서울 공장지대 천지개벽/구로구편 - 서울 서남부권에 '첨단 복합도시'

[김영준]

그동안 서울시내 대표적인 공장 밀집지역으로 꼽혔던 구로구 일대가 말 그대로 ‘상전벽해’다. 칙칙했던 공장들이 빠져나간 빈 자리를 초고층 주상복합 등이 하나둘씩 메워가면서 첨단의 신흥 복합타운으로 급속히 얼굴을 바꿔가고 있다.

개발의 밑그림은 ‘구로구 4대 권역 균형 개발계획’이다. 4대 권역이란 ▶신도림·구로역세권 ▶가리봉균형발전촉진지구 ▶개봉생활중심권 ▶ 시계지역(구로구 천왕동·항동 일대) 등이다.

구로구는 전 지역을 4대권역으로 나눠 일대 낡은 공장지대와 주거지역, 교정시설 등을 허물고 산뜻한 주거·상업·업무 중심의 복합타운으로 재개발한다는 계획이다.

교통여건도 좋아질 것으로 보인다. 구는 대규모 개발로 급증하는 교통 수요를 충족시키기 위해 U턴 전용교량 설치, 일방통행 정비 등 대대적 교통개선 사업도 함께 추진한다는 계획이다.

개발에 대한 기대감이 높아지면서 일대 부동산시장도 술렁인다. 전반적인 부동산시장 침체로 들썩이는 수준은 아니지만 개발지역과 가까운 곳은 가격이 많이 올랐다.

전문가들은 개발사업이 대부분 완료되는 2012년쯤이면 구로구가 서울 서남부지역의 첨단 복합도시로 거듭날 수 있을 것으로 전망한다.

▲ 구로구 4대 권역 균형개발 계획도

□ 신도림·구로역세권

- 구로구는 신도림·구로역세권을 ‘상업복합벨트’로 개발한다는 계획임

- 현재 구로구 4대 권역 중 개발이 가장 빠른 편임

- 신도림·구로역세권 개발의 핵심지는 신도림역 주변에 위치한 옛 공장 용지 7만9400㎡임

- 시는 이 공장용지를 개발해 초고층 주상복합과 대형 쇼핑센터, 오피스텔 등이 어우러진 복합타운으로 개발한다는 계획임

○ 기하자동차 출하장 터

- 구로구 본동 일대로 전체 부지면적은 3만852㎡(9333평)

- 현재 이곳엔 프라임개발이 건설하는 신도림역 ‘테크노마트’가 건립 중임

- 건축 규모는 지하 7층, 지상 40층에 연면적 9만 2000여 평에 달함

- 2002년 분양을 시작한 상가는 대부분 분양이 완료된 상태

- 현재 공사가 한창으로 오는 12월 입점 할 예정

○ 한국타이어 공장 터

- 한국타이어 공장 부지(2만3610㎡)에는 현재 ‘대우미래사랑시티’ 오피스텔 공사가 한창

- 일부 부지는 ‘신도림4차e-편한세상(853가구)’ 아파트로 이미 지난 2003년 5월 입주를 마침

- 대우미래사랑시티는 오피스텔 664실, 오피스 405실 규모로 지상 26∼30층 4개동으로 구성

- 대우미래사랑시티는 이미 분양이 완료된 상태로 올 하반기 완공 예정임

○ 대성연탄 공장 터

- 신도림역 ‘공장부지 3인방’ 중 가장 늦게 개발되는 이곳에는 현재 대성산업이 대규모 복합단지인 ‘디큐브시티’를 건축하고 있음

- 주거부문 524가구는 최근 성공리에 분양을 끝냄

- 대우미래사랑과 프라임테크노마트 사이에 들어서는 디큐브시티는 연면적 32만8880m²(약 10만 평)로 강남구 삼성동 코엑스몰의 2.7배에 해당

- 디큐브시티는 단지 안에서 레저와 문화, 쇼핑까지 한꺼번에 즐길 수 있는 복합단지로 개발 중임

- 51층짜리 주상복합아파트 2개 동과 46층짜리 호텔, 7층 규모의 컨벤션센터로 구성됨

- 주상복합아파트(83∼278m², 524가구)는 이미 분양을 완료한 상태임

□ 가리봉균형발전촉진지구

- 구로구는 옛 공단 근로자들의 주거지역이었던 가리봉동 쪽방촌을 60층 이상의 초고층 비즈니스 빌딩과 20~30층 주상복합 등이 들어서는 복합단지로 개발할 계획임

- 사업 시행자인 대한주택공사는 구로구 가리봉동 152번지 일대 가리봉균형발전촉진지구(279만㎡)를 개발해 최고급 아파트 4937가구, 백화점ㆍ멀티플렉스 극장ㆍ컨벤션 센터 및 벤처지원센터 등의 업무시설을 조성한다는 방침임

- 아파트는 임대아파트 944가구를 포함, 총 4937가구가 들어설 예정

- 단위 면적은 임대아파트는 52∼75㎡, 분양아파트는 46∼142㎡로 구성할 계획임

- 주공은 빠르면 올해말 분양을 시작해 2011년 말 입주 예정이라고 함

□ 개봉생활중심권

- 개봉생활중심권의 핵심개발 사업은 ‘영등포 교도소’ 부지 개발사업임

- 구로구는 고척동 100번지 일대 영등포 교소도를 외곽지역인 천왕동으로 이전하는 대신 현 부지(99000㎡)를 공원 등 공공시설과 문화·레저·유통·주거 시설이 어우러진 복합단지로 개발할 예정임

- 이를 위해 구로구는 지난 4월 위탁 시행자로 한국토지공사로 선정함

- 구로구는 2009년 12월 완공을 목표로 올해 하반기에 실시계획 인가와 보상에 착수할 계획

□ 시계지역

- 구로구는 서남부지역으로 부천시와 경계를 맞댄 천왕·항동 일대 878만㎡를 저밀도의 주거단지로 개발한다는 계획임

- 우선 구로구는 최근 그린벨트에서 해제된 천왕동 일대 48만㎡에는 4000여 가구 규모의 전원형 주거단지를 건립할 계획

- 또 인근 항동 일대 17만㎡에는 대형 수목원을 조성한다는 계획임

□ 부동산값도 ‘두둥실‘

- 개발 바람을 타고 특히 신도림 일대 집값이 술렁임.

- 현재 신도림동 아파트 값은 ㎡당 평균 426만으로 서너달전에 비해 ㎡당 2만원 가량 오른 상태임

- ‘대성 디큐브시티’ 분양 뒷바람을 타고 인근 동아2차아파트 82㎡는 최근 3억1000만∼3억3000만원에 거래된다는 게 현지 부동산중개업계의 설명임.

- 신도림역과 가까운 대림 e편한세상 4차 158㎡는 10억~11억원 선으로 한두달전에 비해 약간 오름

- 주변 상가 매매가는 1층을 기준으로 ㎡당 909만~1212만원 선으로 아직 본격적인 호가 변동은 없는 상황임

□ 투자 유의점

○ 신도림역 주변

- 전반적인 부동산시장 침체로 급격한 가격상승은 기대하기 힘들어 실수요 위주로 접근해야 한다는 게 전문가들의 일반적인 조언임

- 아파트의 경우 단지 설계가 잘 되고, 안양천 조망이 가능한 대림e편한세상 4차를 노려볼 만 하다는 의견이 많음.

- 상가의 경우 1층 점포를 제외하면 아직 분양가가 ㎡당 909만원을 넘지 않아 투자를 고려해 볼만하다고 봄

- 디큐브씨티와 테크노마트 등이 입점하면 유동인구가 늘면서 주변 상권 역시 활기를 띨 가능성이 높다는 이유에서임.

○ 가리봉균형발전촉진지구

- 이미 지난해 11월 가리봉 균형발전촉진지구 사업시행 고시 이후 대대적으로 손바뀜이 일어 지분 가격이 크게 뛴 상황임.

- 전반적인 부동산시장 침체로 팔겠다는 사람은 물론 사겠다는 사람도 없다는 게 현지 부동산중개업자의 전언임

- 현재 대지지분 16.5㎡(5평) 짜리 빌라 값은 1억5000만원선.

- 다세대주택은 통으로 매입을 고려해볼 만 하다는 게 주변 중개업소의 분석

- 현재 가리봉 일대 다세대주택(대지면적 66㎡, 5가 내외)의 경우 4억∼7억원선이면 매입이 가능해 투자 이점이 있다는 것

- 다세대주택은 아파트로 개발되면 대지지분이 있는 주택을 소유한 집주인은 주택 한 가구당 아파트 한 가구를 받을 수 있어서임.

- 물론 한 사람이 여러 가구를 소유하고 있더라도 아파트 한 가구 밖에 받을 수 없음

- 다세대주택은 준공 3년 안팎의 신축 건물 가격이 가장 비싸다고 함.

- 재개발 진행시 권리가액을 높게 평가받을 수 있어 아파트 배정시에도 유리하기 때문

○ 시계지역

- 구로구는 아직 미개발된 곳이 많은 부천시 접경의 시계지역을 개발해 저밀도 주거단지로 개발한다는 계획이라 장기적인 투자가치가 있는 것으로 판단됨

- 우선 시계지역에서는 구로구 항동 '그린빌라'가 관심의 대상임

- 국내 최초의 타운하우스단지로 꼽히는 '그린빌라'는 대지지분이 300㎡안팎으로 넓어 재건축시 넓은 평형을 배정받을 수 있을 것으로 기대됨

- 다만 이미 가격이 많이 올라 급매물을 중심으로 투자에 나서야 한다는게 주변 부동산중개업소 관계자의 설명임.

- 주변 땅은 그린벨트로 묶여 각종 건축행위가 엄격하게 제한되지만 장기적으로 개발압력이 높아 해제 가능성이 있기 때문에 장기 투자용으로 노려볼만 하다고 봄

- 현재 구로구 시계지역 그린벨트 내 땅값은 녹지지역 임야를 기준으로 ㎡당 830만원대를 호가함.

자료원:중앙일보 2007. 8. 23