Re:건물소유를 위한 토지 임대차(회원님 피해사례 분석)

[달팔]

당사자 인내님께서 약간의 정정을 요청하시는 내용입니다.

자신의 영업행위를 위한 토지임대차계약을 필한 임차인이 임대인의 동의를 거쳐 지상건조물을 건축하엿습니다.

물론 두 계약자간의 임대차 기한은 5년의 약정이었으며, 계약상의 건물은 2층으로 짓기로 약정하였는 데 실제 건물은 4층의 건물이 신축되었고 이 사건 건물을 임차인의 건물로 관항 관청에 고정자산으로 임대인의 세무회계사가 해 주었고, 위 건물에 대한 취득세, 재산세. 도로 점용료등 이 사건 건물에 대한 세금은 임차인이 다 내고 사용하고 있었습니다..

이 사건 건물의 5년 임대차계약기간 중 임대인은 임대차관계가 유효한 3년여 지난 시점에서 임대차계약의 토지와 건물을 같이 제 3자에게 매도하면서 이 사건 건물까지 담보대출에 의해 제 3자가 매수하도록 하였습니다.

그렇다면 이 사건 건물의 매각대금은 누구의 것입니까?

그렇다면 이 사건 건물을 임차인의 허락 없이 담보대출에 의해 제 3자에게 매각 하였다면 임대인의 불법행위에 대해 손해배상 책임이 임대인에게 있습니까?

회원님들이 한번 풀어보십시오. 답은 아래에 공개할께요...

울 회원님 두분이 꼭 위와같은 경우로 한분은 딴나라당 판사출신 국회의원 김xx에 4층 신축건물을 어떤 반대 급부 없이 강탈당해 소송중 1심패소해 항소심조차 어려운 지경에 있고 

또 한분도 임차 대지에 건축과 임대인의 지위로 임대업가지 운영해오다가 힘있는 지역유지의 간계로 강탈과 법적 소송에 휘말려 재산 다 날리고 억울한 옥살이가지하며 지금껏 투쟁중입니다. 

국회의원 김xx건의 개요-5년의 임대차 기간의 만기 이전인 3년 즈음에 선거비용을 위해 3자에 매매를 합니다.

그것도 임차인은 5년 후 주변싯가의 토지매입과 재임대 약속을 받고 지상물을 3억 이상의 건축비를 소모하고 보증금 이천만원에 월 200만원의 인근지 부동산 평균 임대료를 지급하면서  토지 임차를 하여 사용하고 있었습니다.

그리고 회원님이 4층 건물을 준공하고 이 사건 건물에 대하여 재산세, 취들세도 다 납부하였으며, 소유권 보존등기는 하지 않은 채로 2년 여 미등기로 있었던 건물을 이 사건 건물을 제 3자에게 매각하기 일 주일 전에 임차인 몰래 소유권 보존등기를 한 후

이사건 토지와 건물을 매매한 2004. 2. 27 소유권 보존등기이전등기를 제 3자에게 해 주면서 이 사건 건물까지 담보대출을 하여 매각한 부도덕한 짓을 해박한 법률전문가가 하였던 것입니다.

더 가관 인 것은 위조된 계약서의 약정에는 “임차인의 비용으로 위 토지상에 신축할 예정인 건물의 소유권을 임대인(당시 임대차계약서 작성 시는 2층 신축건물을 짓기로 계약 하였음)이 가지기로 하는 대신, 임차인은 그 대가로 위 토지를 정상적으로 임차 할 때 보다 훨씬 저렴한 임대차보증금과 월 임대료를 지급하기로 하였고 또 임대차기간도 장기간으로 함으로써 임차인의 영업권을 보장 받는 반대급부를 취한 것이 사실임을 확인한다.”라는 약정이 있었다는데,

이 사건 건물은 이 사건 토지가 4층 이상건물(높이제한)을 지어야 하는 제한이 있어 4층 건물을 짓게 되었으며 2층과 4층의 건물의 건축비는 2억 이상 소요되었습니다.

그렇타면 2층 건물에 대한 소유권도 임대인에게 “저렴한 임대료의 반대급부에 의해 ----- 사실임을 확인하엿다”라는 약정이 존재하였다면 당연히 2억 이상 소요되는 건축비에 대한 반대급부가 달라지기 때문에 임대인과 임차인 사이에 위 반대급부에 대한 사실로 확인되었던 문서가 존재하였겠지만 이러한 문서가 존재하지 않습니다.

또한 위조된 계약서에는 “이 사건 토지와 건물을 부득이 하게 토지와 건물에 대해 담보대출을 받을 시 임차인에게 반듯이 동의를 받아야 한다” 라는 약정이 존재함에도 이 사건 임대인이 법률전문가임에도 매각하면서 임차인의 동의도 받지 않고 매수인에게 은행에서 소유권보존등기이전등기를 동시에 해 주고 매각 대금을 주고 받았다고 합니다.

위 “약정내용의 “임대인의 권리와 의무를 포괄적으로 승계받았다”라고 하며 해박한 법률전문가인 임대인과 매수인이 법원에 “임대차관계승계확인서”를 제출하였다면,

도대체 위조된 계약서가 진정하다면 위와 같은 경험칙에 어긋난 거래가 재산상 거래에서 생길 수 있습니까?

이 사건 토지의 임대료가 임차인의 어려움으로 밀렸다고 하더라도 임대차계약을 하지 않은 2004. 2. 27 매각하였는 불법행위에 대해 해박한 법률지식으로 임대차계약을 승계하였다고 억지 주장을 하며 임차인의 허락도 없는 승계확이서를 법원에 제 3자로부터 받아 제출 하였다면 소송 사기의 법죄해행위를 하고 있는 것입니다.

또한 임차인의 보증금을 임차인에게 어떠한 사실을 통보 없이 매수인에게 보증금 이천만원을 매매대금에서 공제하고 받았다는 데 매수인의 명도소송에서는 계약이 해지 되어 매수하였다고 합니다.

또한 임대차계약금 이백만원만 지불하였다고 하면서 제소전 화해조항을 작성하였다고 하면서 위 임대인 마음대로 화해조항에는 임대인이 계약을 위반한 사항에는 임차인의 권리를 빠드리고 “지상 위에 건축되는 건물은 임대인의 소유로 하기로 한다, 토지와 건물을 담보 대출 할 시에는 임차인의 동의를 받아야 한다”는 화해조항은 없으며, 명도 소송 당 하였을 때 집행관에 의한 집행경비, 수도세 하물며 정화조 청소비, 임대차보증급도 제하기로 하였다고 하면서도,

이 사건 건물에 부과 될 수 없는 교통유발금도 제한 다는 얼토당토 않는 화해조항을 작성하였다고 하는 데 ,

법정에서 제소전화해조서를 임차인과 임대인이 작성한 사실이 없음을 상대방 변호사가 인정하였음에도 임대인이 이 사건 건물을 불법으로 매각한 약정의 임차인의 권리의 유리한 조항은 화해조항에 없습니까?

이 사건 토지는 부동산 사무실을 통한 거래임에도 불구하고 심부름꾼정도의 직원의 지문을 법률 전문가가 찍어라고 하여 지문을 찍었고, 임차인은 글자가 너무 많아 계약서와 화해조항도 다 읽어 보지 않고 시원하게 도장을 찍었고, 계약서와 화해조항도 미리 임대인이 다 작성 해 놓았다고 하는 것이 재산상 거래에서 경험칙상 존재 할 수 있습니까?

열거를 다 하자면 숨이 가쁠 만치 많은 존재 할 수 없는 약정들이 수두룩 하여 아무리 재판부에 주장하여도 본안 심리조차 하지 않습니다.

재판중 증거에 의하면 회원님의 인장을 임의 위조날인한 허위의 계약서를 근거로 1심을 승소하고 그 명백한 다른 인장이 국가기관인 대검의 허위감정으로 진본과 동일하다는 감정서로 말입니다.

항소심의 쟁점으로 부각된 인장의 사실여부의 확인은 물론 당사자증언등 위증의 문제를 우려 법원이 애서 피고 국회의원을 보호하는 진행을 해 법관기피신청에 급기야는 재판중 재판장 고소를 준비중입니다.

피고 판사출신 국회의원의 변론의 요지는 3억여의 건축비를 투자한 원고가 5년간 영업행위를 하고 증여한것이라는 궤변아닌 궤변으로  승소를 이끌어냅니다. 그것도 월 임차료를 정상적으로 지급한 임차인과의 계약 기간조차 1년여를 남겨두고  말입니다.

저 달팔이 재판부의 현저한 공정을 잃은 소송지휘로 패소가 명백해보이는 현재의 건물분 매매에 의한 부당이득금의 소송과 별도로  민법제104조(불공정한 법률행위) 당사자의 궁박, 경솔 또는 무경험으로 인하여 현저하게 공정을 잃은 법률행위는 무효로 한다. 제109조(착오로 인한 의사표시) ① 의사표시는 법률행위의 내용의 중요부분에 착오가 있는 때에는 취소할 수 있다.의 무효나 취소로 위 부당이득금 소송의 기판력이 미치지 않는 별소로 다시 다툴것을 권하고 잇는 실정입니다.

어떤 바보가 별스럽지 않은 영업을 위해 3억여원의 건축비를 자신이 부담하고 무상증여를 조건으로 계약하였다고 한다면 건물에 대한 취드세와 1년에 한 번 내는 재산도, 도로 점용료등을 임차인이 내게 하였다는 억지주장의 조작된 증거들을 애서 외면하며 본안 심리를 하지 않는 판사들의 심리는 무엇일까요?

도 다른 피해자 정00님께서는 10억여원의 건축비 부담을 위와 아주 유사한 수법으로 강탈당하고 오히려 무고로 10여개월 옥살이까지 햇고 현재 무죄로 판결이 낫지만 그 금전 손실은 전부 회원님의 몫으로 남아 잇는 상황입니다.

위 두 사건은 권리위에 잠자는 자 보호받지 못한다는 법 격언이 말하는 권리보호를 못한 무지에서 기인함이 아니라 힘잇고 돈잇는자들의 불법으로 일어난 일이기에 더욱 애통한것입니다.

같이 결과를 지켜보며 응원의 마음을 보태주실것을 부탁드립니다.

각설하고 위 문제의 답은 2)번  건물의 수명이 다할때가지 토지를 사용할 권리가 임차인에게 존재한다.입니다.

다만 여기에는 조건이 잇습니다. 민법제622조(건물등기 차지권이 잇는 대항력)을 보면 지상건물의 보존도는 이전등기를 전제로 하고 잇습니다. 즉 등기가 없으면 매매는 임대차를 깨뜨린다는 법언처럼 채권인 임대차는 물권인 매매의 소유권을 이기지못해  1) 기한이 지낫을분 아니라 땅주인이 바뀐이상 돌려줘야하고 임차인은 아무 권리가 없다.라는 결론에 도달하는것입니다.

위 피해사례와 같은 경우를 당하지 않기 위해서는 반드시 등기, 등기 중요합니다.

하지만 토지소유권자가 권리행사에 장애가되는 지상권등기를 일반적으로 해주지 않으니 문제입니다.

지상권이 인정된다면 철근콘크리트구조물은 30년간 사용수익이 가능합니다.

다만 거기에 합당한 임료지급은 해야하구요. 임대인이 좆아낼 목적으로 차임의 부당한 인상이나 무리한 요구를 할 시에는 민법제628조 차임증감청구권을 행사하는 방법도 있습니다...