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판례로 보는 주위토지통행요구권
글쓴이 이승진 (주)가야컨설팅 대표
Ⅰ. 민법상 규정
내 땅에 진입통로가 없어 농사나 심지어 일상생활을 위한 통행조차 못하게 함은 매우 가혹한 일이다. 굳이 토지공개념을 들먹이지 않아도 내 땅을 뻔히 보면서도 접근하지 못하게 한다면 이는 사람의 공동생활에서 비림직하지 않은 부당한 일인 것이다.
그래서 민법은 게르만인의 공동체 법규에 기원하여 상린관계에 관한 규정(민법 제216조 ~ 제244조)를 두어 이웃한 토지간의 이용을 도모하고 상호간의 형평과 이해관계를 조절하고 있다.
이 규정 중의 하나로 맹지의 소유자는 토지의 용도에 필요한 범위 내에서 토지출입에 꼭 필요한 경우 또는 다른 방법이 있더라도 과다한 비용이 들 경우에는 맹지와 도로의 중간에 있는 타인소유 토지의 일부를 통행에 쓸 수 있도록 해 달라는 요구를 할 수 있게 되어 있다.
이를 민법상 주위토지통행권이라고 부른다. 민법 제219조와 220조에 규정되어 있다.
민법상의 상린관계 규정은 인접하는 토지 상호간의 이용관계를 조정하기 위하여 인지(隣地)소유자에게 소극적인 수인의무를 부담시키는 데 불과하고, 사권의 설정은 아니다. 또 주위토지통행권을 행사할 경우에는 통행이용은 통행지소유자의 피해가 가장 적도록 해야 하고, 또 그 피해를 보상해야 한다는 제약조건이 있다.
주위토지통행권을 갖는 자는 토지소유자 도는 지상권자 전세권자 등 토지사용권을 가진 자에게만 인정되는 권리이다. 토지소유자는 그 토지에 대한 소유권 등기를 경료하지 않은 경우에도 주위토지통행권을 주장할 수 있다.
“통로가 없는 경우‘란 다른 토지에 둘러싸인 경우, 늪 하천 해양 등이 가로 막아 외부로 나갈 수 없는 경우 및 토지와 통로사이에 심한 고저의 차가 나는 경우를 말한다. 다만 기존의 임차권 지역권 등을 포기한 결과로 통로가 막힌 경우는 통행권을 주장할 수 없다.
현실적으로 이 규정은 주위의 토지소유자가 길을 내주지 않으려 할 때에, 맹지를 소유한 이가 강제로 진입도로를 낼 수 있는 매우 효과적인 규정임에 틀림없다. 그러나 이 규정에서 통행이란 “토지의 용도에 필요한......”으로 제한이 되어 있기 때문에 건축을 위해 꼭 4m의 폭이 필요한 경우 허용해 주는 넓이가 그에 못 미칠 수도 있고, 또 맹지 소유자가 운행하는 대형차량의 출입을 금하여도 이에 대항할 수 없는 약점이 있다.
통상 주위토지통행개설소송은 6개월 이상이 소요되고, 허용되는 도로폭은 승용차 1대가 겨우 다닐 수 있는 2m 내지 3m 정도만 인정되는 실정이다. 또 통행지 소유자가 통행료로 과다한 금액을 요구하는 경우에는 부득이 법원의 판결을 받을 수 밖에 없는 한계도 안고 있는 불완전한 보장책이라고 할 수 밖에 없다.
민법
제219조 (주위토지통행권) ①어느 토지와 공로사이에 그 토지의 용도에 필요한 통로가 없는경우에 그 토지소유자는 주위의 토지를 통행 또는 통로로 하지 아니하면 공로에 출입할 수 없거나 과다한 비용을 요하는 때에는 그 주위의 토지를 통행할 수 있고 필요한 경우에는 통로를 개설할 수 있다. 그러나 이로 인한 손해가 가장 적은 장소와 방법을 선택하여야 한다.
②전항의 통행권자는 통행지 소유자의 손해를 보상하여야 한다.
제220조 (분할, 일부양도와 주위통행권) ①분할로 인하여 공로에 통하지 못하는 토지가 있는 때에는 그 토지소유자는 공로에 출입하기 위하여 다른 분할자의 토지를 통행할 수 있다. 이 경우에는 보상의 의무가 없다.
②전항의 규정은 토지소유자가 그 토지의 일부를 양도한 경우에 준용한다.
Ⅱ. 관련 대법원 판레
주위토지통행권에 관련된 대법원판례를 포인트별로 정리해서 알아보기로 하자.
1.주위토지통행권의 범위의 판단기준
주위토지통행권은 주위토지 소유자의 토지에 대한 독점적인 사용권을 제한하는 권리로서 인접한 토지 소유자 간의 이해를 조정하는 데 목적이 있으므로, 통행에 지장을 주지 아니하는 범위 내에서 주위토지 소유자의 손해가 가장 적은 장소와 방법을 선택하여야 하며, 통로의 위치나 범위는 일률적으로 정할 수 없고, 당해 토지의 지목과 그에 따른 이용의 필요성 등 구체적 사정에 따라 달라지는 것이다.
[사건명 : 주위토지통행권확인,손해배상/ 대법원, 1995.2.10, 94다45869] 【참조판례】
대법원 1991.7.7.23.선고,90다12670,12687판결(공1991,2218), 1992.4.28.선고,91다37324판결(공1992,1705), 1993.12.14.선고,93다22906판결(공1994상,361). 대법원 1992.12.22.선고,92다30528판결(공1993상,571)
2.민법 제219조에 정한 주위토지통행권의 범위
민법 제219조에 정한 주위토지통행권의 범위는 사람이 겨우 통행할 수 있는 정도로 제한되는 것이 아니고 통행자가 주택에 출입하여 일상생활을 영위하는데 필요한 범위의 노폭까지는 인정되어야 한다.
(사건명 : 건물철거등,주위토지통행권확인/ 대법원, 1991.7.23, 90다12670] 【참조판례】 대법원 1985.2.8. 선고 84다카921,922 판결(공1985,418), 1991.6.11. 선고 90다12007 판결(공1991,1898) / 가.나. 대법원 1990.8.28. 선고 90다카10091,10107 판결(공1990,2021) / 나. 대법원 1989.7.25. 선고 88다카9364 판결(공1989,1284), 1991.5.28. 선고 91다9961,9978 판결(공1991,1766)
3.주위토지통행권확인청구의 확정 대상과 그 판단의 기준시(=변론종결시)
주위토지통행권은 통행을 위한 지역권과는 달리 그 통행로가 항상 특정한 장소로 고정되어 있는 것은 아니고, 주위토지통행권확인청구는 변론종결시에 있어서의 민법 제219조에 정해진 요건에 해당하는 토지가 어느 토지인가를 확정하는 것이므로, 주위토지 소유자가 그 용법에 따라 기존 통행로로 이용되던 토지의 사용방법을 바꾸었을 때에는 대지 소유자는 그 주위토지 소유자를 위하여 보다 손해가 적은 다른 장소로 옮겨 통행할 수밖에 없는 경우도 있다.
[사건명 : 주위토지통행권확인/ 대법원, 2009.6.11, 2008다75300,75317,75324]
( 대법원 1989. 5. 23. 선고 88다카10739, 10746 판결 등 참조).
4.도로 폭에 관한 건축 관련 법령 규정과 주위토지통행권의 범위의 관계
건축 관련 법령에 정한 도로 폭에 관한 규정만으로 당연히 피포위지 소유자에게 반사적 이익으로서 건축 관련 법령에 정하는 도로의 폭이나 면적 등과 일치하는 주위토지통행권이 생기지는 아니하고, 다만 법령의 규제내용도 참작사유로 삼아 피포위지 소유자의 건축물 건축을 위한 통행로의 필요도와 그 주위토지 소유자가 입게 되는 손해의 정도를 비교형량하여 주위토지통행권의 적정한 범위를 결정하여야 한다.
[사건명 : 주위토지통행권확인/ 대법원, 2006.10.26, 2005다30993] [참조판례】[1] 대법원 1992. 4. 24. 선고 91다32251 판결(공1992, 1676), 대법원 1994. 2. 25. 선고 93누20498 판결(공1994상, 1132), 대법원 1996. 11. 29. 선고 96다33433, 33440(공1997상, 166) / [2] 대법원 1990. 11. 13. 선고 90다5238, 90다카27761 판결(공1991, 67), 대법원 2006. 6. 2. 선고 2005다70144 판결(공2006하, 1249)
5.주위토지통행권이 장래 건축허가에 필요한 범위의 노폭까지 보장되어야 하는지 여부(소극)
주위토지통행권은 주위토지소유자의 그 토지에 대한 독점적 사용권을 제한하는 권리로서 인접한 토지소유자간의 이해를 조정하는데 목적이 있으므로, 사람이 출입하고 다소의 물건을 공로로 운반할 정도의 폭만 확보할 수만 있다면 주위토지소유자의 손해가 가장 적은 장소와 방법을 선택하여야 하는 것이고, 이에 더 나아가 위요지소유자에게 장래 그 토지에 건축을 할 것에 대비하여 건축허가에 필요한 폭의 통행로를 미리 보장하고 주위토지소유자로 하여금 이를 수인하도록 하는 것까지를 그 내용으로 하는 것은 아니다.
[사건명 : 주위토지통행권확인,통행료등/ 대법원, 1991.5.28, 91다9961]
6.통행권의 범위를 정할 때에 피포위지의 장래 이용상황까지 대비하여야 하는지 여부(소극)
통행권의 범위는 현재의 토지의 용법에 따른 이용의 범위에서 인정할 수 있을 뿐, 장래의 이용상황까지 미리 대비하여 정할 것은 아니다.[위와 같음]
건축 관련 법령에 정한 도로 폭에 관한 규정만으로 당연히 피포위지 소유자에게 그 반사적 이익으로서 건축 관련 법령에 정하는 도로의 폭이나 면적 등과 일치하는 주위토지통행권이 생기는 것은 아니고, 그러한 법령의 규제내용도 그 참작사유로 삼아 피포위지 소유자의 건축물 건축을 위한 통행로의 필요도와 그 주위토지 소유자가 입게 되는 손해의 정도를 비교형량하여 주위토지통행권의 적정한 범위를 결정하여야 할 것이고( 대법원 1992. 4. 24. 선고 91다32251 판결, 1994. 2. 25. 선고 93누20498 판결 등 참조),
그 범위는 현재의 토지의 용법에 따른 이용의 범위에서 인정되는 것이지 더 나아가 장차의 이용상황까지 미리 대비하여 통행로를 정할 것은 아니다( 대법원 1996. 11. 29. 선고 96다33433, 33440 판결 참조).
7.주위토지통행권자가 민법 제219조 제1항 본문에 따라 통로를 개설하는 경우, 통행지 소 유자가 부담하는 의무의 내용
주위토지통행권자가 민법 제219조 제1항 본문에 따라 통로를 개설하는 경우 통행지 소유자는 원칙적으로 통행권자의 통행을 수인할 소극적 의무를 부담할 뿐 통로개설 등 적극적인 작위의무를 부담하는 것은 아니고, 다만 통행지 소유자가 주위토지통행권에 기한 통행에 방해가 되는 담장 등 축조물을 설치한 경우에는 주위토지통행권의 본래적 기능발휘를 위하여 통행지 소유자가 그 철거의무를 부담한다.[위와 같음]
8.주위토지통행권자가 민법 제219조 제1항 본문에 따라 통로를 개설하는 경우, 그 통로개 설·유지비용과 통행지 소유자의 손해의 부담자(=주위토지통행권자)
주위토지통행권자는 주위토지통행권이 인정되는 때에도 그 통로개설이나 유지비용을 부담하여야 하고, 민법 제219조 제1항 후문 및 제2항에 따라 그 통로개설로 인한 손해가 가장 적은 장소와 방법을 선택하여야 하며, 통행지 소유자의 손해를 보상하여야 한다.[위와 같음]
민법 제219조 제1항 본문에 의하여 주위토지통행권자가 통로를 개설하는 경우 통행지 소유자는 원칙으로 통행권자의 통행을 수인할 소극적 의무를 부담할 뿐 통로개설 등 적극적인 작위의무를 부담하는 것은 아니고, 다만 통행지 소유자가 주위토지통행권에 기한 통행에 방해가 되는 담장 등 축조물을 설치한 경우에는 주위토지통행권의 본래적 기능발휘를 위하여 통행지 소유자가 그 철거의무를 부담하게 되는 것이며 ( 대법원 1990. 11. 13. 선고 90다5238, 90다카27761 판결, 2006. 6. 2. 선고 2005다70144 판결 등 참조),
나아가 주위토지통행권이 인정되는 때에도 그 통로개설이나 유지비용은 주위토지통행권자가 부담하여야 함은 물론, 그 경우에도 민법 제219조 제1항 후문 및 제2항에 따라 그 통로개설로 인한 손해가 가장 적은 장소와 방법을 선택하여야 하고 통행지 소유자의 손해를 보상하여야 하는 것이다.
9.공로에 통하는 기존 통로가 당해 토지의 이용에 부적합하여 실제로 통로로서의 기능을 하 지 못하고 있는 경우, 주위토지통행권의 인정 여부(적극)
주위토지통행권은 어느 토지가 타인 소유의 토지에 둘러싸여 공로에 통할 수 없는 경우뿐만 아니라, 어떤 통로가 이미 있다고 하더라도 그 통로가 당해 토지의 이용에 부적합하여 실제로 통로로서의 충분한 기능을 하지 못하고 있는 경우에도 인정될 수 있다
[사건명 : 주위토지통행권확인등/ 대법원, 2005.12.9, 2004다63521]
(대법원 1994. 6. 24. 선고 94다14193 판결 등 참조).
10.주위토지통행권이 인정되는 경우, 그 통행로의 폭과 위치를 정함에 있어 고려할 사항과 주위토지통행권의 범위를 결정함에 있어, 건축허가 요건 충족을 위한 2m 도로 확보 규 정 등을 참작하여 통행로의 노폭을 2m로 인정한 원심판결을 수긍한 사례
민법 제219조에 규정된 주위토지통행권은 공로와의 사이에 그 용도에 필요한 통로가 없는 토지의 이용이라는 공익목적을 위하여 피통행지 소유자의 손해를 무릅쓰고 특별히 인정되는 것이므로, 그 통행로의 폭이나 위치 등을 정함에 있어서는 피통행지의 소유자에게 가장 손해가 적게 되는 방법이 고려되어야 할 것이나, 최소한 통행권자가 그 소유 토지를 이용하는 데 필요한 범위는 허용되어야 하며, 어느 정도를 필요한 범위로 볼 것인가는 구체적인 사안에서 사회통념에 따라 쌍방 토지의 지형적, 위치적 형상 및 이용관계, 부근의 지리상황, 상린지 이용자의 이해득실 기타 제반 사정을 기초로 판단하여야 한다.
[사건명 : 주위토지통행권확인등/ 대법원, 1996.5.14, 96다10171] [참조판례】대법원 1991. 6. 11. 선고 90다12007 판결(공1991, 1898), 대법원 1992. 4. 24. 선고 91다32251 판결(공1992, 1676) /[1] 대법원 1995. 2. 3. 선고 94다50656 판결(공1995상, 1155) /[2] 대법원 1991. 7. 23. 선고 90다12670, 12678 판결(공1991, 2218)
11. 토지의 일부 양도로 인한 주위토지통행권의 적용범위
양도인이 무상의 주위토지통행을 허용하지 아니함으로써 주위의 다른 토지의 소유자와 사용료를 지급하기로 하고 그 다른 토지 일부를 통로로 사용하였다면, 포위된 토지의 소유자는 무상의 주위토지통행권을 취득할 수 없게 되는지 여부
동일인 소유 토지의 일부가 양도되어 공로에 통하지 못하는 토지가 생긴 경우에 포위된 토지를 위한 주위토지통행권은 일부 양도 전의 양도인 소유의 종전 토지에 대하여만 생기고 다른 사람 소유의 토지에 대하여는 인정되지 아니하며, 또 무상의 주위토지통행권이 발생하는 토지의 일부 양도라 함은 1필의 토지의 일부가 양도된 경우뿐만 아니라 일단으로 되어 있던 동일인 소유의 수필지의 토지 중의 일부가 양도된 경우도 포함된다.
양도인이 포위된 토지의 소유자에 대하여 '가'항과 같은 무상의 주위토지통행을 허용하지 아니함으로써 포위된 토지의 소유자가 할 수 없이 주위의 다른 토지의 소유자와 일정 기간 동안 사용료를 지급하기로 하고 그 다른 토지의 일부를 공로로 통하는 통로로 사용하였다고 하더라도 포위된 토지의 소유자가 민법 제220조 소정의 무상의 주위토지통행권을 취득할 수 없게 된다고 할 수 없다.
[사건명 : 주위토지통행권확인,손해배상/ 대법원, 1995.2.10, 94다45869] [참조판례】대법원 1991.7.7.23.선고,90다12670,12687판결(공1991,2218), 1992.4.28.선고,91다37324판결(공1992,1705), 1993.12.14.선고,93다22906판결(공1994상,361)
12.공로에 통하는 기존 통로가 있는 경우 주위토지통행권의 인정 여부(적극)
주위토지통행권은 어느 토지가 타인 소유의 토지에 둘러싸여 공로에 통할 수 없는 경우 뿐만 아니라, 이미 기존의 통로가 있더라도 그것이 당해 토지의 이용에 부적합하여 실제로 통로로서의 충분한 기능을 하지 못하고 있는 경우에도 인정된다.
[사건명 : 주위토지통행권확인등/ 대법원, 1994.6.24, 94다14193] [참조판례】대법원 1992.3.31. 선고 92다1025 판결(공1992,1421), 1992.12.22. 선고 92다36311 판결(공1993상,582)
13.행정재산인 토지에 대하여 주위토지통행권을 인정할 수 있는지 여부(적극)
지방재정법 제74조 제1항, 제82조 제1항에 의하면 공유재산은 지방자치단체의 장의 허가 없이 사용 또는 수익을 하지 못하고, 또 그중 행정재산에 관하여는 사권을 설정할 수 없게 되어 있음은 물론이나, 민법상의 상린관계의 규정은 인접하는 토지 상호간의 이용관계를 조정하기 위하여 인지소유자에게 소극적인 수인의무를 부담시키는 데 불과하므로, 그중의 하나인 민법 제219조 소정의 주위토지통행권이 위에서 말하는 사권의 설정에 해당한다고 볼 수 없고, 또 그러한 법정의 통행권을 인정받기 위하여 특별히 행정당국의 허가를 받아야 하는 것이라고도 할 수 없다. (위와 같음)
14.무상주위통행권에 관한 민법 제220조의 적용범위
분할 또는 토지의 일부 양도로 인하여 공로에 통하지 못하는 토지가 생긴 경우에 그 포위된 토지를 위한 통행권은 분할 또는 일부 양도 전의 종전토지에만 있고, 그 경우 통행에 대한 보상의 의무가 없다고 하는 민법 제220조의 규정은 직접 분할자, 일부 양도의 당사자 사이에만 적용되고 포위된 토지 또는 피통행지의 특정승계인의 경우에는 주위토지통행권에 관한 민법 제219조의 일반원칙으로 돌아가 통행권의 유무를 가려야 한다.
[건명 : 건물철거등,주위토지통행권확인/ 대법원, 1991.7.23, 90다12670]【참조판례】
대법원 1985.2.8. 선고 84다카921,922 판결(공1985,418), 1991.6.11. 선고 90다12007 판결(공1991,1898)
15.피포위지의 소유자는 통행지의 특정승게인에 대하여 무상통행권(민법 제220조)으로 대 항하지 못한다.(대법원 판례 65.12.28 65다950)
그러나 특정승계인에 대하여 무상통행권을 인정하지 않는 것은 신의측에 반한다는 판결도 있다.(대법원판례 1992.2.11 91다40399)
글쓴이 이승진은 토지와 경매전문 (주)가야컨설팅 (http://www.higaya.net)과 [일산]가야佳野토지&경매학원의 대표로서 토지개발 관련 컨설팅과 강의 및 저술활동을 하고 있으며, 저서로는 <토지투자 재테크 36계(2009.2) 등 가야토지시리즈 전 4권(가야컨설팅 출판)이 있다. 현 스피드옥션 경기북부지사장.
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