올림픽파크포레온 2026년 8월 2주차 매매·전월세 시세

[경호처장]

올림픽파크포레온 2026년 8월 2주차 간략한 매매·전월세 시세 안내입니다.

◆ 2026. 8. 3. 세제 개편이후 올림픽파크포레온은?

 ○ 1주택까지 거주 여부를 따져 흔드는 세제개편에 전반적인 반응은 불만 폭주 상황.

 ○ 세제발표이후 보유 및 거주 여부에 따라 실익 여부를 따지는 문의가 증가.

 ○ 비거주자의 경우 다가오는 임대차 만기에 입주를 검토하는 상황도 다소 증가 모습.

 ○ 43평과 50평의 경우 양도세 문제뿐만 아니라 앞으로 종부세 문제에도 민감하게 반응하는 모습.

 ○ 비거주자의 경우 29년까지에 비거주 장특공제가 대폭 감소에 따른 실익 여부를 검토 중.

 ○ 상생임대에 대한 문의도 증가하며 그 실익과 상생임대 가능 여부에 대한 문의도 증가 중.

 ○ 8월초의 휴가시즌이후 현재까지 전반적인 호가는 약보합세가 이어지는 모습이며.

 ○ 전체적인 매물량은 세제개편 발표이후 비거주 매물 위주로 소폭 증가한 상황.

 ○ 전체적인 매도자들의 경우 당장은 상황에 따른 실익여부를 검토하는 시기로 판단되며.

 ○ 실제 매물 증가 모습은 세제개편 시행령 개정 또는 국회 처리이후 더욱 증가할 것으로 예상.

 ○ 전반적인 매수세의 움직임은 간간히 매물 탐색에 나서는 모습은 있지만.

 ○ 세제개편 전후 거래 상황은 다소 조용한 분위기가 감지되고 상황.

◆ 세제 개편에 따라 검토해야 할 문제

 (보유세)

 ○ 1주택자도 공정시장가액비율 상승과 공동주택가격 현실화로 인해 어느정도의 상승은 불가피.

   → 재산세의 경우 큰 부담 없는 통상적 수준 증가로 이해하면 정확 할 듯.

   → 종부세의 경우 올해까지는 공동주택가격 상승분을 반영한 상황이지만 전체적으로 미미하고.

   → 2027년도부터는 거주자 기본공제를 14억으로 상향함에 따라 거주자의 부담은 없을 듯.

 ○ 결론적으로 올림픽파크포레온은 재산세 및 종부세 영향권에서 그리 큰 부담은 없는 지역이며.

 ○ 보유세로 인해 실제 매물 중가 요인은 그리 크지 않을 것으로 보임.

 ○ 따라서 대기매수자들의 경우에는 매수 후 당연히 입주해야 하는 상황이고.

   → 매수 원가가 높아지기에 장특공제률 변화에 따른 영향이 크지 않고.

   → 보유세 부담은 크지 않은 지역이기에 올림픽파크포레온 매수에 걱정 할 필요는 없을 듯.

(양도세/장기보유특별공제)

 ○ 양도세 부분에서 앞으로 거주와 비거주에 따른 차이는 매우 클 것으로 예상됨.

 ○ 10년이상 보유하고 10년이상 거주한 경우 세제 개편에도 불구하고 장특공제 80% 적용이지만

   → 매수한 시기가 오래 되어 매수가격이 워낙 낮아 양도차익이 상당히 많은 경우.

   → 장특공제 한도가 2028년도에는 20억. 2029년도에는 10억으로 축소됨에 따라.

   → 2028년이후 매도할 경우 양도세가 더 증가하지 않는지 10년이상 거주자도 점검해야.

 ○ 거주가 없는 비거주와 2년 거주를 채우는 중인 경우에는 잘 선택해야

   → 27년말까지 거주가 없는 경우 현행대로 보유1년 2%, 최대15년 30% 장특공제율이 적용되나.

   → 2028년도에는 거주가 없는 경우 보유1년 1%, 최대15년 15% 장특공제율 적용.

   → 2029년부터는 거주가 없는 경우 보유 공제율은 0%.

   → 향후 거주가 어려울 경우 보유만 15년이상이라면 장특공제률 30%는 지켜야 할 듯.

   → 결국 갈아타기나 수평이동 등을 통해 혜택을 한번 받고 지나가는 것도 필요할 듯.

   → 거주가 없는 소유자의 경우 상생임대에 대한 문의가 다소 증가 중인데.

   → 상생임대의 경우 임대차 만기년도에 적용되는 장특공제률로 적용 되면 그 실익은 크지 않고.

   → 29년도 상생임대 만기의 경우 비거주 기간에 대한 장특공제가 없기에 실익은 전무할 듯.

   → 26년 12월말 종료 예정인 상생임대를 위해 27년 초순 만기 계약을 앞당겨 체결하는 문제는.

   → 상생임대계약으로 적용 안된다는 것이 세무 전문가들의 공통된 의견.

   → 결국 기존 계약기간을 무시하고 인위적인 변경 계약은 적용 어려울 듯.

   → 결국 장특공제 적용을 위한 상생임대인제도는 올파포의 경우 특별한 혜택이 없는 상황.

   → 상생임대부분은 국회 처리 과정과 정부의 시행령 개정 부분을 면밀히 봐야 할 듯.

◆ 세제 개편에 따른 투자 검토

 ○ 이미 어느 정도 보유과 거주를 갖춘 1세대1주태자

   → 이 경우 어느정도 장특공제 적용을 받을 수 있는 상황.

   → 올파포 조합원의 경우 대다수 매수가가 과거 상당히 낮은 상황이 많기에.

   → 2027년까지 적용받을 수 있는 장특공제 및 비과세 혜택을 받고 갈아타기 방법도 좋을 듯.

   → 갈아타기로 매수 원가를 높혀 향후 양도 차익이 발생해도 장특공제 변수에 대응 가능하고.

   → 소득수준 및 연령수준에 맞는 실거주 아파트로 삶의 방향을 바꾸며.

   → 보유세도 큰 영향 없는 단지로 수평이동 및 거주 조정 필요.

 ○ 만약 자금적 여유가 있고 공격적 장기 투자를 고려하는 경우

   → 대상은 상급지 재건축 단지를 중심으로 관리처분계획 및 이주 철거가 임박한 단지 공략 필요.

   → 구축 입주를 통한 몸테크 기간은 짧게.

   → 재산세는 부담하나 철거이후 입주시까지 종부세 과세 대상에서는 제외 되는 이득이 있음.

   → 상급지 재건축 단지들에도 27년 상반기까지 급매 출현 가능성 높음.

◆ 향후 올림픽파크포레온 시장 동향 예측

 ○ 당분간 비거주 매물 중심으론 매물이 다소 증가 할 듯.

 ○ 호가는 현 수준에서 보합 또는 약보합 수준을 보일 듯.

 ○ 매매시장은 로얄동·층 또는 저가 매물 중심의 차별적 매매 진행 될 듯.

   → 실제 거래는 임차인이 거주하는 매물보다는 실제 입주가 원활한 매물들이 우선 거래 될 듯.

   → 정책 방향이 정해진 상황이기에 다시금 매수세의 움직임이 기대 됨.

 ○ 올림픽파크포레온 전·월세 시장은 강세 모습이 지속 될 듯.

   → 비거주자의 경우 입주로 전환하는 사례가 증가할 것으로 보이며.

   → 이번 세제개편이 임대차 시장을 전혀 고려하지 않은 상황이기에

   → 임대차 시장의 강세 모습은 지속될 듯.

   → 그러나 대출이 제한적이기에 현수준 이상의 더 큰 상승도 제한적일 듯.

● 추천 급매물 리스트

 ○ 18평(3단지/A타입/남향) 19억5천 (입주)

 ○ 25평(4단지/C타입/서향) 25억8천 (입주)

 ○ 25평(3단지/D타입/남향) 26억5천 (세안고)

 ○ 34평(4단지/D타입/남향) 28억 (세안고)

 ○ 34평(1단지/A타입/남향) 30억 (입주)

 ○ 34평(2단지/C타입/동향) 30억 (세안고)

 ○ 34평(4단지/D타입/남향) 30억 (세안고)

 ○ 34평(3단지/A타입/남향) 31억 (입주)

 ○ 34평(3단지/A타입/남향) 32억 (입주)

 ○ 34평(3단지/F타입/남향) 32억 (입주/뻥뷰)

 ○ 37평(1단지/A타입/남향) 32억 (세안고)

 ○ 37평(1단지/A타입/남향) 32억5천 (입주)

 ○ 37평(2단지/A타입/남향) 34억 (세안고/뻥뷰)

 ○ 43평(4단지/B타입/남향) 35억 (입주)

 ○ 43평(3단지/A타입/남향) 35억5천 (세안고)

 ○ 43평(4단지/B타입/남향) 36억 (입주)

 ○ 43평(4단지/A타입/남향) 38억 (입주/뻥뷰)

 ○ 43평(3단지/A타입/남향) 40억 (입주뻥뷰/)

 ○ 50평(4단지/A타입/남향) 42억(뻥뷰/입주)

 ○ 50평(4단지/A타입/남향) 43억(뻥뷰/입주)

 ○ 50평(4단지/A타입/남향) 45억 (뻥뷰/입주)

 ○ 58평(복층) (3단지/남향) 48억(세안고)

 ○ 64평(펜트) (4단지/남향) 52억(세안고)

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