부부간 임대차의 부모/ 자녀간 임대차 계약서의 효력

부부간 임대차의 부모/ 자녀간 임대차 계약서의 효력   1. 부부간 임대차의 효력 ㄱ. 원칙적으로 부부간 체결된 임대차 계약은 인정되지 않는다. ㄴ. 부부간은 1세데로 본다. 다만, 이혼할 경우에는 예외적으로 인정한다. ㄷ. 이혼일이 2007.08.05인 경우 임대차 계약 2006.05.04인 경우 : 익일인 2007.08.06 부터 효력 발생 임대차 계약 2007.09.08인 경우 : 당일인 2007.09.08 부터 효력 발생   2. 부모/자녀간 임대차의 효력 ㄱ. 자녀가 미성년자인 경우 부모(임대인), 자녀(임차인)의 경우 : 1세대로 간주하여 임대차계약 인정되지 않음 ㄴ. 자녀가 성년자인 경우 부모(임대인),자녀(임차인)인 경우 - 임대차 계약의 입증책임이 임대인과 임차인에게 이전된다. - 동일 가구내에 같이 거주하고 있는 경우 임대차 계약의 효력은 인정되지 않는다. - 다가구 주택에서 다른 세대에 거주하는 경우에는 임대차 계약의 효력 인정한다. 부모(임차인),자녀(임대인)인 경우 - 사회 상규 위반으로 인정되지 않는다.   3. 법원실무상 적용사례 ‘법원실무에서는 부부사이 및 부모와 미성년 자녀 간에는 임대차관계를 인정하지 않지만 형제간, 부자간, 기타 친인척 동일경우에는 실체적 진실에 따라 판단하고 있습니다.’ 친인척 간에도 임대차가 인정되는가? 친인척 간에도 임차인으로서의 대항력이 있고 우선변제권이나 최우선변제권을 행사할 수 있는가? 경매실무상 많이 문제되는 경우입니다. 특히 경매가 시작되기 직전에 임차인으로서 최우선변제금을 받기 위해서 많은 가장임차인(假裝賃借人)이 입주한 것으로 주민등록을 이전하는 경우가 대부분입니다. 법원실무에서는 부부사이 및 부모와 미성년 자녀 간에는 임대차관계를 인정하지 않지만 형제간, 부자간, 기타 친인척 동일경우에는 실체적 진실에 따라 판단하고 있습니다. 다만 부모와 성년의 자녀간에 임대차관계를 주장하는 서류가 법원의 입찰서류에 들어와 있을 경우에는 진실한 임대차관계일 가능성이 많지는 않을 것입니다. 이런 경우에 거짓 임대차관계임을 입증할 자신이 있는 사람이라면 적절한 가격에 입찰하여 투자수익을 노릴 수도 있을 것입니다. 애매합니다............. 어떻게든 실체적 진실을 찾아야 할것 같습니다. 부부가 이혼해서 명의변경없이 명의자가 집을 나간 후 경매로 넘어가면 물론 근저당은 전입보다 늦을 때 이럴 때도 명의자의 전배우자가 선순위로 인정이 됩니까? 점유를 상실하였군요. 대항력의 원칙은 전입신고와 점유의 두가지의 조건을 다 갖춰야 됩니다. 낙찰자 입장에서는 점유상실의 입증도 필요합니다.   펌: 마이홈 이야기