2주택 판정서 제외된 팬션개발과 수익성

2주택 판정서 제외된 팬션개발과 수익성  자연경관을 해치는 펜션의 무분별한 난립을 막기 위한 농어촌정비법 개정안으로 펜션 업계가 치열한 생존 경쟁에 돌입했으며, 펜션은 농어촌 민박과 모텔 등 숙박시설 사이에서 법적 사각지대에 위치해, 시설 규모의 제한을 받지 않고 세금도 내지 않는 혜택을 누렸다. 1999년 제주도에 처음 등장한 펜션은 이후 주5일근무제 등 여가 시장의 성장과 소득수준 증가,서비스산업의 발달,굴뚝없는 국제화 시대에 맞물려 우후죽순격으로 생겨나 전국적으로 1천여개에 달하며, 연면적이 수천평에 이르는 대규모 단지형 펜션까지 마구잡이로 개발되면서 환경훼손 문제도 심각하다 할 수있다.   일반주택 1채와 펜션 1채를 소유하고 있는 사람이 일반주택을 팔 때는 1가구 1주택 비과세 혜택을 받을 수 있으나 펜션을 팔 때는  양도세를 내야한다. 호텔과 민박의 중간형태 숙박시설로 인기를 끌고 있는  펜션은 등기부나 건축물대장에 단독주택이나 다가구주택으로 등재돼 있더라도 주택으로 볼 수 없고 1가구 2주택 판정에서도 제외 된다는 유권해석을 내렸다. 1가구 1주택 양도세 비과세규정을적용할 때 주택은  건축물대장  등 공부상 용도구분에 관계없이 사실상 주거용으로 사용하는 건물이다.   사실상 사업용 숙박용역을 제공하는 건물은 주택이 아니며 특정 건물이 이에 해당하는지는 사실관계를 고려해 판단 할 사항이다. 일반주택 1채와 펜션 1채를 각각 소유하고 있는 사람이 비과세  요건을 갖춘 일반주택을 양도하면 펜션은 주택수에서 제외돼 1가구 1주택으로  비과세돼나 펜션을 양도하면 1가구 1주택 비과세규정이 적용되지 않아 양도세가 부과된다. 펜션 보유자가 해당 건물을 다시주거용으로 사용한다면 주택으로 인정받을 수있고 비과세 혜택도 주어진다.   민박이냐, 숙박업이냐 기로에 서 있던 차에 새로운  법에 따라 펜션을 운영하려는 사람은 민박사업자 지정을 받거나 숙박업 등록을해야 하며, 민박을 하려면 관할 시장·군수로부터 농어촌 민박사업자로 지정을 받아야 한다. 민박 지정을 받으려면 운영자가 현지에 거주하고 건물은 연면적 150㎡ 이하의 단독주택이거나 다가구주택이어야 하고, 화재 예방을 위해 수동식소화기, 단독경보형 감지기도 설치해야한다.   현지 거주인이 아닌 상태에서 펜션을 운영하거나 건물 연면적이 150m2 이상인 경우라면 숙박업으로 등록해야하며, 공중위생법에 따른 각종 규제를 받게 돼지만, 2005년 11월 5일 이전부터 펜션을 운영해 왔다면 경과 규정에 따라 연면적에 상관없이 객실 수 7실 이하로 맞춰 2006년 5월4일까지 지방자치 단체로 부터 민박 지정을 받으면 민박으로 영업할 수있었다. 펜션의 합법화에 따라 세금 문제도  달라지며, 민박시설로 지정 가능한 소규모 펜션이나 숙박업으로 등록해야하는 단지형 펜션 모두 종합부동산세와 부가가치세가 부과되며, 종합소득세는 과세표준액에 따라 6~35%의 세율이 적용되지만, 농지원부를 소지한 농민일 경우 민박소득이 부업 소득으로 인정돼 연간 1200만원이하범위 안에서 종합소득세가 비과세다.   무분별한 난립으로 인한 펜션의 과잉 공급으로 최근 펜션의 객실 가동률은 대부분 저조한 편이며, 펜션의 하루 객실료는 방 크기에따라 보통 00만원 선인데, 객실가동률이 40% 정도는 되어야 연 10% 정도의 운영수익을 기대할 수있다. 새로운 법 시행으로 수익형 부동산 상품으로 각광 받으면서 크게 늘어난 단지형 펜션은 구조 조정이 불가피할 전망이며, 단지형 펜션의 경우 숙박시설로 전환하는게불가능해 문을 닫는 곳도 나타날 것이다. (이하 생략)민박으로 등록하는 소규모 펜션은 큰 타격없이 영업할수있어 민박으로 전환 된펜션도 경쟁력 확보를 위해서는 고객을 끌어들일 수 있는 마케팅과 체계적인 운영관리가 중요해 졌으며, 주변 자연환경을 활용한 테마를 발굴하고 차별화된 서비스를 개발하는 등 꾸준히 고객들을 유치할 수 있어야 경쟁력을 확보 할 수있다.   광고 등 널리 알리는 전략과 차별화 된 운영이 필수적이다.(이하 생략)  서비스업이기 때문에 그만큼 고객들의 분위기 에 맞는 서비스 및 저렴한 비용 등도 고려다.    (이하생략)   귀농귀촌하시려는 님들을 위해 저의 과거의 글을 일부 생략한체 정리하였슴을 알려드립니다.기고자 박종석(이백살)