스크랩 부동산 사기의 유형 및 예방하는 10계명 !!

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<<  부동산 사기의 유형 및 예방하는 10계명 !!  >>

① 텔레마케팅 부동산 사기 요즘 들어 쓸모없는 임야 등을 헐값에 구입한 뒤 부유층 고객들에게 개발예정지라며 전화판촉 공세를 벌여 고가에 팔아넘기는 사기다.

사기범들은 강원, 제주 등지의 쓸모없는 땅을 헐값에 계약한 뒤 전화판촉 사원을 수십명씩 고용해 서울 강남과 경기 분당 등 부유층 주거지역에 무작위로 전화를 걸어 '계발계획이 확정돼 많은 시세차익을 얻을 수 있다'며 고가에 팔아 넘기는 수법을 이용하고 있다. 이들 사기범들은 국제자유도시 개발방침이 발표된 제주도와 카지노 건설이 예정된 강원도 정선, 태백, 평창일대, 남북관계 진전시 활용 가능성이 있는 휴전선 비무장지대의 임야, 지역 균형 발전을 위한 투자가 예상되는 전라도 무안, 목포, 군산, 광양 등을 단골 재료로 이용했다.

얼마전 검거된 홍아무개씨 등 일당 6명의 경우 서울 강남구 역삼동에 부동산 컨설팅회사를 차려놓고 군부대 사격장 부지로 예정된 강원도 인제군의 임야 20만평을 평당 3천∼5천원에 구입한 뒤 이곳이 스키장 등 레저단지로 개발된다고 속여 평당 3만∼4만원씩 모두 180명에게 미등기 전매하는 수법으로 40여억원을 챙겼다. 이들은 또 양도소득세 등 각종 세금을 물지 않기 위해 땅을 매매할 때 원래 소유주로부터 투자자로 명의를 곧바로 이전시키는 미등기 전매 수법을 써왔으며 땅을 팔고나면 즉시 회사를 없애 추적을 피해왔다. 경찰조사 결과 텔레마케팅을 이용해 토지사기행각을 벌이는 신종 땅 사기꾼인 기획부동산업체들은 서울 강남 일대에 「○○개발」「○○컨설팅」「○○부동산정보」「○○리조트」등의 이름을 내건 사무실을 차려놓고 활동하는 것으로 파악됐다.
텔레마케팅을 이용한 부동산 사기는 주로 부유층을 대상으로 전화를 통해 접근하며 사무실로 나오도록 하는게 시작이다. 초안만 마련됐다 폐기된 개발계획을 제시해 투자를 유도하거나 실제개발계획이 있는 지역을 알려준 뒤 인접한 쓸모 없는 땅을 사게 만든다. 단기간에 몇 배의 시세차익을 보장한다고 얘기하는 업체는 일단 의심하고 개발계획이 그럴듯해도 해당 지자체를 통해 현황을 다시 알아봐야 한다. IMF이전에 세운 계획은 변경된 게 많다. 특히 요즘은 정상회담 등 남북교류와 관련, 경기 북부 지역에서 이같은 유형이 나타날 수 있다. 현장방문이 어려운 먼 지역을 대상으로 하는 사기가 많은 점도 알아두어야 한다. 현장을 방문했더라도 그 땅이 매수대상토지가 맞는지를 확인하는게 요령이다.

② 문서위조를 통한 부동산사기 문서위조를 통한 부동산사기범들은 남의 땅을 제3자에게 팔아 넘기면서 주민등록증뿐만 아니라 단체장 직인까지 위조하는 등 수법이 치밀해 피해자들이 전혀 알아채지 못한 채 피해를 당하고 있다.

서귀포경찰서에 따르면 단체장의 직인과 다른 사람의 주민등록증을 위조해 남의 땅을 팔아 넘긴 부동산 사기 용의자 강모씨(57.서울시 서초구)등 일당 3명을 전국에 수배했다. 경찰 조사 결과 이들은 지난해 8월31일 전주에 사는 오모씨(67)의 남제주군 성산읍 난산리 소재 임야 1만6000여평을 자신들의 토지인 양 속여 또다른 오모씨(47.서귀포시)에게 접근했다.
이들은 피해자 오씨에게 서울 송파구청장의 직인이 찍힌 인감증명과 다른 사람 명의의 위조된 주민등록증 등을 제시하고 이 땅이 자신들의 것인양 오씨를 속여 시세보다 싼 평당 2만원씩에 팔겠다며 계약금과 중도금 2억1000만원을 받아 가로챈 뒤 도주했다. 오씨는 이같은 사실을 모르고 있다가 지난 연말 토지 분할 측량 신청을 위해 남제주군청을 찾았다가 군청측이 직인과 인감증명이 위조됐음을 알려주자 그때야 자신이 속은 것을 알았다.
남제주군은 이에 따라 지난해 11월 초 서귀포경찰서에 인감증명 위조 사실을 고발했고 경찰 수사 결과 이들의 사기행각이 드러났다. 이들은 토지거래에 필요한 서류를 위조해 남의 토지를 가로채는 형태의 사기로 피해자들이 사기 당한 사실을 알아내기까지 상당한 시간이 걸린다.
주민등록증은 새로 발급된 신규 주민등록증으로 확인하고 관청에서 발급된 서류들은 관공서에 직접 문의하는 것이 피해로부터 벗어나는 방법이라 할 수 있을 것이다.

③ 광고사기 일간지에 광고를 내 부동산을 빨리 팔아주겠다고 속이는 사기유형으로 생활정보지나 PC통신에 부동산급매물 광고를 낸 집주인, 점포상 등에게 접근하여 '일간지에 광고를 내 1∼2주내에 부동산을 빨리 팔아주겠다.'며 광고비 명목으로 돈을 받아 가로채는 형태이다.

또한 이들은 심부름센터 직원 등을 부동산을 팔려는 사람들의 집으로 찾아가게 한 뒤 다음날 전화해 '부동산을 사려고 하는데 그사람 아버지가 잘 모르고 있어 광고를 내야 한다'고 속이는 수법으로 여러차례 광고를 내도록 유도한다.
이러한 사기 수법을 예방하기 위해서는 가까운 부동산 중개업소에 의뢰를 하거나 직접 언론사에 물건을 보내 싣는 것이 안전하다.

④ 직거래 이용 부동산 사기 중개업소를 통하는 것보다 절차나 비용면에서 유리하다는 점 때문에 생활정보지나 컴퓨터 통신을 이용해 부동산거래를 하는 경우가 많다.

당사자가 법규에 대해 잘 모른다는 약점을 이용하고 있다. 이들이 주로 쓰는 수법으로는 등기부등본상 하자 있는 물건매매, 계약체결 후 소유권이전등기 전 저당권 설정, 이중계약 등의 수법 등이다. 직거래를 통한 거래시 반드시 등기부등본을 직접 떼어 확인하고 계약서 작성시 양식에 구애받지 말고 확실한 문구를 집어넣는다.
이중계약 피해를 막기 위해서는 계약과 동시에 '부동산 매매계약보존 가등기'를 설정하는 것도 한 방법이다.

⑤ 브로커형 부동산사기 부동산소개업자를 통하는 게 비교적 안전한 방법이긴 하지만 간혹 악덕중개업자의 농간에 당하는 경우도 적지 않다.

이들이 이용하는 수법으로는 급매물을 빨리 팔아주겠다며 매매가의 일부를 계약금으로 치르고 토지 사용 승락서를 받아 간 뒤 다른 사람에게 팔아치우고 잠적하는 방법이 대표적이다. 계약을 체결했다 하더라도 입주 전까지는 토지 사용 승락서를 함부로 내주지 말아야 한다. 또다른 사례로는 전세를 얻은 집을 월세로 놓으면 고수익을 올릴 수 있다고 접근하는 브로커도 있다.
제법 높은 월세값에도 손쉽게 수요자를 구해줘 안심하고 전세계약과 월세계약을 함께 했다가 문제가 생기는 경우가 있다. 허위 집주인과 월세입자와 임대차계약을 체결하도록 하는 사기 유형이다.
전세계약은 확정일자를 받고 전세계약자가 실제 거주해야 하며 주민등록이 이전되어야만 효력을 갖는다.

주요 사기피해 방지요령을 10선으로 간추린다.

1. 법인사업자등록증 유무를 확인한다.
(사기단은 대부분 법인사업자등록증이 없다)

2. 현장답사를 통해 해당 토지를 직접 밟아보고 지적도와 지번을 통해 서류와 현장이 일치하는지 확인한다.

3. 현지에서 실제 거래되는 가격을 직접 확인한다.

4. 개발계획의 사실여부를 알아본다.

5. 등기부등본을 열람하고 실제 토지소유주와 부동산업체의 관계를 확인한다.

6. 관련서류를 통해 해당토지와 관련된 법적규제를 확인한다.

7. 사무실분위기가 지나치게 화려하거나 사무실분위기를 이용해 투자를 유도하면 조심해야 한다.

8. 모르는 사람으로부터 투자안내전화가 걸려 오면 일단 의심해야 한다.

9. 회사의 인지도와 공신력을 확인한다.

10. 소유권이전등기가 가능한지 확인하고 지분등기 등은 피해야 한다.

출처 :   - 김점수의 이것이 부동산이다 -

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