부부 공동명의인 고가주택 양도시 양도소득세 계산방법

[박정규 세무사]

부부 공동명의인 고가주택 양도시 양도소득세 계산방법

【질문】 -삼일인포마인

부부 공동명의인 아파트를 매도하려고 하는데, 1가구 1주택 비과세를 위한 기본요건들을 충족하나 양도가액이 9억원 이상이 되어 양도소득세를 납부해야 할 것으로 보입니다.

이 경우 양도소득세 납부세액 계산시 취득가액, 양도가액, 취등록세, 필요경비, 장기보유특별공제, 기본공제등 모든 항목을 처음부터 1/2로 나누어 계산하는지, 아니면 총액으로 계산해서 양도소득금액을 1/2로 나누고 기본공제를 적용한 후 세율을 곱해서 산출세액을 계산하는지 궁금합니다.

【답변】

양도소득세는 양도하는 인별로 양도차익을 각각 산정하여 신고납부하여야 하므로, 공동소유한 자산을 양도하는 경우에는 개인별 소유지분에 따라 각각 양도소득세를 계산하여 신고납부하셔야 하는 것입니다. 따라서, 부부 공동명의인 경우에는 양도가액, 취득가액, 필요경비를 전체가액에 각각 본인 지분율을 곱한 금액을 적용하여 양도차익과 양도소득금액을 계산하고, 각각 양도소득기본공제 250만원을 공제하여 과세표준을 계산한 후 세율을 적용하여 납부할 양도소득세를 산정하는 것입니다.

이때 양도가액 9억원을 초과하는 고가주택 판단은 당해 주택 전체의 가액에 의하여 판단하는 것이므로, 공동소유 주택 전체의 양도가액이 9억원을 초과하는 경우에는 고가주택에 해당하는 것이며 이 경우 공동소유자는 각각 자기의 지분에 따른 양도소득세를 계산하여 신고납부하는 것입니다.

※ 고가주택의 양도차익

= 소득세법 제95조 제1항에 따른 양도차익 × (양도가액 - 9억원) / 양도가액

※ 고가주택에 적용할 장기보유특별공제액

= 소득세법 제95조 제2항에 따른 장기보유특별공제액 × (양도가액 - 9억원) / 양도가액

⇒ 공동소유자의 각 지분율에 해당하는 9억원 초과분 양도차익 계산

= (전체 양도차익 × 지분율) × {[(전체 양도가액×지분율) - (9억원×지분율)] / (전체양도가액×지분율)}

 -삼일인포마인