그린벨트 맹지 사기

[김방기]

수도권 땅 투자자들이 그린벨트 속살에 대해

반드시 깊게 공부해야 하는 이유가 있다

#그린벨트

#맹지

수도권에 그린벨트가 집중 배치되어 있기 때문

전 국토의 50%가량이 수도권에 분포되어 있다

특히 과밀억제권역에 집중 배치!

예) 하남 과천 광명 등

#수도권

그린벨트 분포도

그린벨트가 존재하는 원천적 이유 -

산과 물 보호

산의 원료 - 물

#대지

#경기도

물이 없다면 산은 죽는다

예) 남양주시 개발제한구역 규제 면적

전체 면적 - 169.91㎢

(36.9%)

규제 내용 - 건축 및 용도변경, 공작물 설치,

토지 형질변경 등 행위 제한

#용적률

팔당호 특별대책지역(환경정책기본법에 의한 규제면적)

전체 면적 - 194.94㎢(42.5%)

1권역 - 111.35㎢(24.31%)

2권역 - 83.59㎢(18.2%)

상수원보호구역(수도법에 의한 규제 면적)

전체 면적 - 42.3㎢(9.2%)

수변구역(전체 면적 8㎢-1.7%)

#화성시

#개발제한구역

#서울

땅의 개별공시지가가 낮은 이유 -

맹지 분포도가 높기 때문

땅은 미완성물이기 때문

건폐율만 존재하기 때문

용적률 사용할 수 없는 지경

#토지이용계획확인서

#토지거래허가구역

이런 사람 땅 투자 포기 하라!

1) 미완성물인 땅은 무조건 싸야 한다고 생각하는 자

2) 좋고 싼 땅만 사겠다는 자

좋은 땅의 지주가 싸게 내놓을 리 만무

3) 기획부동산에 대해 알아보지 않고

무조건 적대시 하는 자

기획부동산은 소액 땅투자자를 모집하는 집단

4) '지분투자' 공부를 무조건 배척 배격 배타하는 자

좋은 땅을 소액으로 움직일 수 있는 유일한 방법, 기회가

지분투자다

지분투자의 목적 - 소액투자

실수요자(건축행위자)가 지분으로 움직이는 경우는 없다

실수요자는 소액투자자가 아닌 고액투자자

#땅투자자

#땅투자10계명

현장모습과 토지이용계획확인서 모습이

판이한 이유 -

용적률 사용을 하지 않은 경우라서다

(땅의 경우)

집의 경우는 다르다

현장과 토지이용계획확인서 모습이 같다

용적률을 사용 중이기 때문

(지상권이 살아 움직인다)

#아파트투자

땅과 집의 차이

내 집 인근에 내 집보다 더 큰(용적률 완화) 집이

새로 생기면

내 집 가치는 추락한다

내 땅 인근에 내 땅 보다 더 좋은 땅이

하나 생긴다면(맹지 주변에 새로 생긴 대지)

내 땅의 가치도 덩달아 높아질 수 있다

땅투자는 주변의 가치를 보고 하기 때문

#자연녹지지역

이런 사람들은 땅 냄새조차 맡지 마라!

땅 살 자격이 전혀 없다

답사 현장에

절대로 가면 안 되는 사람 -

땅 답사 방법을 전혀 알지 못하는 자

내 땅의 용적률을 보려고 애쓰는 자

내 땅 주변의 지상물들의 용적률을 보라

공실률도 확인하라

예) 내 땅 주변의 주거시설물의 용적률과 공실률 체크

공실률은 주거인구의 지표

비어 있는 집이 많거나(폐가)

폐교가 많다면

주변가치가 매우 낮은 것

#동탄신도시

#판교신도시

#광교신도시

그린벨트 땅 주변에 역세권이 있다면

투자가치가 높다

그린벨트 집 주변가치 - 맑은 공기와 물

국토의 재료, 토지의 재료 - 물

(규제가 반드시 존속하는 이유)

토지와 사람의 공통점 -

물은 토지의 재료이자

사람의 재료

물이 없으면 토질이 망가지기 때문에

규제가 존재하는 것

물이 없으면 인간은 죽는다

토지와 사람의 차이점 -

토지는 영원불멸하나,

사람 수명은 반드시 존재

사람 수명을 연장하려면

그린벨트를 보호해야 함

그린벨트 규제 해제가 쉽지 않은 이유다

그린벨트가 수도권에 집중된 이유 =

수도권정비계획법이 존재하는 이유 =

물이 존재하는 이유(규제가 존속하는 이유)

#충청도

#천안시

#청주시

그린벨트가 존재하는 궁극적인 이유

그린벨트 해제가 쉽지 않은 이유

1) 물 보호 때문

2) 사람 보호 때문

3) 토지 보호 때문

4) 국토의 보지 때문

5) 수도권 보호 때문

(수도권 인구 보호와 연동

전 국토의 절반 이상이

수도권에 집중 배치)

6) 거품 방어 수단

그린벨트 해제공간 = 대형 주거단지 입성

7) 난개발 방지

그린벨트는 자연녹지지역과 공존

그린벨트 해제와 동시에

용도변경현상이 엄습!

주거인구가 증가하면

당연히 주거단지가 필요해

용도변경과정을 자연스럽게

밝게 밟기 마련

예) 자연녹지지역이 일반주거지역으로 변경

분당신도시가 애초보다

면적이 더 넓어진 건

주거인구 폭증에 따라 용도변경현상 때문

010-2246-9741

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