스크랩 재개발 보상 기준에 따른 잊고 있는 사고방식

[최실장]

재개발 보상 기준에 따른 잊고 있는 사고방식

분류

내집마련 궁금해요

글쓴이

자료재공

등록일

2008/11/19

재개발 투자시 지역 개발에 대한 발생하는 향후 가치에 대해 가장 많이 고려하는 내용입니다. 하지만 근본적인 내용을 바탕으로 건물 및 토지,지상권에 대한 보상기준은 밀려나는 거죠. 평형 배정 및 현금청산,이주비 등 조합원 자격으로 보상받을 수 있는 가치를 증명할 수 있다면 투자수익에 대한 더 좋은 디딤돌이 되지 않나 싶어요. 쉽게 말해 재개발 지역 내 토지보상의 경우 분양자격도 되지만 현금청산의 경우도 배제할 수많은 없습니다. 하지만 용적률에 따른 아파트 분양수에 대한 조합원이 많고 적음에 따라 수익 또는 손해를 볼 수도 있다는 것입니다. 무조건 그 지역이 좋다고는 하나 프리미엄과 조합원분양가가 일반분양보다 같거나 더 높다면, 현금청산이 더 좋을 수도 있다는 겁니다.
 

  일명 재개발지역 보상은 토지보상위원회의 보상방법이 종전의 공시지가에서 국유재산보상방식인 2개 감정협회의 감정을 받아 산술평가하는 방법으로 보상하기 때문에 실거래가로 보상된다고 보면 됩니다.  또한 평가시 공시가격의 중요성은 재개발 조합의 평형배정이 지분권자의 현재의 대지지분의 크기나 건물의 크기로 확정되는 것은 아니고 사업시행인가고시가 난 후, 지분에 대한 평가를 하여 산술평균한 값을 기초로 한 지분평가액(권리가액)의 크기 순에 의하기 때문입니다.

토지와 건물의 측정기준

토지는 "지가공시및토지등의 평가에 관한 법률"에 의한 인근지역 내 표준지공시지가를 기준으로 하되 공시기준일로부터 가격시점까지의 지가변동률 및 평가대상 토지의 우치,형상,환경,이용상황 기타 가격형성상의 제요인을 고려하여 평가합니다.

건물은 그 구조,이용상태,면적,내구연한,유용성 기타 가격형성상의 제요인을 종합적으로 고려하여 원가방식에 의한 복성가격으로 평가하되, 감가수정 시 관찰감가법을 병용할 수 있으며 가격시점은 주택재개발사업의 사업시행인가고시일을 기준으로 합니다.

조합원에 대한 이주비

  재개발법상 조합원의 자격은 구역내 토지 또는 건축물의 소유자 및 지상권자로 한정하고 있으며, 법률상 의미는 법인이나 민법상 비법인사단까지 조합원의 범주에 포함시킬 수 있다고 봅니다. 그러나 통상의 서울시의 주택재개발사업은 조합원은 토지를 제공하고 시공회사는 자금을 제공하는 합동재개발의 방식을 사용하고 있는데 이주비는 시공회사 선정시 회사가 제공하는 조건에 명시되어 있는 것인 바, 사업성 및 시공회사의 자금력 등에 의하여 차이가 나는 것으로 정확한 이주비를 계산하기는 어렵습니다. 하지만 비교적 주택의 전세가격으로 보통 많이 산정을 하고 있죠.

재개발에서 말하는 6평 이하의 지분에 대한 현금청산??

  잘못된 이해방식을 가지고 있으신 분들이 많으실 걸로 압니다. 보통 조합원수가 건립가구수보다 많은 지역의 대지 6평 이하 지분은 현금청산 대상이 될 수 있습니다. 흔히 쪼개기가 많이 이루어진 지역이겠죠? 하지만 조합원수가 건립가구수보다 적은 지역에서는 대지 1평, 건물 1평만 소유하고 있어도 분양자격이 주어집니다. 또 "대지 6평"은 도시재정비촉진지구로 지정된 지역에서 토지거래허가를 필하여야하는 기준이 되는 면적으로 알려져 있스빈다. 도시재정비촉진지구로 지정된 지역에서는 대지 6평 이상일 경우엔 토지거래허가를 받아야 가능하나 모든 재개발 지역이 토지거래허가를 받아야 하는 것은 아닙니다.

연립,단독,빌라 투자시 평가 방법??

  보통 3.3㎡당 가격비교시 단독은 빌라보다 훨씬 저렴합니다. 하지만 투자비용이 많이 들어 지분이 작은 빌라를 많이 선호하는 편이죠.. 하지만 구체적으로 검토해 보신 경험은 있으신가요? 지층~4층 빌라중 아무거나 사도 괜찮을까요?  중요한 것은 현재 1층 시세가 2억원이고 지층 시세가 1억 5천만원이라면 1층은 2억원, 지층은 1억 5천만원이 종전자산평가액이 되겠지요. 다만 재개발구역내에서는 종후에 받게 될 입주권에 대한 기대치가 종전자산(기존의 주택)에 포함되어 거래가 이루어지고 있기 때문에 종전자산평가액 산정시 그러한 기대치를 모두 반영한 현재 거래되고 있는 가격으로 평가하기는 어려울 것이라 봅니다..

  하지만 입주권에 대한 기대치를 얼마나 반영하여 평가액을 산정할지는 그 구역의 평가를 담당한 평가사의 판단에 의하여 결정되고 빌라만 평가하는 것이 아니라 사업구역내 단독주택이나 일부 상가들도 같이 평가를 해야 함으로 단독주택등과의 형평성도 고려해야 하기 때문입니다. 따라서 지층의 감정평가액은 입주권에 대한 기대치를 일정부분 배제한 시세수준이 평가액이 될것입니다.

투자시에 고려할 사항으로는 1층이나 지층이나 관리처분시 똑같은 평형의 아파트가 배정된다면 입주권에 대한 프리미엄은 똑같이 발생함으로 프리미엄이 커질수록 1층과 지층의 실제 거래시세는 큰 차이를 나타내지 않으나 사업이 장기간 예상되는 구역은 임차인의 수요가 많은 1층이, 사업의 속도가 빠른 지역에서는 실투자금이 적은 지하층이 더 적합하겠지요.

흔히 일반 투자자들의 재개발 접근방법은 거의 동일하나, 좀 더 알고 접근한다면, 기회비용을 줄일 수 있는 알뜰한 내집마련 및 재테크가 되지 않을 까 합니다.

  현재 부동산 뿐 아니라 경제 자체가 위기를 맞고 있습니다. 성투란 따라가는 방식보다 앞서가는 방식입니다. 주식과 혼돈하지 마시고, 꽁 성투하시기 바랍니다.

더 많은 유용한 정보는 홈페이지를 이용하시기 바랍니다.

http://www.woorihouse.co.kr/vip

 출처 : [부동산114] 부동산 고수vs초보>재개발 보상 기준에 따른 잊고 있는 .. /자료재공/2008.11.19
 (모바일 부동산114를 만나는 방법 **7*7+NATE)

[부천토백이]

대지지분이 7평과 9평정도 빌라가 거의 공시지가가 비슷하게나오는데 가격은 2천5백정도 9평이 비쌉니다. 9평짜리빌라가더 신축이고 위치상도 좋아보이는데 1개동으로 지어져있고, 7평은 2개동으로 지어져 있읍니다. 평당가격으로 따지면 7평짜리가 비쌉니다.근데 공시지가 가 왜 9평이 더저렴한지.. 어떤게 투자가치로서 좋은가요???

[최실장]

아무레도 비슷한시기의빌라로 친다면 조금 비싸더라도 지분9평이 좋겠죠,,전용 면적도 당연히 클것이구요,,,아,,,위치도 중요하니깐요,,,참고하세요~!!