아래의 지문을 읽고 답하시오.

[박홍균]

[지문1]

경기 수원시 영통동 벽적골8단지 81㎡형(이하 공급면적)은 현재 1억9000만원에 급매물이 나와 있다. 그런데 이 단지 같은 크기 아파트 전세는 지난달 1억8500만원에 계약되더니 이달 들어 1억9000만원까지 올랐다. 바로 옆 벽적골 9단지의 77㎡형 전세는 이미 1억9500만원으로 주변 비슷한 크기 아파트의 매매가를 앞질렀다. 인근 현대공인 관계자는 “급매물이 나와도 사는 사람은 없고 전세만 찾으니 전세 보증금이 매매 가격보다 비싼 사례가 생기고 있다”고 말했다.

수도권 전셋값이 급등하면서 같은 지역 같은 크기의 아파트 전셋값이 매매가격보다 비슷하거나 오히려 비싼 ‘이상현상’이 나타나고 있다. 최근 전셋값이 급등한 이천, 수원, 군포, 용인 등에서 이런 사례는 흔하다.

이천시 거평아파트 102㎡형은 현재 1억~1억3000만원에 매물이 나와 있다. 최근 1년간 매매값 변동은 거의 없었다. 그런데 이 아파트의 같은 평형 전세는 지난 3월 일제히 2000만원씩 오르면서 현재 1억~1억1000만원에 시세가 형성됐다. 1억1000만원짜리 전세를 계약했다면 급매물 보다 비싸게 전세를 사는 셈이다.

지난 5월말 1억2200만원에 팔린 군포시 금정동 퇴계주공3단지 62㎡형 전세는 지난달 1억1000만원에 거래되더니 이달 들어 1억2000만원까지 올라 급매물 가격과 차이가 거의 없다. 용인시 기흥구 신갈동 신미주 아파트 78㎡형도 1억3500만원짜리 매물이 나오는데, 전셋값은 1억2000만원까지 올라 1500만원밖에 차이가 나지 않는다.

전셋값이 매매 가격을 따라잡거나 비슷해지는 현상은 집값 상승 기대감이 사라진 지방에서는 흔하다. 사람들이 집을 사지 않고 전세만 찾으니 매매가격과 전셋값의 차이는 계속 줄어들어 단지에 따라 전셋값이 매매 가격을 앞지르는 사례가 속출한다.

광주시 광산구 월계동 첨단금호타운 아파트 112㎡형은 현재 1억3000만원에 매물이 나와 있는데 이 단지 같은 크기 전세는 1000만원 비싼 1억4000만원에도 거래된다. 같은 지역 대우아파트 109㎡형도 1억3500만원에 급매물이 있는데 전세는 1억4750만원에도 세입자를 찾고 있다. 이 인근 어울림공인 관계자는 “이 지역 전셋값은 보통 매매가격의 85~90% 정도인데 급하게 전세를 찾는 사람이 나타나거나 급매물이 나오면 전세가가 매매 가격을 앞서는 현상이 나타난다”고 말했다.  - 헤럴드 경제  2013-07-15 기사 인용 -

[지문2]

지금은 독일계 회사에 다니고 있지만, 한때는 제가 미국계 회사에 다녔습니다.

한번은 사무실이 좁아 이사를 가게되었습니다.
이전까지는 월세 500만 원을 내다가, 전세 10억 원으로 삼성동 공항터미널 앞 건물로 이사를 가려고 하였습니다. 그래서 100만 달러(10억 원)가 필요하다고 미국 본사에 이야기했습니다.
그러자 본사에서 재무 담당 이사가 한국에 들어왔습니다.

"렌트(rent) 비용이 100만 달러 필요하다."
"100만 달러를 주면 얼마 동안 있을 수 있나?"
"2년 계약이니까 2년간 있을 수 있다."
"2년간 100만 달러면, 월 렌트(rent) 비용이 약 5만달러(5천만 원) 정도가 되는데, 너무 비싸지 않나? 지금 사무실은 월 5천 달러(5백만 원)이고, 사무실이 두배 정도 넓어진다는데... 값이 10배나 되는 이유를 모르겠다."

이쯤에서 무언가 잘못 이야기했다는 생각이 들었습니다. 전세라는 말을 렌트(rent)라고 이야기 했으니까요.
'그런데 전세가 영어로 뭐지?' 아무리 생각해도 전세가 영어로 뭔지 떠오르지 않더군요. 그래서 이렇게 이야기 했습니다.

"100만 달러는 맡겨놓는(deposit) 돈이다. 2년 후면 다시 찾아 나온다."
"그러면 월 얼마씩 내느냐?"
"매월 내는 돈은 없다"

이 시점에서 본사에서 온 미국넘은 엄청나게 의아한 표정을 지었습니다.

"그럼 집 주인은 뭘 먹고 사느냐?"

여러분들 같으면 어떻게 답변 하시겠습니까? 아마도 이렇게 밖에 대답할 이야기가 없을 겁니다.

"100만 달러 은행에 맡겨 놓고, 은행 이자 받으면 되지."
"그럼 이 건물을 사려면 얼마나 하느냐?"
"약 200만 달러 정도한다."

이때 다시 미국넘은 또 의아한 표정을 지었습니다.(재무 담당 이사니까 돈 계산에는 무지하게 빠른 넘입니다)

"내가 집주인이라면 집을 팔아 200만 달러를 은행에 넣어 두고 이자를 받을텐데... 왜 100만 달러를 받아 이자를 받지? 도무지 이해가 가지 않는다."

덧붙여 미국넘이 한 이야기입니다.

"건물을 가지고 있으면, 관리도 해야하고 수리도 해야하기 때문에 비용도 들어갈 텐데... 집을 팔아 현금을 가지고 있으면 관리 비용도 들지않고 수리 비용도 필요가 없을텐데... "

그러면서 또 한마디 덧붙인 이야기.

"전세 값(deposit money)이 집 값보다 비싸야 되는 것 아닌가?"

- 저의 경험담 -

질문(주관식)

(1) 왜 우리나라는 전세값이 집값 보다 낮았을까요?

(2) 왜 지금은 전세값이 왜 집값 보다 비싸지고 있을까요?

(3) 오른 전세값은 예전처럼 집값을 밀어 올릴까요?

(4) 전세제도의 미래는 어떻게 될까요?

(답변은 아래 댓글에 달아주시기 바랍니다.)

[하람]

전세금 회수에 대한 개념이 없는 등신 임차인들이 많아서겠죠...ㅎㅎ
전세 제도 자체가 집값 상승을 전제로한 제도 이기 때문에..반대의 상황에선 전세제도 자체가 사라지는게 맞죠.
그런데...거지 집주인들이 많은 현실때문에...없어지기도 힘들죠.

즉, 전세값이 집값을 밀어 올릴꺼라고 생각하는 등신들은...
현재 왜 전세값이 오르는지 핵심을 모르는 등신들이라는 반증이죠

[원투원투]

<1> 과거에는 전세값과 집값에대한 차액의 이자수입보다, 집값 상승에의한 수익이 훨씬 컷기 때문에....그 전세금이 정당화되는 측면도 있었고, 월세로 수익금을 찔끔 찔끔 회수하기보다, 차라리 전세로 미래의 수익금을 미리 땅겨서 목돈을 마련해서 다른 부동산을 사두면, 수익의 극대화가 가능했기 때문입니다. <2> 현재는 미래에 집값이 계속 떨어질 것이기에 집을 사두면 오히려 손해가 발생할 가능성이 많아서 사람들이 임대를 하려고 하고, 집주인입장에서는 집값이 떨어질 것이기에 집값보다 싼 전세를 주면 무조건 손해가 납니다...이론적으로 미래의 떨어질 집값을 보상할수있는 수준의 전세가격을 요구하게되지요...

[원투원투]

그런데 아직까지는 전세값이 집값보다는 많이 싼것 같습니다....현재까지도 전세가 수준이 높다는 지방광역시도 전세가가 매매가의 90%정도가 최대치인듯 합니다.....그리고 최근의 전세가 상승은 갑자기 금리가 낮아지면서 이자수입이 감소하자 그 감소분을 보상하기 위한 측면이 크고....앞으로 전세라는 제도가 어찌되지는 좀 지켜봐야되지 않을까 생각합니다..~~~

[onetree]

1)소유로 인한 자산소득 때문
2)당연한 얘기
3)아니요(렌트비와 모기지 이자율에 의해 결정)그리고 수급
4)없어짐

[우주해적]

매수하시면 증명샷 부탁 드립니다.

[냠이]

에이.. 무리한 부탁인듯... 남들 사라는 소리지 설마...

[장난감만들기]

1번질문: 전세금이 집값보다 낮은데 무슨 어쩌다 생길 수 있는 것을 걸고 넘어가나요? 예전에 80년도에 울산의 아파트에서 그러한 상황이 발생한 적이 있지요. 전세값이 거의 집값 수준으로 육박했지요. 수요와 공급의 불균형으로 생긴 것이지만 집값을 넘길 수는 없답니다. 현재 생기는 불균형은 아마도 집값 하강 속도가 전세금 조정 속도보다 빠를 경우 발생할 수 있답니다. 그리고 전세제도가 사라지려면 집주인들이 돈이 많아야 하는데.. 게다가 월세로 전환할 경우에는 그정도를 내고 살 분들이 거의 없을 것 같아요.

[sunj]

매매가 보다 높은 전세금으로 전세입주는 결과적으로 계약만료 시점에서는 집주인이 증발해 버리는 현상이 나타난다. 고로 울며 겨자먹기로 전세집이 전세로 들어간 입주자 집이되고 말며 그러다 집값이 전세금 보다 올라가면 그때 집주인이 나타난다...... 과거 80년대 중반 전세값이 매매값보다 더 높을때 집주인 증발현상으로 사회적인 문제가 되었죠 과거 언론기사 검색해 보면 나옴

[냠이]

1. 레버리지
2. 집값이 떨어지니까
3. 토끼머리에 뿔나면
4. 멸종보호종 될듯

[형제봉]

앞에 댓글들이 정답이 있네요. 비슷한 내용입니다만,
주택의 절대부족시대에서 이젠 과잉공급시대로 오는 과정에서 발생하는 광적인 부동산 투기의 산물이라고 생각합니다.
부동산 불패를 믿는 사람들 (과거 사고의 틀에 갖혀있는 사람들이 많음) 또는 자신이 소유한 부동산의 호재를 기대하는 사람들을 제외하면 전세제도가 급속히 사라지겠지요.

[naan]

1. 부동산(아파트)가 계속 오를 것이다라는 생각 때문에...(투기수요?)
2. 부동산(대표적으로 아파트)이 오르지 않고 떨어지고 있기 때문에...
3. 아니요. 오히려 기사처럼 전세가가 매매가를 추월하는 현상이 발생함
4. 점차 월세가 대세를 이룬다.

[기장]

박홍균님의 질문보다는...지문을 보면서 느낀게

1. 층, 향 그외 입지에 비해서 같은 단지라도 차이가 적지 않게 나는것이 현실인데 다 똑깥이 취급했군요.
2. 마치 전세금이 당연히 돌려 받을 당연한 돈인 것으로 묘사해 놓았네요.

기본적으로 읽자 마자 위의 2가지 오류가 떠오릅니다.

전세금은 집을 담보로 해서 돈을 빌려준 것이나 마찬 가지인데, 어찌 집값보다 높아 질수 있을까요? 집주인 다른 재산 압류 한다고요? 현실에서 퍽~도 잘 되겠습니다. 그렇다고 전세금이 집값을 밀어 올리다는 이야기는 아닙니다. 집값 하락은 더 이상 논쟁할 필요도 없다고 생각하니까요. 다만 거시적으로 전세가 사라지고 가격이 하향 안정

[기장]

될수도 있겠지만, 높은 전세가격이 현실이고 단기간의 추이는 어떻게 될지 모르기 때문에 관심있게 보고 있습니다

[금수강산1]

1. 집값이 계속 오르고 있어 전세로 잠깐 남들에게 맡겨주는 것이었으니까.(투기 목적)
2. 집값이 제자리를 찾아가고 상식이 서서히 회복되고 있으니까.
3. 앞으로 전혀 집을 짓지 않는다면 10년쯤 뒤에는 공급이 딸리니 집값이 오르지 않을까.
4. 서서히 월세로 바뀌는 추세가 지속다가 전세는 없어지겠지.

[차돌백이]

지금 한국의 전세는 집주인이 임대업을 하는 형태가 아닌 경우가 많습니다.
즉 주인이 많은 돈이 있어서 아파트를 매입해서 전세를 받고 그돈을 은행에 넣어 이자수익을 챙기는게 아니라는 거죠..
실제는 집주인이 세입자에 빚(전세금)을 빌리고 그대가로 일정기간 본인의 아파트에 살게 하는거...

[onetree]

전세금이 집값보다 높은 경우는 있을 수 있습니다.
임대인의 다른 자산이 많아서 보증금 환불 받는데 문제 없을경우...
아니면 집값 비싼 시기에 임차 했는데 가격이 하락해서 전세가가 높아진 경우...등
윗 댓글에서 임대인이 돈이 없어서 전세가 사라지지 않을 것이라고 하는데
대출 많은 주택들은 결국 강제 경매로 빚을 상환 하게 될것이고
여유있는 임대인은 전세를 주지 않아 전세제도는 사라지게 되리라 봅니다.
여러분들 중에 전세주는 바보짓 할 사람이 있을까요?

[파브라이]

전세금을 집값의 내재가치라고 보면 집값과 전세금의 차이는 콜옵션 비용으로 볼 수도 있겠죠. 집값이 오를 확률이 높으면 콜옵션의 가치가 높으니 두 가격의 차이가 커지고...
반대로 집값이 전혀 안 오른 다면 집의 보유비용(carryng cost)만큼 전세값이 더 높아야겠죠...
집값이 내려갈꺼라고 생각되면 전세값은 풋옵션의 가치만큼 더 높아져야할 듯...
끼워맞춘것 같지만 세입자와 집주인의 경제적 행동을 설명하려면 이런 방식도 유용할 듯 하네요..
전세가 집값 역전이 새로운 현상 같지만 포항이나 광주같은 지방에서 예전부터 일상화 된것 아닌가요?