주택임대차보호법 (2) 펌 [우선변제권 , 임차권등기명령, 임차권등기]

[미다스]

제3조의2(보증금의 회수)

제3조의2(보증금의 회수) ① 임차인(제3조제2항의 법인을 포함한다. 이하 같다)이 임차주택에 대하여 보증금반환청구소송의 확정판결이나 그 밖에 이에 준하는 집행권원(執行權原)에 따라서 경매를 신청하는 경우에는 집행개시(執行開始)요건에 관한 「민사집행법」 제41조에도 불구하고 반대의무(反對義務)의 이행이나 이행의 제공(집을 비워주는것을 말함)을 집행개시의 요건으로 하지 아니한다. (목적물 반환없이도 강제경매신청이 가능하다는 뜻입니다.)

• 민사집행법 제41조(집행개시의 요건)

① 반대의무의 이행과 동시에 집행할 수 있다는 것을 내용으로 하는 집행권원의 집행은 채권자가 반대의무의 이행 또는 이행의 제공을 하였다는 것을 증명하여야만 개시할 수 있다. 

②다른 의무의 집행이 불가능한 때에 그에 갈음하여 집행할 수 있다는 것을 내용으로 하는 집행권원의 집행은 채권자가 그 집행이 불가능하다는 것을 증명하여야만 개시할 수 있다.

• 경매에는 임의경매와 강제경매가 있습니다
• 임의경매 - 일반적으로 담보권의 실행을 위한 경매를 말한다. 채무자가 채무를 임의로 이행하지 않을 때 근저당권 또는 전세권 등의 담보권을 가진 채권자가 담보권을 행사하여 담보의 목적물을 경매로 매각한 다음 그 매각대금에서 다른 채권자 보다 먼저 채권을 회수하는 강제집행 절차이다.
• 강제경매 - 채권자가 집행권원(확정된 이행판결, 가집행선고부판결, 확정된 지급명령, 화해조서, 조정조서, 공증된 금전 채권문서 등)을 가지고 채권자가 법원에 채무자 소유의 부동산이나 동산을 압류한 후 경매로 매각하여 대금을 받는 것

② 제3조제1항 또는 제2항의 대항요건(對抗要件)과 임대차계약증서(제3조제2항의 경우에는 법인과 임대인 사이의 임대차계약증서를 말한다)상의 확정일자(確定日字)를 갖춘 임차인은 「민사집행법」에 따른 경매 또는 「국세징수법」에 따른 공매(公賣)를 할 때에 임차주택(대지를 포함한다)의 환가대금(換價代金)에서 후순위권리자(後順位權利者)나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제(辨濟)받을 권리가 있다. (우선변제권은 선순위권리자보다 우선하지 않음, 최우선변제권은 선순위권리자보다 우선함)

• 소액보증금 우선변제(주택임대차법 제18조)는 경매등기신청전에 확정일자 없이 대항요건만 맞추면 됩니다.
• 확정일자란 증서에 대한 작성일자의 증거가 될수 있도록 하는 법률상 인정되는 일자를 말하는 것으로 임대차계약서의 작성시기 또는 존재시기를 증명하고 임대인과 임차인이 짜고 제3자의 권리를 해하는 것을 막을수 있습니다.

③ 임차인은 임차주택을 양수인에게 인도하지 아니하면 제2항에 따른 보증금을 받을 수 없다.

• 임차인이 임차주택을 양수인에게 양도하는 것은 우선변제권에 의한 보증금 수령하는 것과 동시이행관계에 있습니다.

④ 제2항에 따른 우선변제의 순위와 보증금에 대하여 이의가 있는 이해관계인은 경매법원이나 체납처분청에 이의를 신청할 수 있다.

⑤ 제4항에 따라 경매법원에 이의를 신청하는 경우에는 「민사집행법」 제152조부터 제161조까지의 규정을 준용한다.

⑥ 제4항에 따라 이의신청을 받은 체납처분청은 이해관계인이 이의신청일부터 7일 이내에 임차인을 상대로 소(訴)를 제기한 것을 증명하면 해당 소송이 끝날 때까지 이의가 신청된 범위에서 임차인에 대한 보증금의 변제를 유보(留保)하고 남은 금액을 배분하여야 한다. 이 경우 유보된 보증금은 소송의 결과에 따라 배분한다.

[전문개정 2008.3.21]

제3조의 3 임차권등기명령

임차권등기란?

임차인이 임대차기간이 만료되었음에도 보증금을 돌려받지 못하고 이사 가게 되면 종전에 취득하였던 대항력 및 우선변제권이 상실되므로 보증금을 돌려받기 어려워진다. 이러한 문제를 해결하기 위한 제도로 임차권 등기를 신청하게 되면 임차인에게 대항력 및 우선변제권을 유지하면서 임대차건물에도 자유롭게 이사할 수 있다. 임차인이 임차권 등기명령의 집행에 따른 임차권 등기를 마치면 대항력과 우선변제권을 취득하게 된다. 임대차 등기 명령은 임대차가 종료된 후 보증금을 받지 못한 임차인만이 신청 할 수 있으며 관할법원에서 신청을 할 수 있다. 임차권 등기명령에 필요한 서류는 임대인의 소유로 등기된 주택 또는 건물에 대한 등기부 등본, 임대인의 소유가 아닌 주택 또는 건물은 즉시 임대인의 명의로 소유권보존등기를 할 수 있음을 증명하는 서류로 건축물 대장 같은 것, 임대차 계약 증서, 신청당시 대항력을 취득한 임차인은 임차주택을 점유하기 시작한 날과 주민등록을 마친 날을 소명하는 서류, 신청당시 우선변제권을 취득한 임차인은 임차주택을 점유하기 시작한 날과 주민등록을 마친 날을 소명하는 서류 및 공정증서로 작성되거나 확정일자가 찍혀있는 임대차계약증서, 임대차 목적물에 관한 등기부상의 용도가 주거시설이 아닌 경우에는 임대차계약체결시부터 현재까지 주거용으로 사용하고 있음을 증명하는 서류가 필요하다.

제3조의3(임차권등기명령) ① 임대차가 끝난 후 보증금을 반환받지 못한 (임대인이 임차권설정등기에 협조해주지 않을 경우도 포함) 임차인은 임차주택의 소재지(임차인의 주소지 아님) 를 관할하는 지방법원·지방법원지원 또는 시·군 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있다.

② 임차권등기명령의 신청서에는 다음 각 호의 사항을 적어야 하며, 신청의 이유와 임차권등기의 원인이 된 사실을 소명(疎明)하여야 한다.

1. 신청의 취지 및 이유

2. 임대차의 목적인 주택(임대차의 목적이 주택의 일부분인 경우에는 해당 부분의 도면을 첨부한다)

3. 임차권등기의 원인이 된 사실(임차인이 제3조제1항 또는 제2항에 따른 대항력을 취득하였거나 제3조의2제2항에 따른 우선변제권을 취득한 경우에는 그 사실)

4. 그 밖에 대법원규칙으로 정하는 사항

• 임차권등기명령 신청서류 
1. " 임차권등기명령신청서" 라는 제목의 서면
2. 각종 첨부서류
• 임대인의 소유로 등기된 주택에 대하여는 등기부등본
• 임대인의 소유로 등기되지 아니한 주택에 대하여는 건축물관리대장 등 즉시 임대인의 명의로 소유권보존등기를 할수 있음을 증명할 서면
• 임대차계약의 체결사실 및 그 계약내용을 증명하기 위한 임대차계약증서 사본
• 임차인이 신청당시에 이미 법 제3조1항의 규정에 의한 대항력을 취득한 경우에는 임차주택을 점유하기 시작한 날과 주민등록을 마친날을 소명하는서류(주민등록등본 등)
• 제3조의2항의 규정에 의한 우선변제권을 취득한 경우에는 임차주택을 점유하기 시작한 날과 주민등록을 마친 날을 소명하는 서류 및 공정증서로 작성되거나 확정일자가 찍혀있는 임대차계약증서 사본
• 임대차 목적물에 관한 등기부상의 용도가 공장, 점포 등과 같이 거주시설이 아닌 경우에는 임대차계약체결시부터 현재까지 주거용으로 사용하고 있음을 증명하는 서류(건물사진 등 이용현황을 증명할수 있는 자료)
3. 소송대리인이 있는 경우에는 신청서에 그의 성명 등을 기재하신 후, 위임장등 그 자격을 증명하는 서면을 첨부

③ 다음 각 호의 사항 등에 관하여는 「민사집행법」 제280조제1항, 제281조, 제283조, 제285조, 제286조, 제288조제1항·제2항 본문, 제289조, 제290조제2항 중 제288조제1항에 대한 부분, 제291조 및 제293조를 준용한다. 이 경우 "가압류"는 "임차권등기"로, "채권자"는 "임차인"으로, "채무자"는 "임대인"으로 본다.

1. 임차권등기명령의 신청에 대한 재판

2. 임차권등기명령의 결정에 대한 임대인의 이의신청 및 그에 대한 재판

3. 임차권등기명령의 취소신청 및 그에 대한 재판

4. 임차권등기명령의 집행

④ 임차권등기명령의 신청을 기각(棄却)하는 결정에 대하여 임차인은 항고(抗告)할 수 있다.

⑤ 임차인은 임차권등기명령의 집행에 따른 임차권등기를 마치면 제3조제1항 또는 제2항에 따른 대항력과 제3조의2제2항에 따른 우선변제권을 취득한다. 다만, 임차인이 임차권등기 이전에 이미 대항력이나 우선변제권을 취득한 경우에는 그 대항력이나 우선변제권은 그대로 유지되며, 임차권등기 이후에는 제3조제1항 또는 제2항의 대항요건을 상실하더라도 이미 취득한 대항력이나 우선변제권을 상실하지 아니한다. (임차권등기와 등기이전 이미 대항력이나 우선변제권을 취득한 문제는 별개 문제)

⑥ 임차권등기명령의 집행에 따른 임차권등기가 끝난 주택(임대차의 목적이 주택의 일부분인 경우에는 해당 부분으로 한정한다)을 그 이후에 임차한 임차인은 제8조에 따른 우선변제를 받을 권리가 없다.

(임차권등기가 되어있는 목적물에 임차하여 들어가시면 우선변제를 못받습니다)

⑦ 임차권등기의 촉탁(囑託), 등기관의 임차권등기 기입(記入) 등 임차권등기명령을 시행하는 데에 필요한 사항은 대법원규칙으로 정한다.  <개정 2011.4.12>

⑧ 임차인은 제1항에 따른 임차권등기명령의 신청과 그에 따른 임차권등기와 관련하여 든 비용을 임대인에게 청구할 수 있다.

[전문개정 2008.3.21]

제3조의4(「민법」에 따른 주택임대차등기의 효력 등) ① 「민법」 제621조에 따른 주택임대차등기의 효력에 관하여는 제3조의3제5항 및 제6항을 준용한다.

② 임차인이 대항력이나 우선변제권을 갖추고 「민법」 제621조제1항에 따라 임대인의 협력을 얻어 임대차등기를 신청하는 경우에는 신청서에 「부동산등기법」 제74조제1호부터 제5호까지의 사항 외에 다음 각 호의 사항을 적어야 하며, 이를 증명할 수 있는 서면(임대차의 목적이 주택의 일부분인 경우에는 해당 부분의 도면을 포함한다)을 첨부하여야 한다.  <개정 2011.4.12>

1. 주민등록을 마친 날

2. 임차주택을 점유(占有)한 날

3. 임대차계약증서상의 확정일자를 받은 날

[전문개정 2008.3.21]

제3조의5(경매에 의한 임차권의 소멸) 임차권(모든 임차권이 해당되는 것은 아님)은 임차주택에 대하여 「민사집행법」에 따른 경매가 행하여진 경우에는 그 임차주택의 경락(競落)에 따라 소멸한다(원칙). 다만, 보증금이 모두 변제되지 아니한, 대항력이 있는 임차권(타 담보물권보다 앞선 임차권)은 그러하지 아니하다.(예외)

[전문개정 2008.3.21]