스크랩 전원주택

[korus21c]

Ⅰ. 전원 주택

1. 전원주택 사업의 개요

1) 전원주택의 분류

󰏅 ‘전원주택’이란 도시근교주택을 말하며, 일반적으로 도심을 벗어나 자연환경이 풍부한 지역에 건설되는 저밀․저층¹⁾의 주택을 지칭함.

   ▪ 전원주택단지란 대도시에서 20km 이상 떨어진 곳으로서 주변이 전원적인 경관을 갖춘 지역에서 계획적인 택지개발 및 주택건설계획을 세워 저밀․저층의 주택을 5세대 이상 동일한 계획에 의거, 개발한 곳이라고 정의할 수 있음.²⁾

󰏅 전원주택을 분류하면, 크게 수요자가 상시 거주 목적으로 구입하는 Main House(생활주택)와 주말거주용으로 마련하는 Second House(보조주택)로 구분할 수 있음.

  ① Main House

  ▪ 도시못지않은 생활기반시설이 갖추어져 있는 곳이 바람직

     - 슈퍼마켓, 병원, 스포츠센터 및 여가활동공간 등

  ▪ 출․퇴근에 큰 어려움이 없는 지역이어야 함.

     - 거리로는 40km 내외, 소요 시간은 1시간 이내의 지역이 적합

  ▪ 대중 교통을 이용하는 것이 가능하여야 함.

  ▪ 자녀의 교육 환경이 도시와 큰 차이가 없어야 함.

  ▪ 인근에 대단위 아파트단지가 입주해 있다면 더욱 좋음.

     - 아파트단지내 각급 학교나 생활편의시설을 이용하는 것이 가능

  ▪ 단지형이 좋음.

  ▪ 기존 마을 사람들과 교류가 가능한 곳이 바람직

  ② Second House

  ▪ 50～60대가 주 수요층

  ▪ 전원주택의 특성을 갖추되, 별장으로 인식되지 않는 것이 필요

  ▪ 1가구 2주택 등 세금 문제에 주의 필요

󰏅 전원주택의 구조 양식으로는 목조주택․통나무주택․스틸하우스․황토주택 등 다양한데, 공장에서 주택을 제작하여 트레일러로 현장까지 운반하는 경우도 있고, 패키지화된 주택 자재를 현장에서 조립하는 경우도 존재

  ▪ 주택자재나 부품은 국내에서 직접 생산하는 경우와 외국에서 수입하는 경우로 대별할 수 있는데, 수입품의 경우, 못 하나까지 패키지화된 자재를 들여와 현장에서 조립을 하는 형태가 많음.

2) 전원주택의 성장 배경

󰏅 주거 수요의 변화 : 환경 중시 풍조, 전원 생활로의 회귀 본능

  ▪ 그 동안 우리나라에서는 편리한 생활여건을 갖춘 아파트 생활이 선호되어 왔으나, 1990년대 중반 이후 아파트 생활이 점차 고밀화․대중화되면서 쾌적한 환경을 추구하는 경향이 강해지고 있음.

  ▪ 현재 대도시의 아파트에 거주하고 있는 사람들은 대부분 유년기와 청년기를 시골에서 보낸 경우가 많기 때문에 어느 정도 전원생활에 대한 회귀본능을 가지고 있음.

     - 더구나, 도시의 생활 환경이 점차 삭막해짐에 따라 시골 생활에 대한 향수가 증가

󰏅 교육의 평준화

  ▪ 수능시험의 폐지 혹은 대학 진학에 있어서 내신성적 및 봉사활동 성적의 비중이 증가할 것으로 예상되는 등 교육 여건이 점차 변화되면서 자녀의 교육문제 때문에 대도시에서 거주해야 하는 부담감에서 벗어나 전원생활을 즐길 수 있는 여건이 도래할 것으로 전망되고 있음.

󰏅 토지 규제의 완화

  ▪ 1994년 ｢국토이용관리법｣의 개정과 1999년 토지거래허가제의 폐지에 따라 준농림 임야 및 농지 취득이 보다 용이해짐으로써 전원주택 시장이 활성화될 수 있는 계기를 마련

󰏅 전원주택의 다양화

  ▪ 전원주택은 현재까지는 노후 정착용이나 주말 휴양용으로 주로 개발되어 왔으나, 최근들어서는 30～40대의 젊은 층으로 수요가 확산됨에 따라 전원주택 개발사업도 이들의 요구에 맞게 다양화되면서 수요자로 하여금 선택의 폭이 넓어지고 있음.

3) 전원주택 사업의 인․허가 사항

󰏅 건축허가

  ▪ 연간 주택 20동 미만, 또는 대지면적 1만 제곱미터(약 3,000평) 이하의 개발은 주택건설업으로 등록하지 않아도 가능하나, 그 이상은 ｢주택건설촉진법｣ 제6조에 의한 주택건설업이나 대지조성사업자로 등록한 업체만이 가능

󰏅 준농림지역의 건축 가능 면적(2001. 1. 1 현재)

  ▪ 건폐율³⁾ : 40% 이하

  ▪ 용적율⁴⁾ : 80% 이하

󰏅 상수원 특별대책 1권역

  ▪ 건축면적 : 800㎡(240평) 이하

  ▪ 동호인이나 개인주택 등 1,000～2,000평 정도의 소규모 단지 개발

  ▪ 2000년 5월 30일부터 1필지에 1동의 건축허가만 가능하며, 필요한 경우에는 준공후 추가로 허가를 신청해야 함.

󰏅 형질변경허가조건

  ▪ ｢국토이용관리법｣상의 준농림지역이나 취락지역내의 토지(임야, 전, 답, 잡종지 등)

  ▪ 폭 4미터 이상 도로에 접한 토지

  ▪ 임야인 경우, 조림지 등 입목도가 높은 토지나 경사도가 심한 토지인 경우는 토지구입전에 허가관계 체크

  ▪ 농림지역은 1필지당 1채의 농가주택만 가능(300평 이상 농지를 소유한 농민으로 해당지역에 1년 이상 거주한 무주택자)

󰏅 산림형질변경

  ▪ 전용부담금 : 폐지

  ▪ 대체조림비 : ㎡당 875원

  ▪ 적지복구비 : 경사도 30°미만인 경우 ㎡당 3,559원

  ▪ 공채 및 면허세 : 공채 2,000원/평, 면허세 18,000원/평

󰏅 농지전용허가

  ▪ 전용부담금 : 공시지가의 20%

  ▪ 대체조림비 : ㎡당 4,500원

  ▪ 적지복구비

  ▪ 공채 및 면허세 : 공채 1,000원/평, 면허세 18,000원/평

4) 전원주택 사업시 주의 사항⁵⁾

① 도로 문제의 확인

󰏅 모든 건축물의 대지는 2미터 이상을 도로와 접해야 하며, 연면적의 합계가 2,000㎡ 이상인 건축물의 대지는 너비 6미터 이상의 도로에 4미터 이상을 접하여야 함.⁶⁾

  ▪ 20호 이상의 주택 혹은 10,000㎡ 이상의 대지조성을 하는 경우에는 ｢주택건설기준 등에 관한 규정｣의 적용을 받는데, 주택단지의 총 세대수가 300세대 미만인 경우에는 기간도로와 접하는 폭 또는 진입도로의 폭이 6m 이상이 되어야 함.

󰏅 도로가 없는 부지를 구입한 후, 나중에 도로를 건설하는 것은 매우 어렵고 비용도 많이 들게 되므로 부지를 구입할 때 지적도상에 도로가 있는지를 꼭 확인하는 것이 필요⁷⁾

  ▪ 특히, 건설현장으로 진입할 수 있는 임시 도로가 아니라 지적도상에서 도로가 있는지를 확인하는 것이 중요

󰏅 도로가 없는 부지(맹지)인 경우, 폭 4m 이상의 도로에 해당하는 토지에 대하여 소유주로부터 토지사용승락서를 받던가 혹은 사업 시행 이전에 도로부분에 해당하는 토지를 별도로 매입해야 건축허가 및 준공허가가 가능함.

② 기반 생활시설의 확인

󰏅 기존 전기가 가설된 곳에서 200m까지의 전기 인입은 기본요금으로 해결할 수 있으나, 그 이후로는 1m가 초과할 때마다 48,400원(부가세 포함)의 비용을 건축주가 부담해야 함.

  ▪ 전화도 400m까지는 기본요금으로 설치할 수 있으나, 거리가 멀 경우에는 40m마다 전주 1본에 61,820원(부가세 포함)을 건축주가 부담해야 함.

󰏅 전원주택은 대부분 지하수를 식수로 사용하는데, 지하수맥을 찾지 못한다거나 주변에 지하수가 많이 개발되어 있으면 물이 부족할 수도 있으므로 지하수가 풍부한지의 여부를 미리 확인하는 것이 필요

③ 건축기준의 확인

󰏅 토지를 전용받아 주택을 건설하는 경우에는 전용받기 전에 그 지역의 건폐율이나 용적율을 확인하는 것이 중요 

  ▪ 특히, 수도권의 팔당수계지역내 수질보전특별대책 1구역에 있는 전원주택지는 1필지당 건축면적이 800㎡(약 240평)이하로 규제를 받기 때문에 주의가 필요⁸⁾

  ▪ 임야는 경사도가 있고 가용면적이 60～70% 정도인 것이 평지 임야보다 가격이 저렴하고 전원주택을 건설하는데도 좋음.

󰏅 그린벨트내 기존 주택을 이용하는 경우, 원주민은 90평까지, 5년 이상 거주자는 70평, 그리고 그린벨트에 처음 입주하는 사람은 60평까지 건축하는 것이 가능

  ▪ 무허가 건물은 건축물관리대장에 등재되어 있어야 건축이 가능하며, 대지가 아닌 곳에 건축하려면 '이축권'을 구입해야 함.⁹⁾

2. 시장 동향

(1) 개 황

󰏅 경제 발전에 따른 소득 증대에 따라 주택에 대한 수요도 질적으로 변화하여 양호한 주거환경이나 사용 자재의 고급화 등을 추구하는 경향이 높아졌으며, 이러한 경향은 1990년대 중반 이후 중․상류층을 중심으로 전원주택에 대한 수요를 증가시켜 왔음.

󰏅 수도권의 전원주택지는 평당 40～60만원 정도면 구입할 수 있고, 건축비는 평당 250～350만원 정도임.

  ▪ 예를 들어 경기도 용인 지역에서 부지 150평을 마련하여 40평형의 전원주택을 건설한다고 하면, 부지는 평당 60만원, 건축비는 평당 300만원을 적용할 때 약 2억원 이상이 소요됨.

  ▪ 설계비는 300평 미만은 평당 250만원 수준이고, 300평 이상은 별도 산정함.

󰏅 국내의 전원주택 시장은 IMF체제 이전인 1997년이 가장 활성화된 시기였는데, IMF 외환위기 이후로는 전원주택 시장이 급속히 위축되었으며, 현재까지 회복 기미를 보이지 않고 있음.

  ▪ 1997년말 당시에는 전국적으로 5,230여개의 전원주택 단지가 분양되었거나 분양예정으로 있었는데, IMF체제에 들어선 이후 이 가운데 50%이상의 사업이 중도 포기되었거나 분양을 뒤로 미루었음.

  ▪ 전원주택 개발업체들도 IMF체제를 맞아 40% 이상이 부도 상태를 맞이하였거나 경영 부실로 인하여 공사를 할 수 없는 상태가 되었고, 사업 허가가 취소된 곳도 많았음.

  ▪ 이미 건설된 전원주택의 경우, 미분양이 장기화되는 사례가 증가함에 따라 금융비용 등이 늘어나게 되어 분양가는 오히려 높아지는 현상이 발생

     - 최근에는 전원주택 건설업체들이 공동 분양과 공동 마케팅을 통하여 비용을 절감시키고, 할인 분양을 행하는 사례도 나타나고 있음.

󰏅 2000년 이후로는 국내 경제가 서서히 회복되면서 전원주택에 대한 관심이 다시 높아지고 있으며, 대도시에 인접한 전원형 주택지를 중심으로 수요가 점차 회복되고 있는 경향

  ▪ 전원주택 건립이 가능한 나대지 값도 1999년 대비 평균 10% 이상 상승하였으며, 특히 남한강․북한강을 끼고 있는 양평군은 전원주택지 시세가 30～40% 정도 오르면서 IMF 외환위기 이전의 시세를 회복하였고, 용인시․광주시․남양주시 등도 최근들어 전원주택지에 대한 매수 수요가 늘어나면서 매매가격이 강보합세를 유지하고 있음.

  ▪ 부동산 거래 측면에서 보면, 한강변을 중심으로 경관이 좋은 곳에 위치하고 있으며 서울로 출․퇴근이 가능한 전원주택은 실수요자들이 이미 차지하고 있어 매물을 찾기 힘들고, 매물이 있더라도 가격이 높게 형성되어 있는 상태

󰏅 2001년에 들어서는 한강변의 미분양 전원주택지가 빠른 속도로 소진되어 가고 있으며, 수도권 지역의 양평군․가평군 등에서는 준농림지를 대지로 용도변경하는 사례가 급증하고 있음.

  ▪ 이는 각 지자체에서 오는 2003년 준농림지제도 폐지를 앞두고 준농림지에 대한 용도변경 허가조건을 크게 강화할 예정으로 있어 소유자들이 지목변경을 서두르고 있기 때문임.

(2) 최근 전원주택의 특징

1) 전원주택의 단지화

󰏅 전원주택은 그 동안 단독주택을 중심으로 개발되었으나, 최근에는 탈도시 분위기가 확산되면서 수요자층이 급속히 늘어나고 있고, 이에따라 최근에는 부동산컨설팅사들이 참여하면서 전원주택을 단지화시켜 분양하는 사례가 증가하고 있음.

󰏅 단지화의 장점

  ▪ 이웃 및 친지들과 어울려 살던 생활습관을 유지할 수 있고, 생활 및 사회적 생활수준이 비슷한 이웃과의 교류가 가능

  ▪ 단지로 조성할 경우, 개인적으로 시설할 수 없는 각종 체육시설 및 편의시설 등을 공동으로 설치․이용할 수 있음.

  ▪ 단지를 공동으로 관리함으로써 관리인의 인건비 등 유지관리비를 절감할 수 있음.

  ▪ 기존 민가에서 벗어나 건축할 경우, 우려될 수 있는 방범이나 편의시설 부족 등의 문제를 해결하는 것이 가능

2) 교통 여건의 중시

󰏅 그 동안 전원주택은 인적이 드문 '배산임수형'이 선호되었으며, 교통망이나 생활의 편리성 등은 고려 대상에서 벗어나 있었으나, 최근에는 투자 패턴이 실거주형으로 전환되면서 교통․교육․유통 등 도시기반시설이 구비되어 있는 곳으로서 전원생활과 도시생활을 동시에 해결할 수 있는 곳이 부각되고 있음.

  ▪ 특히, 전원주택의 최대 취약점인 환금성이 부각되면서 편리한 교통망이 매우 중시되고 있는 경향

3) 전원주택의 소형화 추세

󰏅 전원주택은 그 동안 50～60평형대의 고급 주택이 대부분이었으나, 최근들어서는 15～20평형대의 소형 평형에 대한 수요가 증가하고 있음.

  ▪ 특히, 최근에는 7～10평 규모의 방갈로형 전원주택도 많이 등장하고 있으며, 수요자들로부터 꾸준한 관심을 끌고 있음.

󰏅 소형 평형의 전원주택에 대한 관심이 증가하는 이유는 다음과 같음.

  ▪ 과거의 전원주택의 수요 계층은 주로 고소득 계층이었으나, 최근들어서는 전원주택 수요층이 전원생활을 즐기겠다는 실수요자 중심으로 확대되고 있으며, 이들은 경제적인 여유에 맞는 실속있는 주택을 선호

  ▪ 전원생활에 대하여 확신이 없는 수요자의 경우, 부담없는 가격의 소형 주택이나 방갈로형의 전원 주택을 선호하는 경향이 존재

  ▪ 경기 침체로 인하여 전원주택 시장이 활성화되지 못하고 있는 가운데, 시공업체 측에서는 다양한 틈새시장을 공략하고 있는데, 최근 수요가 증가하고 있는 펜션(pension)이나 방갈로형 주택, 민박형 전원주택의 경우 소형 주택을 선호하는 경향이 강함.

 <사진Ⅰ-1> 방갈로형 주말주택            <사진Ⅰ-2> 방갈로형 주택의 내부  

 <사진 Ⅰ-3> 방갈로형 소형주택의 모형   

 자료 : (주)미튬건설

󰏅 최근 등장하고 있는 방갈로형 소형주택은 원룸형이 대부분이나, 거실과 방이 분리된다거나 다락방이 부가되는 등 평수와 평면이 다양하고, 화장실은 물론 주방시설 등을 패키지로 공급하는 등 우수한 설비를 갖추고 있는 사례가 많음.

4) 구조․외장의 다양화

󰏅 전원주택의 설계․시공에 있어서 기존의 목조․스틸․황토주택 등의 공법을 응용하여 장점만을 골라 접목시킨 혼합구조의 전원주택이 등장하고 있음.

  ▪ 목재와 스틸, 목재와 벽돌, H빔과 황토 등과 같은 혼합 구조를 채용하여 구조적으로 안전성을 강화하거나 혹은 경제성을 높이려는 사례가 증가¹⁰⁾

󰏅 외벽 마감재로는 그 동안 사이딩(siding), 벽돌, 드라이비트가 대부분이었으나, 최근에는 드라이비트+벽돌, 드라이비트+사이딩, 사이딩+인조석 등 두 가지 이상의 재료로 외부를 마감하는 전원주택이 증가¹¹⁾

3. 시장 전망

(1) 수요 전망

󰏅 1990년대 중반 이후 수요가 급속히 증가하였던 전원주택 시장은 IMF체제 이후 최근 3～4년간 침체의 늪에서 헤어나지 못하고 있으며, 향후에도 건설경기의 급격한 회복을 기대하기 어렵기 때문에 전원주택 시장의 전망에 대해서 부정적 견해가 많음.

  ▪ 특히, 실업율이 지속적으로 높은 수준을 유지하고 있으며, 주택의 소비 주체인 가계경제가 기업의 구조조정 등의 여파로 인하여 소비심리가 악화되어 있기 때문에 급속한 회복은 곤란한 것으로 평가되고 있음.

  ▪ 다만, 경기가 본격적으로 회복될 경우, 전원주택 시장의 회복속도는 매우 빠를 것이라는 전망이 우세함.

󰏅 선진국의 예를 보면, 국민소득이 1만달러에 도달한 이후부터 대도시에서 도시근교로의 이동이 크게 증가하는 것이 일반적이므로 우리나라의 경우 짧게는 5년, 길게는 10년 사이에 전원주택 시장이 크게 활성화될 것으로 전망됨.

  ▪ 미국은 도시 반경 30～40㎞ 사이에 있는 주택 가운데 전원주택의 비율이 23%에 달하고 있으며, 일본도 17% 수준인 반면, 우리나라는 2%에 불과하기 때문에 전원주택 시장의 발전 가능성은 매우 크다고 볼 수 있음.

     - 특히 수도권 광역교통망 계획이 마무리되면 전원주택 시장에 큰 변화가 예상됨.

󰏅 전원주택은 아직까지 재테크 대상이라기 보다는 노후생활을 꾀하거나 번잡한 도시생활에서 벗어나려는 실수요자들이 주 고객이나, 앞으로는 주거문화가 아파트에서 전원주택으로 옮겨갈 것으로 전망되면서 전원주택이 점차 재테크 대상으로 인식되는 경향이 높아지고 있음.

  ▪ 전원주택 시장은 현재와 같은 실수요자 중심이 아니라 투자 목적의 수요가 가세할 경우, 시장이 급속히 성장하는 것이 가능

󰏅 전원주택 시장은 현재 캐나다․미국 등으로부터 시장개방 압력을 받고 있는 상태에서 중견기업의 참여와 기술개발이 중요

  ▪ 대기업이 참여할 경우, 전원주택 시장에서도 브랜드화된 경쟁이 이루어질 것으로 전망됨.

  ▪ 선도적인 기업의 주도하에 대규모의 단지화된 전원주택이 성공적으로 분양될 경우, 이를 계기로 전원주택이 급속히 확산될 것으로 전망됨.

󰏅 전원주택의 활성화를 위하여는 제도적인 뒷받침이 필요한데, 특히, 분양․융자 등에 문제점이 많이 있으므로 공동주택처럼 정책적 차원에서 전원주택 시장을 선도할 수 있는 지원책이 필요함.

  ▪ 전원주택 시공업체의 등록제도를 도입하는 방안을 검토 필요

(2) 최근의 성장 가능 요인

1) 그린벨트의 해제

󰏅 정부에서는 전국 7대 광역도시권 개발제한구역(green-belt) 가운데 7.8%에 달하는 1억평(수도권 지역의 경우 3,400만평)을 해제할 것으로 발표하였는 바(2001. 9), 2002년부터는 서울․부산․인천 등 광역도시 인근의 해제지역을 중심으로 전원주택 시장이 활성화될 것으로 기대됨.

  ▪ 광역도시권의 그린벨트 해제대상지역의 경우, 취락지역은 주민들의 생활불편을 해소하기 위하여 도시기본계획과 관계없이 정비계획을 세워 곧바로 해제하는 것이 가능하기 때문에 2002년부터 건설 수요가 나타날 것으로 기대됨.

     - 다만, 논밭이나 임야의 경우에는 해당 지자체가 도시기본계획을 통해 도시화예정용지로 지정한 후에 오는 2020년까지 단계적으로 해제될 전망임.

  ▪ 건설교통부에서 광역도시 인근의 그린벨트를 해제하려는 목적은 지역 민원을 해결하는 이외에 수도권에서 부족한 택지 공급을 늘리려는 목적이 있음.

󰏅 서울시는 인구 집중과 교통 문제를 들어 그린벨트의 해제에 대하여 반대하는 입장이 강하며, 이에 따라 그린벨트 해제 대상도 주민들의 민원이 많은 집단취락지구로 한정될 전망이며, 그린벨트가 해제되더라도 고밀도 개발이 불허될 가능성이 높음.

  ▪ 현재 서울시가 그린벨트 해제 지역으로 검토하고 있는 지역은 종로구 부암동, 노원구 중계동, 상계1동, 은평구 진관내동, 강서구 개화동, 서초구 방배1동, 서초구 염곡동, 강남구 자곡동․율현동․세곡동, 강동구 강일동 일대의 집단취락지역 56만평임.

  ▪ 해제 지역은 대부분 교통여건이 좋고 환경이 쾌적하기 때문에 고급 전원형 빌라단지로 개발될 가능성이 있는데, 개발이 이루어질 경우, 새로운 고급 주거단지로 각광받을 전망

󰏅 수도권 지방자치단체에서는 첨단산업단지, 컨벤션센터, 택지개발지구 등 지역현안사업을 추진하기 위해 10만㎡ 이상의 그린벨트를 해제할 예정으로 있음.

  ▪ 건설교통부에서는 서울 지역의 심각한 전․월세난을 해결하기 위하여 수도권의 그린벨트 해제시 200만평을 확보하여 임대주택을 공급할 예정임.

  ▪ 수도권 그린벨트 해제지역에 들어서는 미니 신도시들은 기존 신도시나 준농림지 아파트보다 저밀도로 개발되어 쾌적성이 높아질 것으로 전망됨.

  ▪ 수도권 집단취락지역의 경우에는 4층 높이의 연립주택까지만 허용될 전망이며, 이들 지역에는 입지조건상 전원주택 단지가 들어설 가능성이 높음.

2) 주5일 근무제의 도입

󰏅 정부는 '주5일 근무제'를 2001년내에 법제화하고, 이르면 2003년부터 본격적으로 시행할 예정으로 있음.

  ▪ 주5일 근무제의 조속한 도입을 위하여 2002년부터 공무원이나 공공기관을 중심으로 주5일 근무제를 시범적으로 실시하거나 혹은 토요격주휴무제를 확대 실시키로 방침을 정한 상태

󰏅 주5일 근무제는 직장인들의 여가 생활에 큰 변화를 가져옴은 물론, 특히 전원주택에 대한  수요를 촉진시킬 것으로 전망됨.

  ▪ 외국의 사례를 감안할 때, 주5일 근무제의 시행 초기에 나타나는 가장 두드러진 변화는 도심을 벗어나 전원주택에 살겠다는 수요가 증가한다는 점임.

󰏅 현재는 대도시로 출․퇴근이 가능한 지역에 위치한 전원주택이 인기를 끌고 있으나, 주 5일근무제로 휴일이 늘어나게 되면 원거리 지역의 전원주택에 대한 수요도 점차 늘어날 것으로 전망됨.

  ▪ 특히, 수도권의 경우, 서울에서 약 3시간 정도의 거리에 있는 지역에서 주말주택을 찾는 수요가 늘어날 것으로 보이며, 이들 지역에서 다양한 형태의 주말주택이 건설될 것으로 전망됨.

󰏅 주5일 근무제는 또한 레저나 관광 활동인구를 증가시켜 레저․관광과 연계된 전원주택에 대한 수요를 증가시킬 것으로 전망됨¹²⁾

  ▪ 현재 수요가 증가하고 있는 펜션형 전원주택이나 민박을 겸한 전원주택, 카페형 전원주택 등이 활성화될 전망이며, 팜스테이와 같이 시골체험을 할 수 있는 상품이나 레저를 겸할 수 있는 테마 전원주택단지들이 탄생할 가능성이 높음.

  ▪ 실수요자를 중심으로 한 전원주택의 소형화 추세에 맞추어 주말주택의 한가지 유형으로서 부담없는 가격에 선택할 수 있는 소형 평형 위주의 전문화된 임대 전원주택단지가 등장할 가능성도 있음.

3) 여유자금의 유입

󰏅 시중 금리가 현재와 같이 낮은 상태에 머물고 주식시장도 불안한 상태가 지속된다면, 시중의 여유자금이 전원주택 시장으로 유입되어 전원주택을 계획하고 있거나 부지를 소유하고 있는 수요자와 연계하여 투자가 확대될 가능성이 있음.

󰏅 아파트 매매가격이나 전세가격은 계속 상승할 가능성이 높으며, 이러한 가격 상승으로 인하여 주택의 소유가 어려워진 수요자들이 교외의 1억원대 수준의 전원주택으로 눈을 돌릴 가능성이 있음.

4) 동호인 주택의 증가

󰏅 최근에는 토지가격이 안정되어 있기 때문에 동호인주택에 대한 수요도 증가하고 있는데, 5～20명을 중심으로¹³⁾ 교외에 직접 동호인 주택을 건설하는 사례도 늘어날 것으로 전망됨.

  ▪ 동호인주택의 장점은 설계와 인테리어에 있어 수요자의 선호를 적극적으로 반영시킬 수 있고, 시세보다 20～30% 정도 저렴하게 주택을 건설할 수 있다는 것임.

4. 시장 진출 전략

(1) 시장 수요의 분석

󰏅 최근 서울무역전시장에서 열린 전원주택박람회 '서울홈페어 2001(2001. 3. 26～4. 6)‘에서는 관람객 1만 5천명을 대상으로 전원주택의 수요 동향에 대하여 설문조사를 실시한 바 있는데, 주요 결과를 요약하면 다음과 같음.

  ▪ 전원주택 수요자의 지역별 선호도를 보면, 분당지역이 22.3%, 한강수계권이 21.8%로 높게 나타났음.

  ▪ 전원주택으로 이주하려는 목적을 보면, 현지 정착이 27.7%로서 가장 높고, 노후대비 24.2%의 순으로 나타났음.

  ▪ 전원주택의 구입 방법을 보면, 단독 신축후 이주가 37.1%로 가장 높았으며, 전원주택단지내 토지 매입후 직접 추진이 22.6%로 나타나 수요자가 직접 개발하는 방식을 선호하고 있었음.

     - 이러한 결과로 볼 때, 수요자 측에서는 아직까지 전원주택을 별장식 개념으로 인식하는 경향이 강한 것으로 평가됨.

<그림Ⅰ-1> 전원주택의 지역별 선호도     <그림Ⅰ-2> 전원주택으로의 이주 목적

<그림Ⅰ-3> 전원주택의 구입 방법        <그림Ⅰ-4> 선호하는 건축구조 형태

<그림Ⅰ-5> 전원주택의 희망 토지면적      <그림Ⅰ-6> 전원주택의 희망 건축면적

  ▪ 가장 선호하는 건축 형태는 목조주택으로서 33.7%를 점유하였으며, 다음으로 스틸하우스와 통나무 주택 순으로 나타났음.

  ▪ 희망하는 토지면적은 100～200평 규모를 희망하는 비율이 절반 정도를 차지하고 있으며, 300평 이상의 토지를 희망하는 비율은 13.4% 수준

  ▪ 희망하는 건축면적은 중소형으로 볼 수 있는 30～40평 규모를 선호하는 경향이 높으며, 40～50평 규모는 약 24%를 차지

(2) 사업 방향

1) 주택건설업 등록업체의 공신력 활용 필요

󰏅 현재 전원주택 시장을 선도하고 있는 업체는 대부분 소형 업체이며, 그나마 경영 상태가 양호한 업체는 몇 개사에 불과하기 때문에 일반인들의 전원주택에 대한 신뢰도 그만큼 낮은 상태에 머물고 있음.

  ▪ 현재 수도권에서 전원주택 단지를 조성․분양하는 전문업체는 약 100여개사가 존재

  ▪ 전원주택을 조성․분양하는 방식은 동호인 집단 등으로부터 건축을 의뢰받아 사업을 대행하거나 혹은 자체적으로 부지를 확보하여 개발하는 방식이 있는데, 단지 개발업체들의 비전문성 및 영세성으로 인하여 부작용도 간혹 나타나고 있는 상태

  ▪ 목조주택이나 스틸하우스는 해외의 건축공법을 도입하는 과정에서 공법에 대한 이해와 실무경험 부족 등으로 인하여 시공후 하자가 늘어나면서 전원주택 수요자에게 부정적인 인식을 주는 사례가 존재

󰏅 전원주택 시장의 활성화를 위해서는 사회전반적인 경기 활성화도 중요하나 성실한 설계․시공으로 수요자들의 신뢰를 회복하는 것이 중요

  ▪ 일반 아파트의 경우에는 시공업체의 공신력이 있고, 또, 부도가 나더라도 대한주택보증(주) 등 공공기관에서 보증을 하고 있기 때문에 수요자들의 피해를 최소화할 수 있으나, 전원주택은 안전장치가 거의 없고 수요자들의 선택에 전적으로 의존해야 하는 문제점이 존재

  ▪ 특히 전원주택 개발업체는 소규모 영세업체가 많으며, 사업 시작후 수 개월만에 사라지거나 도산해 버리는 사례도 존재

󰏅 만약, 그 동안 아파트나 고급 빌라를 건설해왔던 중소 건설업체들이 전원주택 시장에 뛰어든다면, 주택건설업 등록업체의 공신력과 시공 경험․자금력 등을 토대로 상당수의 전원주택 시장의 잠재 수요를 확보할 수 있을 것으로 전망됨.

  ▪ 일반건설업체, 특히 주택건설업 등록업체에서는 도심 인근에서 전원주택의 단지화 사업을 검토해 볼 필요성이 있음.

2) 준농림지의 활용

󰏅 준농림지 제도가 폐지될 경우, 그 동안 아파트건설용 부지로 구입해 둔 준농림지를 전원주택지로 개발한다면 전원주택 시장의 활성화에 크게 기여할 수 있을 것임.

  ▪ 주택업체가 보유하고 있는 수도권의 준농림지역은 도로 등 주변 여건이 양호한 입지조건을 갖추고 있으며, 인근에 학교나 상업공간 등도 이미 조성되어 있는 사례가 많음.

  ▪ 서울에서 30～40㎞ 떨어진 준농림지는 건폐율․용적률이 강화되었을 뿐, 건축을 금지하고 있지는 않기 때문에 이를 전원주택단지로 개발하는 것이 가능한 상태

󰏅 최근 정부에서는 국․공유지 신탁을 허용하는 등 수도권의 토지자산에 대하여 민자유치를 추구하고 있는데, 이러한 토지를 저렴한 가격에 공급받아 에코단지로 개발할 수 있다면 일석이조의 효과를 거둘 수 있을 것으로 전망됨.

3) 표준화 및 단지화

󰏅 전원주택 시장에서 우위를 확보하기 위하여는 저가 공세를 지양하고 꾸준한 기술 개발을 통하여 경쟁 업체에 대한 기술적 우위를 확보하는 동시에, 전원주택의 대중화를 위하여 표준화된 국민형 전원주택 모델을 제시하고 대량 공급을 검토하는 것이 필요함.

  ▪ 앞으로의 전원주택은 개별 또는 소규모로 개발된 단지보다는 경제적 개념이 강화된 대규모 단지화가 바람직한 것으로 평가되고 있음.

󰏅 최근 전원주택의 수요 동향을 보면, 과거처럼 대형 평형을 선호하기 보다는 수요계층이 실수요자 중심으로 전환되면서 대지규모(토지면적)는 100～200평, 주택규모(건축면적)는 30～40평을 선호하는 경향이 높다는 점을 고려해야 함.

(3) 새로운 수익 모델

1) 민박형 전원주택(pension)

󰏅 최근에는 전원주택이 단순한 전원생활 용도에서 벗어나 거주와 임대를 겸한 수익형으로 전환되는 경향이 존재하는데, 유원지나 관광지 인근에 전원주택을 건설하고 민박을 운영해 수익을 올리는 일명 ‘펜션(pension)’¹⁴⁾으로 불리는 민박형 전원주택이 대표적임.¹⁵⁾

  ▪ ‘펜션업’이란 소규모의 콘도미니엄을 의미하는 것으로서, 2000년 1월 28일 ｢제주도개발특별법｣을 개정하면서 도입된 제도인데, 현행 법상 제주도에서만 가능하지만, 수도권 일부와 강원도 지역에서도 고급 민박의 형태로 퍼지고 있음¹⁶⁾.

󰏅 최근 정부가 ‘주5일 근무제’를 도입키로 함에 따라 비수기에는 소유자가 주말주택이나 별장으로 사용하다가 성수기에는 펜션으로 임대를 주어 활용하려는 수익형 전원주택에 대한 수요가 증가하고 있으며, 저금리가 지속되면서 시중의 여유자금이 유입되고 있는 상태

  ▪ 민박형 전원주택은 민박 수요가 많은 유원지나 해안 휴양림 등의 주변 지역에 건설하는 것이 좋은데¹⁷⁾, 부지는 서울에서 2～3시간 걸리는 강원․충청 지역에서 평당 5만～20만원 선에서 구입할 수 있고, 평당 건축비는 250만원 정도임.

  ▪ 10～18평 정도의 방갈로 형태의 전원주택을 5채에서 10채 정도 건설한 후, 소유자가 직접 거주하면서 민박을 운영하는 사례도 존재

󰏅 펜션형 전원주택의 유망 지역

  ▪ 주5일 근무제가 정착되면 레저인구의 활동영역이 넓어질 것으로 예상되므로 지금까지는 서울에서 승용차로 1시간 안팎인 용인․양평 지역이 인기가 높았으나, 앞으로는 2～3시간 떨어진 강원도 인제․홍천․평창, 충북 충주․제천, 충남 서산․당진 등과 해변 인근지역도 유망한 전원주택단지로서 부상하고 있음.

  ▪ 골프장․스키장․유원지․해변지역과 가까운 곳은 고정고객을 확보할 가능성이 높음.

 <사진 Ⅰ-4> 제주도의 통나무 캐빈주택    <사진 Ⅰ-5> 방갈로형의 민박집

2) 하프앤하프하우스(half-and-half house)

󰏅 민박형 전원주택 이외에 최근에는 주 3～4일씩 머물 수 있는 ‘하프 앤 하프 하우스¹⁸⁾‘도 등장하고 있음.

  ▪ 주5일 근무제가 정착되면, 전문직 종사자들이 주로 ‘하프 앤 하프 하우스’의 주요 고객으로 등장할 가능성이 있음.

  ▪ 토지비용과 건축비를 포함하여 2억～2억 5000만원 정도면, 서울에서 1시간 내외의 거리에 위치한 지역에서 대지 150평, 건평 35평 규모의 전원주택을 건설하는 것이 가능

(4) 전원주택 유망 지역(수도권)

󰏅 서울 홈 페어 2001년 관람객을 대상으로 조사한 결과에 의하면, 전원주택지로서 선호하는 지역으로는 분당권(성남, 용인, 광주)이 22.3%로 가장 높고, 그 다음으로는 한강수계권(남양주, 양평, 가평)이 21.7%, 일산권(고양, 파주, 양주, 김포)이 17.2%, 그 외 이천, 여주, 충청 지역 등으로 조사된 바 있음.

󰏅 그린벨트 지역은 도시 경계상 안쪽에 위치해 있어 도시의 편의성과 전원의 쾌적성을 모두 누릴 수 있다는 장점이 있기 때문에 향후 전원주택지로서 유망함.

  ▪ 서울 강남구 자곡동․세곡동, 서초구 율현동, 과천․구리 등의 도시 경계선  안쪽에 있는 지역이 특히 유망한데, 강남권 그린벨트 지역의 토지가격은 평당 350～500만원 정도임.

  ▪ 한강을 조망할 수 경기도 양평․가평․남양주․광주군 일대도 장기적으로 볼 때 저평가된 지역으로 볼 수 있음.

  ▪ 경기 남부권에서는 용인시 기흥읍 고매리와 수지읍 고기리 일대, 그리고 판교 신도시 후보지 주변이나 분당 신도시 인접지역도 유망

  ▪ 광주군 오포면 일대는 골프장, 수련원 등 각종 테마시설과 경부고속도로 등 교통이 편리하다는 것이 장점

  ▪ 화성 신도시 예정지 주변과 신공항고속도로를 축으로 하여 김포와 영종도․파주 일대도 관심을 가져볼 만한 곳임.

5. 해외 사례

1) 일본 코모아시오스 에코단지

󰏅 코모아시오스¹⁹⁾ 에코단지는 도쿄 도심의 신주쿠로부터 일본국철(JR)로 70분 거리에 있는 전원주택 단지로서, 1987년부터 건설되어 2000년에 사업이 종료되었는데, 단독주택 1,230호와 집합주택 380호 등 총 1,610호로 구성되어 있으며, 개발면적은 총 24만평이고, 계획인구는 5만 6,000명임.

󰏅 단지의 특징

  ▪ 도심에서 비교적 근거리에 위치하며, 단지에서 JR시오스역까지 에스컬레이터로 8분만에 연결되는 등 편리한 교통 여건을 갖추고 있음

  ▪ 새로운 주거공간을 창출하기 위해 자연과 공존하는 주거단지로 계획되었으며, 녹지공원이 전체 부지면적의 30%에 달함.

  ▪ 주거지와 상가․근린공원 등의 조화를 추구하여 아름다운 거리를 창출하고 있으며, 공공시설(교육시설, 오수처리장)과 공익시설(경찰서, 소방서, 쇼핑센터) 등이 들어서 편리성을 제공.

2) 독일 알르메헤 생태 단지

󰏅 알르메헤는 독일 함부르크시 동쪽에 위치한 생태주택단지로서 함부르크시의 주택 문제를 해결하기 위해 지난 1984년부터 개발되기 시작하였는데, 현재 총 3,500여 가구가 들어서 있으며, 도심의 편리한 생활시설을 그대로 활용할 수 있는 장점이 존재

  ▪ 주택을 수로(운하)와 접할 수 있도록 배치하고 정원을 자연스럽게 연결시키는 등 물과 주택을 조화시켰는데, 이 수로는 집과 집 사이를 순환하면서 아름다운 경관을 연출하는 한편, 이동 수단으로도 사용하는 것이 가능

  ▪ 단층 또는 복층 구조인 주택은 모두 경제성과 에너지 효율성을 고려하여 설계되었고, 모두 4층 이하로서 주변의 나무높이를 넘지않도록 배려

  ▪ 단지내에 있는 도로는 안정성과 쾌적성을 고려하여 계획되었는데, 자동차의 통행이 가능한 도로가 별도로 지정되어 있으며, 산책로나 자전거 전용도로에는 자동차의 진입을 제한하고 있음.

  ▪ 주택의 건축자재는 환경을 배려한 소재로서 주로 목재와 석탄쇄암을 사용하였고, 벽돌과 코르크를 축열재로 도입하는 등 자원과 에너지를 절약하는 방법을 도모하였음.