|
강남지역 재건축아파트 가격 하락 원인
[3] 주택안정화 대책(세금,거래규제)
10.29 부동산 종합대책은 가장 강한 점이 두단계로 나누어져 있다는 것으로 봅니다.
한번에 강한 대책이 나왔다면 지금쯤 그 효과는 찬반을 다툴겁니다. 하지만 대책 발표 이후 실무차원에서 부동산 가격의 흐름을 지속적으로 누를 것으로 봅니다.
단기대책과 장기대책의 차이는 아니지만 실무 차원에서 어느정도 기간동안 부동산투기세력을 누르고 시중자금의 흐름을 주식이나 투자로 유도한다면 부동산대책의 효과는 클 것으로 생각합니다.
후속조치중 한가지 예를 들어봅니다.
[ 1가구1주택 양도소득세 비과세 요건 강화의 요지 ]
서울과 과천, 분당, 일산, 중동, 산본, 평촌 등 수도권 신도시 지역 에서는 내년 1월 1일부터는 1가구 1주택도 2년이상 실제 주거를 해야 양도시 양도소득세의 비과세 혜택을 받을 수 있게 됩니다.
정부는 지난 11월 11일 국무회의를 열어 서울과 수도권 신도시 지역의 1가구 1주택에 대한 양도세 비과세 요건을 현행 "3년 이상 보유, 1년 이상 거주"에서 "3년 이상 보유, 2년 이상 거주" 로 강화하는 내용의 소득세법시행령 개정안을 의결했습니다.
[ 정부의 정책방향에 대한 생각 ]
1. 우리나라 보통 가정의 주택구입시기는 30대 중후반입니다. 즉 20대 후반에 직장생활을 하여 받은 수입을 10년간 모아 주택마련하는 것이 정상적인 라이프싸이클이라는 근본 개념에서 본다면 10년간 고심하여 구입한 주택을 단기간 거주후 매각하는 것은 투기성이 있다는 즉, 단기매매는 부동산의 투기의혹이 있다는 것입니다.
2. 일부 투기의혹이 있는 사람들은 기존 양도세비과세 조항을 악용하여 자신의 가족들 명의로는 주택을 구입하지 않고 타인의 이름이나 관계있는 회사의 명으로 주택을 구입하여 거주를 하면서 1년에 한번씩 주기적으로 매각하여 시세차익을 남기고 그 시세차익에 대한 양도소득세는 탈루하는 방법으로 악용하는 사례를 포착하였습니다.
3. 서민의 고통이란 그 서민의 기준을 어디에 두는가에 따라 해석이 다를 것입니다. 위 해당지역에 집한채 가지고 있는 사람은 서민이 아니라는 개념입니다. 즉 서민이란 평생 월급을 모아도 이 지역내의 아파트는 구입할 수 없는 사람을 말하고 있다고 봅니다.
4. 물론 안정적인 가정에서는 위 지역의 아파트를 어느정도 대출을 이용해 매입할 수 도 있고 가격이 오르면 매각하여 가계를 운영(재테크)하는 경우가 많습니다.
하지만 재테크가 모여 부동산 대책을 무산시켜 온 것이 지금까지의 실태였다고 봅니다. 부동산 대책이 나오면 잠간 쉬는 사이 먼저 쉬고 있던 다른 투기세력들의 물량이 쏟아지고 다시반복되는 현상들이 있었고 지금도 있다고 봅니다.
5. 이번 정부의 부동산 시책은 서민을 위한 임대주택 건설 활성화 등.. 어느 한쪽을 막아 놓는 차원을 넘어 서민의 주거 안정을 위한 방안이 포함되어 있는 시책들로 보여 집니다. 이번 여러 정책들이 기존 분양권 전매 등을 통해 이미 한목(?)잡은 사람들만 좋고 한번도 못해본 일부 후발 투기꾼(?)들의 원망의 대상이 되기도 하겠지만 위의 지역은 어느정도 복리후생차원에서 안정된 지역이므로 이제 부동산을 통해 재테크는 그만하고 서민 주거안정에 기여도가 큰 장기 임대주택의 보급을 늘리는 것이 전체적으로 합당한 조치라고 생각합니다.
부동산 투자는 심리보다 분석의 결과라고 봅니다.
Money에 관한 철저한 분석으로 투자를 판단하시길 바랍니다.
주거지 ‘종세분화’ 재건축 하락불러
서울시가 종로 등 11개 자치구가 신청한 일반주거지역의 용적률을 하향조정하면서 해당 지역의 재건축 아파트 값이 떨어지고 있다.
부동산포털 내집마련정보사에 따르면 당초 3종 주거지역으로 분류될 것으로 기대됐던 서울 송파구 가락동 시영아파트나 용산구 이촌동 한강맨션 등은 평형별로 1천만~3천만원씩 값이 떨어졌다. 부동산 전문가들은 “용적률 하향 조정으로 해당 지역의 매매가가 상당기간 조정될 것”이라면서도 “그러나 서울의 공급부족현상이 해소되지 않는 한 이번 조치로 오히려 주거환경이 개선되면 장기적으로 서울의 아파트 값을 더 올릴 가능성이 있다”고 지적했다.
◇3종 비율 하향=서울시는 자치구가 신청한 일반주거지역의 분류를 심의, 무분별한 고층 개발을 막기 위해 용적률이 가장 높은 3종(용적률 250% 이하·건폐율 50% 이하)의 비율을 낮췄다. 용산구는 당초 재개발·재건축 대상인 이촌·보광동 지역을 포함해 29.8%를 3종으로 올렸으나 이촌동 한강맨션 아파트가 2종으로 분류되는 등 3종이 22.4%로 7.5%포인트나 줄었다. 또 ▲종로구 10.5%→9.2% ▲성동구 20.3%→18.8% ▲영등포구 29.2%→23.7% ▲동대문구 32.6%→29.0% ▲광진구 27.7%→22.0% 등으로 3종 지역을 모두 줄였다. 다만 송파구만 46.3%에서 49.8%로 상향됐다.
◇2종 분류지역 아파트값 하락=서울시의 조치로 3종으로 분류돼 고밀도로 개발되기를 바랐던 일부 지역에서 매매가 하락현상이 나타나고 있다. 용적률이 낮아지면 재건축 때 그만큼 추가 부담금이 늘어나고 건립 가능한 가구수도 줄기 때문이다.
내집마련정보사에 따르면 송파구 가락시영 1차 13평형은 발표 전 3억3천만~3억5천만원이었으나 최근에는 3억2천만원으로 값이 떨어지고 매물이 쏟아지고 있다. 17평형도 4억4천만~4억5천만원에 달하던 것이 4억3천만원까지 떨어졌다. 용산구 이촌동 한강맨션도 매수문의가 뚝 끊긴 채 약보합세로 돌아섰다. 금호 13~15구역처럼 구역 지정이 안된 곳은 지분쪼개기가 불가능해진데다 임대아파트 건립 의무까지 부가되면서 평당 1천4백만~1천6백만원하던 지분값이 평당 1천3백만~1천4백만원으로 하락했다.
◇나머지 14개구는 9~10월에 심의=서울시는 아직 종세분화를 끝내지 않은 강남·강동 등 13개 자치구에 대해서는 9월 중 도시계획위원회를 열어 심의키로 했다. 양천구는 10월 이후에나 심의할 계획이다. 전문가들은 14개구 역시 3종 지역이 소폭 하향될 것으로 전망한다. 강남·강동·서초의 저층 아파트들도 2종으로 분류될 가능성이 높다고 보고 있다.
◇서울 아파트 값 하락 전기 될까=아파트 매매가 하락은 3종 예상에서 2종으로 조정된 곳에 한정된다는 것이 부동산업계의 설명이다. 하지만 매매가 하락이 주변으로 옮아갈 가능성도 배제할 수 없다.
변수는 남아 있다. 서울시가 재개발·재건축 지역에 대해서는 향후 용적률을 상향 조정할 수 있다는 입장이기 때문이다. 지구단위계획 등을 통한 도로·주차장 등 기반시설 추가확보 여부에 따라 용적률을 상향조정할 수 있다는 것이다. 2종으로 분류된 곳도 기반시설의 추가 확보 방안을 마련하면 용적률이 오를 수 있는 것이다.
내집마련정보사 관계자는 “강남은 여전히 공급물량이 적어 장기적으로 아파트 값이 오를 확률이 많다”며 “강남에 살기를 원하는 사람 대다수는 자금력이 풍부해 추가부담을 감수할 것”이라고 전망했다.
재건축 '하우스 푸어' 3인의 한탄
“우린 재건축 거지 … 전세로 나가려 해도 들어올 사람이 없다”
재건축사업이 거의 실종되면서 재건축 추진 아파트를 갖고 있는 사람 상당수는 '하우스 푸어'로 전락했다. 하우스 푸어(House Poor)는 유주택자이지만 집값 하락과 대출이자 부담 때문에 고통받는 사람을 뜻한다. 재건축 주민들은 자신들을 자조적으로 '재건축 거지'라고 말한다.
이들은 2000년대 초·중반 집값 급등기 때 개발 이익을 기대하고 재건축에 뛰어들었다 발목을 잡혔다. 재건축은 요원한데 하늘 높은 줄 모르고 오르던 집값은 곤두박질쳤다.
서울 강남권 재건축 단지에 사는 '재건축 하우스 푸어' 3명을 인터뷰했다. 개포동 주공2단지 47㎡형(이하 전용면적)에 사는 김모(55·여)씨와 대치동 은마 전용 77㎡형에 투자한 유준상(55)씨, 잠원동 한신 2차 전용 52㎡형 거주자인 이모(43·여)씨다.
-언제 재건축 아파트를 샀나.
“(김)(이) 외환 위기를 벗어나면서 재건축 바람이 불고 집값이 들썩이던 2002~2003년이다. ”
“(유) 2008년 이명박 정부가 들어선 뒤 재건축이 '돈'이 될 것으로 생각됐다. 전세를 끼고 투자했다.”
- 10년 넘게 재건축이 제자리걸음이다. 문제가 뭔가.
“(김) 당국의 과도한 규제 탓 아닌가? 정부는 정부대로, 서울시는 서울시대로. 소형을 많이 지어라, 임대를 늘려라 등. 규제가 심하다.”
“(이) 주민들 간 이견이 크다. 주민 1000여 명이 각자 원하는 바가 달라 의견 통일이 어렵다. ”
-사업 장기화에 따른 어려움은.
“(김) 집이 낡을 대로 낡았다. 베란다는 금방이라도 무너질 것 같 다. 전세를 주고 다른 집으로 전세를 가고 싶어도 낡은 집에 들어오려는 사람이 없다.”
“(이) 이사온 뒤 9년이 지나면서 당시 유치원에 다니던 아이들 둘이 이제 중학생이 됐다. 각자에게 방을 주고 싶은데 집이 좁아 그러지 못한다. 중학생이 되기 전에 재건축이 끝날 것으로 기대했는데….”
-집값은 많이 올랐나.
“(유) 4년 전에 전세 2억5000만원을 끼고 4억원을 대출받아 10억5000만원에 샀다. 그동안 대출이자만 매달 200만원 정도씩 1억원가량 나갔다. 지금 시세는 8억원으로 4억원 정도를 허공에 날린 셈이다.”
-어떻게 할 계획인가.
“(김) 불편해도 재건축이 될 때까지 살 생각이다. ”
“(유) 하루 빨리 재건축이 돼야 한다. 그래야 그나마 손해를 줄일 수 있을 것 같다.”
“(이) 포기했다. 그런데 집이 안 팔린다. 집을 내놓은 지 벌써 1년이 지났는데.”
95㎡ 6억 9000만원에 팔려… 2006년 실거래 조사 이래 처음
서울 강남구 대치동 은마아파트 (사진)전용면적 95㎡ 가격이 7억원 아래로 떨어졌다. 2006년 아파트 실거래 가격 조사 후 처음이다.
28일 서울부동산정보광장에 따르면 은마아파트(95㎡)는 이달 7일(신고일 기준) 6억9500만원에 거래된 데 이어 19일 6억9400만원, 22일에는 6억9000만원에 팔렸다. 이 아파트는 2006년까지만 해도 11억원대까지 거래됐다. 하지만 금융 위기와 부동산 침체로 가격이 꾸준히 하락해 작년 초에는 8억원대로 떨어졌다. 국민은행 시세에 따르면 이 아파트가 마지막으로 6억원대에 거래된 것은 2005년 3월(6억6500만원)이었다.
재건축이 확정됐거나 추진 중인 서울 강남 일대 아파트들은 최근 1년 새 가격 약세가 계속됐다. 부동산 정보업체 부동산119에 따르면 서울 강남·서초·강동·송파 4개 구의 재건축 아파트 가격은 최근 1년 새 9% 넘게 떨어졌다. 부동산 경기가 얼어붙으면서 마땅한 수요자가 없는 데다 서울시가 재건축 규제를 강화한 데 따른 것으로 부동산업계는 분석한다.
다만 최근 재건축이 확정된 일부 단지는 가격이 반등하기도 했다. 지난 16일 서울 강동구 둔촌주공아파트의 재건축 정비 계획안이 확정(5390가구)되면서 아파트 호가(부르는 값)도 평균 1500만~2000만원가량 올랐다. 앞서 정비 계획안을 승인받은 개포주공과 가락시영아파트도 작년 말 이후 호가가 최고 4000만원가량 오른 아파트도 나왔다.