최고의 재테크는 양도세 비과세-장인석 (착한 부동산 연구소 대표)

우리나라의 부동산 재테크 중 가장 일반적인 방법은 살던 집을 팔고 좀 더 나은 지역과 큰 평수로 갈아타는 것이다. 이 방법이 효과적인 이유는 일정 요건을 갖추면 1주택자에게 양도세 비과세를 해주는 제도 덕분이다. 1주택자가 3년 보유(서울 과천 분당 일산 중동 산본 평촌은 2년 거주가 포함돼야 함)만 하면 양도가액이 9억 원 이하이면 양도세가 전액 비과세된다. 부동산실거래신고제도가 정착되고 양도세가 실거래가로 과세되는 상황에서 양도세 비과세는 대단한 혜택인 셈이다.   만일 5억 원 하는 주택을 2년 보유하고 팔 때와 3년 이상 비과세로 팔 때의 양도세 차이는 얼마나 될까. 이 주택을 3억 원에 취득해 양도차익이 2억 원이라면 7,000여 만 원의 세금을 부담해야 하는 것이다. 세금 부담이 날로 커지는 현실임을 감안할 때 양도세 비과세만큼 최고의 재테크는 없는 셈이다. 따라서 주택을 갈아타려는 사람들은 비과세 시점이 되는 날을 기준으로 새 주택 구입 전략을 세우는 것이 바람직하다.     보유기간 및 거주기간 제한받지 않는 경우도 있어   1주택자가 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있는 방법은 여러 가지가 있으므로 재테크 차원에서도 양도세 비과세에 대해서는 꼭 알아둘 필요가 있다.   보유하던 주택이 재개발 및 재건축 사업으로 헐린 후 조합원으로서 분양받은 아파트가 완공되어 팔더라도 '종전주택의 보유 기간+공사기간+완공된 후 보유기간'을 통산하여 비과세 요건을 갖추게 되면 양도세가 비과세된다. 재개발 및 재건축 조합원입주권(이하 입주권이라 함)을 양도해도 다음의 요건을 갖추게 되면 비과세를 받을 수 있다. 종전주택이 관리처분계획인가일과 철거일 중 빠른 날 현재 1세대1주택 비과세 요건을 충족하고, 양도일 현재 다른 주택이 없는 경우이거나 양도일 현재 당해 입주권 외에 1주택을 소유하고 있더라도 1주택을 취득한 날부터 2년 이내에 조합원 입주권을 양도하는 경우다.   1가구 1주택자로서 2년 거주와 3년 보유의 비과세 요건을 갖추지 못했더라도 양도세를 내지 않을 수 있다.   -취학, 1년 이상 질병의 치료 및 요양, 근무상 형편으로 1년 이상 살던 주택을 팔고 세대원 모두가 다른 시ㆍ군 지역으로 이사를 할 때. 여기서 취학이란 고등학교 이상을 말하며, 초등학교와 중학교 입학 및 편입은 인정되지 않는다. 또한 근무상 형편이란 직장을 옮기거나 발령을 말하며 사업으로 지방으로 이전하는 것은 허용되지 않는다. 다른 시ㆍ군으로 이사하는 경우에도 출퇴근하기가 용이하지 않을 정도로 상당한 거리가 떨어진 경우에만 인정된다.   -해외로 이민을 갈 때나 1년 이상 계속하여 국외 거주를 필요로 하는 취학 또는 근무상의 형편으로 세대 전원이 출국하는 경우로서 출국 후 2년 이내에 양도해야 한다.   -재개발 및 재건축 사업에 참여한 조합원이 사업시행인가일 이후 취득한 대체주택을 재개발 및 재건축 주택이 완공되어 세대 전원이 이사하는 경우. 다만 이 경우에는 재개발 및 재건축 주택의 완공 전 또는 완공 후 2년 이내에 대체주택을 양도하고, 완공된 주택에서 1년 이상 거주해야 한다는 단서조항이 붙는다.   -공공용지로 협의매수되거나 수용되는 때. 단 사업인정 고시일 전 취득한 경우에만 해당된다.   -임대주택법에 의한 건설임대주택을 분양받아 당해 주택의 임차일로부터 양도일까지의 거주기간이 5년 이상인 경우 등이다.     2주택자도 양도세를 내지 않는 방법으로 절세   1세대 2주택자도 양도세를 비과세 받는 방법이 있다. 양도소득세가 비과세되는 집 한 채를 소유한 사람이 새 집을 취득하고 2년이 지나기 전에 살던 집을 팔면 일시적2주택에 해당돼 양도세를 내지 않아도 된다. 소득세법 상 거래되는 주택의 취득일 및 양도일은 잔금지급일과 등기접수일 중 빠른 날이 된다.   집을 한 채 상속받아 2채를 소유하게 됐어도 비과세 요건을 갖춘 일반주택을 먼저 팔면 양도세가 비과세된다. 그러나 상속주택을 먼저 팔면 양도세를 내야 한다.   60세 이상(여자는 55세)의 직계존속(배우자의 직계존속 포함)을 부양하기 위해 세대를 합쳐 2주택이 됐어도 합친 날부터 5년 이내에 먼저 양도하는 주택(비과세 요건을 갖춘 경우에 한함)도 양도세가 과세되지 않는다. 또한 각각 1주택을 소유한 남녀가 결혼하여 2주택이 되어도 혼인신고한 날부터 5년 이내에 먼저 양도하는 주택에 대해서도 양도세 비과세 혜택을 주고 있다.   집을 한 채 보유한 사람이 청약에 당첨되거나 분양권을 구입했더라도 비과세를 받을 수 있는 좋은 방법이 있다. 분양권은 주택을 취득할 수 있는 지위에 해당되므로 주택이 아니다. 따라서 분양권은 잔금을 치르기 전까지는 주택에 해당되지 않으므로 그때까지 종전주택을 팔면 1주택자로서 비과세를 받을 수 있다. 만일 잔금을 치를 때까지 종전주택을 처분하지 못했다면 잔금을 치른 후 2년이 지나기 전에 종전주택을 처분하면 일시적2주택자로서 비과세 혜택을 받을 수 있다. 따라서 무려 4년이란 기간의 여유가 주어지는 셈이다.     엉덩이가 무거우면 평생 쪽방 신세, 기동성을 확보하라   3년에 한 번씩 양도세 비과세되는 시점을 이용해 갈아타기 전략을 잘 구사한다면 20년 동안 6번의 이사를 통해 주택자산을 최소한 5배에서 10배까지 불리는 것이 가능하다. 부모님으로부터 물려받은 유산 없이 40,50대에 40,50평형에 거주하는 사람 중 대부분이 이사를 통해 재산을 불린 경우다.   혹 "한 자리에서 오래 눌러 있어도 좋은 자리라면 집값이 많이 오르지 않겠느냐"고 반문할 수도 있다. 그러나 20,30대 내 집 마련을 하는 사람들 대부분이 서울 변두리나 수도권 외곽에서 시작한다는 점을 감안하면 한 자리에 오래 눌러 앉아 있어서는 좋은 결실을 맺기 어렵다. 왕십리처럼 좋은 입지의 109㎡형 아파트에 오래 산 사람이 삼성동 아이파크로 갈아탈 확률보다는 월세 단칸방에서 시작하더라도 갈아타는 전략을 자주 구사한 사람이 훨씬 유리하다.   갈아타려는 전략을 세운 사람은 다음에 옮길 곳을 찾기 위해 끊임없이 정보를 수집하고 연구하다 자연스럽게 부동산 시장이나 입지에 대해 눈을 뜨게 된다. 반면 갈아탈 전략에 관심이 없는 사람은 엉덩이만 무거워지고 내 지역과 다른 지역과의 가격 차이가 벌어지면서 갈아탈 여력조차 상실하게 된다. 부동산 재테크에 민감한 부부들은 자주 이사 가기 위해 가구나 인테리어에 별 신경을 쓰지 않는다. 집을 잘 꾸미고 살수록 이사 갈 마음이 사라질 수도 있기 때문이다. 20,30대에는 집이 좁아도 희망이 있기 때문에 부둥켜안고 자도 불편하지 않다. 그러나 50세가 넘어서도 전용면적 60㎡형 이하에 살면 부부 간에 서로 짜증날 뿐만 아니라 큰 평수에서 안락하게 사는 친지로부터 측은한 눈길을 받게 된다.   내가 잘 아는 선배는 자녀들의 대학 진학을 위해 강북의 아파트를 판 3억 원으로 방배동에 전세를 얻어 들어갔다. 그는 자녀들의 사교육비를 한 달에 100만 원 넘게 지출하느라 노후 준비는커녕 저축도 제대로 할 수 없는 형편이었다. 내가 저축은 하지 못하더라도 그 돈으로 집이라도 한 칸 마련해야 한다고 설득했지만 막무가내였다. 그에게는 자식 공부가 인생 최고의 재테크인 듯싶었다.   아직도 자녀 공부를 위해 모든 것을 희생하는 부모들이 많다. 강남에 거주하기 위해 비싼 월세까지 감수하며 이사 오는 사람들도 많다. 이들은 자식들이 잘 되어서 돈을 많이 벌면 부모를 돌봐줄 것이므로 그보다 더 좋은 재테크가 어디 있느냐고 말한다. 하지만 이것은 '하나만 알고 둘은 모르는' 바보 같은 생각이다. 2026년이면 한국은 전체 인구 중에서 65세 이상 노인이 차지하는 비중이 20%를 넘는 초고령사회가 된다. 이때가 되면 경제인구가 현격히 줄어들어 경제성장이 멈추게 되며, 젊은이들의 수입 중 상당수가 노인복지 관련 세금으로 징수돼 소득이 줄어드는 사회가 된다.   따라서 이 시기의 30,40대 부부들은 맞벌이를 해야 간신히 3, 4인 가족의 생활을 영위할 수 있을 것이어서 부모님의 생계비까지 책임지기는 곤란하다. 도시에 사는 부부의 한 달 생활비가 최소 200만 원은 있어야(20년이면 5억 원 정도 필요하다) 하기 때문에, 노후 준비를 하지 않은 부모들은 자식에게 큰 짐이 됨은 물론 불화의 원인이 될 수도 있다. 진정 자식을 위한다면 자녀 사교육비보다 본인들의 노후를 준비해야 한다.   젊을 때는 돈이 없어도 멋있어 보인다. 하지만 늙어서 돈이 없으면 정말 추하고 불쌍해 보인다. 자식에게 어떤 부모의 모습을 보일 것인가.