이번에는 경매에 있어서의 가처분과 관련하여 알려드리고자 합니다.
가처분은 권리의 실현이 소송의 지연이나 강제집행을 면탈하기 위한 채무자의 재산은닉 등에 의하여 위험하게 될 경우 그 보전을 위하여 그 권리에 관한 분쟁을 해결하는 소송적 방법 또는 강제집행의 가능 시 까지 추정적, 가정적으로 행하는 처분으로서 가압류와 같이 보전처분의 한 방법입니다. 즉 권리의 실현이 소송의 지연이나 강제집행을 면하기 위한 채무자의 재산은닉 등으로 위험에 처하고 있을 경우에 그 보전을 위하여 그 권리에 관한 분쟁의 소송적 해결 또는 강제집행이 가능하게 되기까지 잠정적, 가정적으로 행하여지는 처분을 말합니다. 이는 해당 부동산에 관한 현상이 바뀌면 당사자가 권리를 실행하지 못하거나 이를 실행하는 것이 매우 곤란할 염려가 있을 경우 해당 부동산에 관한 다툼이 있는 권리관계에 대하여 지위를 정하기 위한 경우 인정이 됩니다. 그리고 법원은 가처분신청에 대한 타당한 이유가 있을 때에는 신청목적을 이루는데 필요한 처분을 직권으로 정하여 결정을 내립니다.
이를 가처분의 종류에 따라 구분해보면
(1) 점유이전금지가처분
채무자는 그 점유를 타인에게 이전하거나 점유명의를 변경하여서는 안 된다는 결정을 내립니다.
(2) 처분금지가처분
채무자는 별지 기재 부동산에 대하여 매매, 증여, 저당권 ․ 전세권 ․ 임차권의 설정 기타 일체의 처분을 하여서는 안 된다는 결정을 내립니다.
또한 가처분의 내용이 부동산의 양도나 저당을 금지하는 것일 경우에는 법원은 해당 부동산의 등기부에 그 금지한 사실을 기입하게 되고 이를 가처분등기라 합니다.
그리고 이 가처분을 경매와 관련해 살펴보면 경매의 경우 가장 문제가 되는 경우가 처분금지가처분등기이고 이는 목적부동산에 대한 가처분채무자의 소유권이전, 저당권 ․ 전세권 ․ 임차권의 설정 기타일체의 처분행위를 금지하는 즉 목적부동산을 가처분집행 당시 상태로 유지시키고 권리변동을 금지하는 것을 내용으로 하는 보전처분입니다. 그리고 처분금지가처분의 주를 이루는 것은 소유권이전등기청구권이나 소유권말소등기청구권 등으로 인한 권리변동을 막기 위한 부동산처분금지가처분이 주를 이룹니다.
여기에 위의 사항을 이해를 돕기 위해 예를 들어보면
소유권이전등기청구권에 대한 처분금지가처분은 부동산을 매수하고 대금을 전부 지급하였으나 매도인이 등기를 이전해 주지 않고 있을 때 매수인은 매도인이 그 부동산을 제 3자에게 처분하는 것을 방지하기 위하여 매도인을 상대로 부동산처분금지가처분을 신청하는 경우가 있고 소유권말소등기청구권에 대한 처분금지가처분은 남편 몰래 남편의 명의의 부동산을 인감을 위조하여 제 3자에게 처분하였을 때 해당 부동산의 진정한 소유자인 남편이 해당부동산을 매수한 제 3자에게 소유권의 반환을 청구하면서 제 3자의 명의로 등기된 소유권에 대하여 소유권말소청구소송을 제기하고 동시에 처분금지가처분을 신청하는 경우가 있습니다.
또한 이처럼 처분금지가처분이 되어있는 부동산에 대하여도 그 가처분과 관련한 본안소송 승소판결 확정시까지는 다른 채권자가 부동산에 대한 경매를 신청할 수 있습니다.
그리고 경매신청으로 인해 경매로 진행되었을 경우 등기부상으로 가처분등기가 선순위일 경우 해당 부동산이 낙찰되더라도 선순위 가처분등기는 말소되지 않고 낙찰자가 인수하게 되므로 낙찰 후 가처분채권자가 채무자를 상대로 한 본안소송에 승소하면 낙찰자는 소유권을 박탈당할 수 있게 됩니다.(대법원 2003. 02. 28. 선고 2000다 65802, 65819호 판결, 대법원 1993. 02. 19. 자 92마903 전원합의체 결정)
이에 부동산에 대한 처분금지가처분 집행 후 10년이 지나 가처분채권자가 본안 소송을 제기하여 승소판결을 받은 경우라 하더라도 가처분 집행 후 가처분집행 후 가처분결정 취소판결 전에 이루어진 타인 명의의 소유권이전등기에 대하여 가처분채권자가 가처분의 효력을 주장할 수 있으므로 가처분에 반하는 권리를 취득한 제 3자(낙찰자 포함)는 가처분권자에게 대항할 수 없게 되고 결국 소유권을 상실하게 됩니다. 그러므로 본안 소송이 제기된 시점이나 소유권이전등기가 된 시점이 가처분집행 후 10년이 경과되었다 하더라도 결과가 바뀌는 것은 아니라 할 수 있습니다.
여기에 후순위 가처분의 경우는 낙찰자가 인수하지 않고 낙찰로 인하여 소멸하게 됩니다. 또한 후에 가처분채권자가 본안소송에서 승소 하더라도 낙찰자의 소유권이 박탈당하지 않습니다.
그러나 소멸하지 않는 후순위 가처분의 경우도 있을 수 있는데 “ 토지소유자가 그 지상 건물소유자에 대하여 가처분을 한 경우와 ” 선순위 근저당권이 경매개시 당시 이미 소멸하였음에도 형식상으로 등기가 남아있었을 경우의 후순위 가처분 “과 같이 두 경우가 존재합니다.
이중 “ 토지소유자가 그 지상 건물소유자에 대하여 가처분을 한 경우” 는 선순위, 후순위를 불문하고 건물만 경매로 진행되어 낙찰되었을 경우에는 소멸되지 않습니다. 그리고 경매기입등기 이후에 그러한 가처분이 등기되더라도 그 가처분은 소멸되지 않습니다. 이는 토지소유자가 건물소유자를 상대로 건물철거 또는 인도를 구하는 본안소송을 위하여 그 건물에 대하여 우선적으로 처분금지가처분을 한 경우 그 가처분의 순위에 관계없이 그대로 경매가 진행되어 낙찰되더라도 후에 가가처분권자의 철거소송이 인용되면 건물이 철거됩니다. 그러므로 경매에 있어서는 후순위가처분이 선순위가처분보다 위험하다고 볼 수 있습니다.
그리고 ” 선순위 근저당권이 경매개시 당시 이미 소멸하였음에도 형식상으로 등기가 남아있었을 경우의 후순위 가처분 “ 역시 낙찰로 소명되지 않습니다. 이는 부동산 등기부상 선순위로 근저당권이 설정되어 있으나 실제로는 남은 채무가 전혀 없어 근저당권에 기한 피담보채권이 존재하지 않고 근저당권 이후에 가처분등기가 설정되었다면 해당 부동산이 경매로 진행되었을 경우 말소기준권리는 무의미한 형식상의 근저당권이 아니라 가처분이후의 권리들 중에서 찾아야 할 것입니다.
미흡하지만 저의 글이 도움이 되셨으면 하고 하시는 일에 항상 좋은 결과 있으시길 바랍니다.