로 교통ㆍ입지여건 등이 뛰어난 곳이다. 개발 이후에는 서울숲ㆍ뚝섬유원지ㆍ한강수변 등 인근 친환경 공간 등과 시너지(상승)효과까지 더해져 서울 시내 인기 주거지가 될 것으로 기대되고 있다.

■‘성수신도시’예정지는 어떤 곳

-개발 예정지는 성수동 일대 (성수1가 1ㆍ2동, 성수2가 1ㆍ2동) 436만㎡(132만평)로 영세 공장(2700여개 업체)과 노후주택(인구수 8만3842명)이 빼곡히 들어서 있음.

-동부간선도로 및 강변북로에 접하고 있는데다 성수대교ㆍ영동대교만 건너면 올림픽대로를 바로 이용할 수 있어 경부ㆍ중부고속도로에 대한 접근성도 뛰어남.

-서울지하철 2ㆍ5호선, 국철, 분당선(2009년 개통예정) 등 다중역세권인 왕십리역과 가깝고 지구내에 지하철 2호선과 분당선이 지날 예정임.

-중랑천ㆍ한강에 접해있고 서울숲을 끼고 있어 유통물류 중심,직주근접형 도심형 신도시로의 최적 입지를 갖추고 있다는 평가를 받고 있음.

■준공업 지역 어떻게 변하나

-인쇄ㆍ섬유ㆍ봉제 공장 등 영세 노후 공장이 밀집돼 있어 지역 발전이 더디고 슬럼화가 진행되고 있음.

-공장 지대 곳곳에는 노후 단독주택 및 연립주택이 섞여 있음.

-성동구는 성수역을 중심으로 ‘공장재배치’작업을 벌일 계획임

-성동구가 구상하고 있는 ‘공장재배치’는 성수역 주변은 상업단지로 개발하고 성수역 동쪽은 산업단지, 서쪽은 주거단지로 개발하는 것임.

-성동구는 첨단산업을 운영하는 업체를 유치하기 위해 마케팅 전략 수립중.

-도시산업 활성화 및 도시기능 회복을 통한 새로운 미래 도시공간 창출을 목표로 성동구는 대한주택공사와 협약을 맺고 함께 추진중.

■한강변 주거지역은 ‘제2의 서부이촌동’으로

-준공업지역 남쪽인 한강변주거지역 56만㎡(17만평)은 최근 용산국제업무지구와 연계해 개발키로 결정된 서부이촌동 일대와 마찬가지로 ‘한강르네상스’계획에 맞춰 개발될 듯.

-서울숲ㆍ뚝섬유원지ㆍ한강수변 공간 등 친환경 주변 공간과 잘 어우러지게 50층 내외 1만 가구의 아파트를 조성할 계획.

-현재 재정비촉진지구 지정 추진 중.

■공업지역 주변도 ‘천지개벽’

-서울숲 서쪽에 있는 삼표골재부지(3만㎡ㆍ9738평)에는 100층 이상의 서울을 대표하는 랜드마크 빌딩 건립 추진중.

-뚝섬 상업지역에는 330㎡(100평)이상의 주상복합 아파트 등이 들어서는 새 고급 주거지로 바뀔 예정.

■7월 이후 거래 ‘꿈틀’

-7월 ‘성수신도시’계획안 발표 이후 거래 늘어나는 추세

-공장 및 단독ㆍ연립주택에 대한 문의 증가

-이면 도로변에 있는 공장의 경우 ㎡당 454만~757만원(평당 1500만~2500만원) 호가하며 뚝섬 사거리 인근 상가의 경우 ㎡당 1515만원(평당 5000만원)을 호가하기도.

-단독주택은 ㎡당 606만원(2000만원)안팎으로 개발 소문이 돌기 직전인 4년전 ㎡당 212만원(평당 700만원)에 비해 3배 가량 급등. 1년 전과 비교할 땐 ㎡당 91만원(300만원) 가량 오른 값.

-주변 중개업소에 따르면 개발 기대감이 높아 매물이 적은 편.

■투자포인트 및 유의점

-준공업지역은 재정비촉진지구와 달리 토지거래허가구역으로 묶여 있지 않아 투자 걸림돌은 적은 편임.

-주변 중개업소에선 10~11월께 마스터플랜이 발표되면 한차례 값이 더 뛸 것으로 예상하고 있음.

-아직 개발 계획 수립단계로 구체적인 개발 계획안이 나와 있지 않기 때문에 투자리스크 상대적으로 큰 편임.

-기존 부동산 수요주들에게 어떤 식으로 보상해 줄지 윤곽조차 잡히지 않은 상태

-공장 소유주들이‘공장재배치’에 쉽게 동의하지 않을 경우 사업 진행 늦어질 수 있음.

자료원:중앙일보 2007. 8. 21

[이현자]

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