올림픽파크포레온, 지금이 매수 기회일까? 2026년 11월 현재 시세 분석과 바닥권 진입 가능성

[경호처장]

서울 부동산 시장에서 꾸준히 관심을 받는 단지 중 하나가 바로 강동구 둔촌동의 올림픽파크포레온입니다.

약 1만 2,000세대 규모의 압도적인 대단지이자 서울 동남권을 대표하는 신축 아파트라는 점에서 실거주자는 물론 투자자들의 관심도 상당합니다.

그런데 최근 부동산 시장에서 많은 분이 궁금해하는 질문이 있습니다.

"올림픽파크포레온, 지금이 가격 바닥권 아닐까?"

이미 충분히 가격 조정을 받은 것인지, 아니면 앞으로 추가 하락 가능성이 남아 있는 것인지 판단하기 쉽지 않은 시점입니다.

오늘은 2026년 11월을 기준으로 올림픽파크포레온의 가격 흐름과 입지 경쟁력, 시장 상황을 살펴보고 향후 매수 전략까지 부동산 전문가의 관점에서 분석해 보겠습니다.

1. 올림픽파크포레온은 어떤 아파트인가?

올림픽파크포레온은 서울 강동구 둔촌동에 위치한 대규모 재건축 단지입니다.

- 총 12,032세대

- 2024년 11월 27일 입주로 입주 2년차에 접어듬

- 지하철 5호선 및 9호선 이용 가능한 입지

- 올림픽공원 인접

- 다양한 평형으로 구성된 대단지 신축 아파트

이 단지의 가장 큰 경쟁력은 규모와 신축이라는 두 가지 요소입니다.

서울에서 1만 세대가 넘는 대단지는 흔하지 않습니다. 여기에 신축 아파트의 주거 편의성과 커뮤니티 시설, 조경, 주차 환경 등을 고려하면 장기적으로 경쟁력 있는 주거 상품이라고 평가할 수 있습니다.

특히 올림픽공원과 가까운 입지는 다른 아파트가 쉽게 따라 하기 어려운 장점입니다.

다만 좋은 입지와 상품성을 갖췄다고 해서 언제나 좋은 가격에 매수할 수 있는 것은 아닙니다.

부동산 투자에서는 결국 좋은 아파트를 좋은 가격에 매수하는 것이 중요합니다.

2. 2026년 11월 현재 매매 시세는?

※ 최근 확인된 개별 실거래 사례를 정리한 것으로, 동일 평형이라도 층수와 동, 향, 조망 및 거래 시점에 따라 가격 차이가 있습니다. 실시간 호가와 동일한 의미는 아닙니다.

특히 국민평형으로 불리는 전용 84㎡의 가격 흐름을 주목할 필요가 있습니다.

최근 거래 흐름에서는 과거 높은 가격에 거래됐던 사례와 비교해 조정된 가격의 거래가 확인되고 있습니다.

실제 시장의 방향을 확인하려면 동일 평형, 유사한 층과 조건의 거래가 지속적으로 어느 가격대에서 체결되는지 살펴봐야 합니다.

3. 지금 가격이 바닥권이라고 볼 수 있을까?

개인적으로는 현재 올림픽파크포레온을 관심 있게 지켜볼 만한 가격 구간으로 판단합니다.

첫째, 고점 대비 가격 조정이 진행되고 있다.

전용 84㎡의 거래 흐름을 살펴보면 과거 30억원이 훨씬 넘는 거래가 있었던 반면, 최근에는 28억원 전후의 거래도 확인되고 있습니다.

이는 매수자에게 긍정적인 신호입니다.

부동산 시장에서 가격 조정은 매수 기회를 제공하기도 합니다.

다만 중요한 것은 가격이 얼마나 하락했느냐가 아니라 현재 가격이 입지와 상품성에 비해 합리적인 수준인지 판단하는 것입니다.

둘째, 급매물의 출현은 매수자에게 기회가 될 수 있다.

부동산 시장에서 급매물이 늘어나는 이유는 다양합니다.

대출 부담, 보유 비용, 세금 문제, 자금 사정 등으로 매도자가 가격을 낮춰서라도 매도하려는 상황이 발생할 수 있습니다.

올림픽파크포레온에서도 시세보다 낮은 가격을 제시하는 매물이 등장하고 있는 상황인데 급매성 매물의 사유를 보면 비거주자로서 정부의 세제개편에 따른 장기보유특별공제 축소가 예상되며 이를 헷지하기 위한 일부 급매물이 출시되는 상황이고

또 다른 사유는 강남권 상급지에서 가격 하락이 크 폭으로 이어지고 있는 모습에 갈아타기를 위한 목적으로 빠른 매도를 위한 결정에 따른 급매물이 눈에 보이는 상황입니다.

셋째, 전세가격이 매매가격을 지지하는지 확인해야 한다.

아파트 가격을 분석할 때 반드시 살펴봐야 하는 지표가 전세가격입니다.

매매가격이 조정되는 상황에서도 전세가격이 안정적으로 유지되거나 상승한다면 주택의 실거주 가치가 뒷받침되고 있다는 신호로 해석할 수 있습니다.

올림픽파크포레온은 대단지 신축이라는 장점속에 매매가격은 약보합세가 유지 되고 있는 상황에서도 전세가격은 오히려 강보합세 유지를 하고 있고 인근 지역의 대단지인 파크리오와 헬리오시티 보다도 더 높은 전세 가격이 형성되고 있다는 사실은 앞으로도 높은 전세가격이 매매 시세를 지지하는 주요 요인이 될 것으로 예상 됩니다.

넷째, 서울 신축 대단지의 희소성은 여전히 유효하다.

장기적인 관점에서 올림픽파크포레온을 긍정적으로 평가하는 가장 큰 이유입니다.

서울에서 대규모 신축 아파트를 공급할 수 있는 부지는 제한적입니다.

특히 강남권과 송파권에 인접한 동남권에서 이 정도 규모의 신축 대단지를 찾기는 쉽지 않습니다.

입지, 규모, 브랜드, 주거 환경을 종합적으로 고려하면 장기적인 주거 경쟁력은 충분하다고 생각합니다.

4. 앞으로 가격은 어떻게 움직일까?

향후 올림픽파크포레온의 가격 흐름은 크게 두 가지 시나리오로 생각해 보겠습니다..

■ 상승 전환

세제 개편안에 대한 국회 처리 과정에서 큰 폭의 조정이 이루어진다면 소유자들의 매도 심리는 크게 변화 될 가능성이 높습니다.

벌써부터 장기보유특별공제 비거주 기간에 대한 완화 문제가 제기 되고 있고 종부세 관련 비거주자의 기본공제금액도 14억까지 확대하는 국회의 요구가 이어지고 있는 상황입니다.

세제개편안에 대한 국회 처리 과정에서 상당히 많은 조정이 된다면 세제개편 영향을 피하기 위한 급매물들이 상당부분 매도 보류에 나서며 시장은 확연하게 변할 가능성도 있습니다. 갈아타기를 위한 급매물도 강남권 핵심지역의 가격이 오른다면 갈아타기를 위한 저가 매물들도 가격을 올리거나 매도 보류하는 상황으로 올림픽파크포레온도 상승 흐름에 동참할 가능성이 있습니다.

■ 일정 기간 횡보

개인적으로 가장 주목하는 시나리오입니다.

현재 올림픽파크포레온은 34평을 기준으로 볼 때 일정 가격 수준에서는 거래가 이어지는 모습입니다. 매도자들도 더 이상 가격을 낮추지 않겠다는 심리적 지지선이 있고 매수자들도 적정 가격에는 매수에 나서는 모습으로 최근 한달이상 가격 지지선이 형성되는 모습입니다.

세제개편안 국회 처리가 정부안대로 진행된다면 2027년도까지 세제개편 영향을 피하기 위한 매도 물량이 꾸준하게 이어질 것으로 예상되어 당분간 횡보세 유지도 예상되는 상황입니다.

이런 시장에서 매수자들의 경우에는 가성비 높은 최거가 매물을 매수할 지 아님 좋은 동과 층, 향을 갖춘 매물을 선별 매수 할 지 뚜렷한 목적을 가지고 움직이는 전략이 필요 하며 급매성 저가 매물에 대해서는 적극 매수하는 전략도 좋을 듯 싶습니다..

5. 지금 매수한다면 어떤 전략이 좋을까?

실거주 목적으로 올림픽파크포레온의 입지와 주거성을 장기간 활용할 수 있다면 합리적인 급매물을 매수하는 전략을 고려할 만합니다.

투자 목적이라면

첫째, 향후 매도를 위한 환금성까지 고려하여 다소 높은 가격이라도 좋은 우량 매물을 매수하는 것도 좋을 듯 합니다. 우량 매물은 매도도 빠르게 할 수 있고 가격도 높게 받을 수 있기 때문입니다..

둘째, 전세가격과 매매가격의 차이를 살펴봐야 합니다.

셋째, 취득세와 보유세, 금융비용 등을 포함한 총투자비용을 계산해야 합니다.

넷째, 최소 3~5년 이상의 보유 기간을 고려하는 것이 바람직합니다.

특히 단기적인 시세 차익을 기대하기보다는 서울 동남권의 신축 대단지라는 입지 경쟁력을 장기적으로 평가하는 접근이 필요합니다.

6. 결론: 올림픽파크포레온은 지금 관심을 가져야 할 단지다.

종합적으로 판단하면 올림픽파크포레온은 장기적인 주거 경쟁력이 충분한 아파트입니다.

12,032세대라는 압도적인 규모, 신축 아파트의 상품성, 올림픽공원 인접 입지, 서울 동남권의 주거 수요 등을 고려하면 쉽게 경쟁력을 잃을 단지는 아니라고 생각하며 28년이후부터는 세금 때문에 매도할 물량들은 대다수 소화 돠고 서울의 공급부족은 지속될 상황이기에 다시금 큰 폭의 상승장으로 전환이 예상되기 때문립니다.

첫째, 급매물을 선별 할 것.

둘째, 모든 매물이 급매물 가격으로 동일하게 형성되지 않고 매물에 따라 가격이 차별적으로 형성 되기에 좋은 매물은 높은 가격도 검토해야.

셋째, 좋은 동·층·향을 중심으로 가격 협상을 진행할 것.

넷째, 단기 시세보다는 중장기적인 입지 경쟁력을 보고 판단할 것.

부동산 시장에서 바닥을 정확하게 맞히는 것은 사실상 불가능 하지만 지금은 가격이 충분히 조정된 시점으로 경쟁력 있는 매물을 확보하는 것은 가능한 장으로 판단됩니다.

결국 부동산 투자의 핵심은 가장 낮은 가격에 사는 것이 아니라 본인의 맘에 드는 좋은 부동산을 합리적인 가격에 매수하는 것입니다.

7. 2026년 11월 추천 매물

○ 25평(4단지/C타입/동향) 25억 (입주)

○ 25평(3단지/A타입/남향) 25억5천 (세안고)

○ 34평(4단지/A타입/남향) 27억5천 (입주)

○ 34평(4단지/C타입/동향) 27억5천 (입주)

○ 34평(4단지/D타입/남향) 27억5천 (입주)

○ 34평(4단지/C타입/동향) 27억7천 (입주)

○ 34평(1단지/A타입/남향) 28억5천 (입주)

○ 34평(3단지/E타입/남향) 28억5천 (입주/굿뷰/매도자 대출 가능)

○ 34평(3단지/A타입/남향) 28억5천 (입주)

○ 34평(3단지/A타입/남향) 30억 (입주)

○ 37평(1단지/A타입/남향) 29억8천 (입주)

○ 37평(2단지/A타입/남향) 30억5천 (입주)

○ 43평(4단지/B타입/남향) 32억 (입주)

○ 43평(4단지/A타입/남향) 34억 (입주)

○ 43평(4단지/A타입/남향) 35억 (입주)

○ 43평(3단지/A타입/남향) 35억 (세안고)

○ 43평(2단지/A타입/남향) 35억 (입주)

○ 43평(4단지/A타입/남향) 36억 (입주/뻥뷰)

○ 43평(3단지/A타입/남향) 36억 (입주)

○ 50평(4단지/A타입/남향) 39억5천(입주/저층)

○ 50평(4단지/A타입/남향) 40억(뻥뷰/입주)

○ 58평(복층) (3단지/남향) 49억(입주)

○ 64평(펜트) (4단지/남향) 50억(입주)

○ 66평(펜트) (2지/남향) 60억(입주)

이상 올림픽파크포레온 부동산헤드라인(02-482-8900)에서 알려드렸습니다.