상가임대차 분쟁, 싸우지 말고 여기 오세요

[해당화(서울)]

명동 거리에 크고 작은 상가들이 늘어서있다

최근 메르스 여파로 손님이 줄어들어 자영업자들의 체감경기가 바닥을 치고 있습니다. 이런 상황에서 어떻게 하면 내 가게에 손님이 더 올까를 고민해야 할 소상공인들이 상가임대 문제로 억울하게 피해를 입는 경우까지 있어 안타까울 때가 많습니다. 이에 서울시는 임대인과 임차인의 갈등을 중재하는 분쟁조정제도를 이번 달부터 본격적으로 가동합니다. 자세한 내용을 살펴보시죠.
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■ 서울시, ‘상가임대차 분쟁조정제도’ 8월부터 본격 운영
 - 상가임대차상담센터 내 ‘명예갈등조정관’이 중재 진행
 - 지난 5월 상가임대차보호법 개정, 임차인 권리금 회수기회 보장 법제화
 - 임대인-임차인간 대화와 타협으로 문제해결, 권리균형 자율적으로 유도

# 시설비 보상
임차인 A씨는 임대인으로부터 건물 리모델링을 이유로 계약 3년째 퇴거를 요구받았다. 당초 리모델링 후 재입점과 시설비 보상을 구두로 합의했으나 임대인은 재입주만 보장하겠다며 명도소송을 진행했다. 서울시 조정결과, 임대인은 명도소송을 취하하고 A씨는 재입주 없이 5,200만 원의 보상금을 받았다.

# 임대인의 협력의무 불이행과 손해배상금 지급
2014년 12월, 임차인 B씨는 신규임차인(권리금 3,500만 원)을 주선했으나 임대인으로부터 계약을 거절당했다. 이후 계약종료를 2개월 남겨둔 시점에서 B씨는 또 다른 신규임차인(권리금 5,000만 원)과의 계약체결을 요청했으나, 임대인은 점포를 직접 운영하겠다며 또 다시 계약을 거절했다. 권리금 회수기회를 잃은 B씨는 서울시에 조정을 신청했고 손해배상금 3,500만 원을 받고 합의했다.

# 권리금 회수
임차인 C씨는 신규 임차인과 임대인의 계약체결이 성사되면서, 신규 임차인으로부터 4,000만 원의 권리금을 받았다. 하지만 열흘 뒤 임대인이 안전을 이유로 신규 임차인과 계약을 파기하면서 C씨는 권리금을 잃었고 서울시에 조정신청을 했다. 서울시는 임대인에게 조정신청 사실을 통지, 조정회의에 참석할 것을 권유했고 임대인은 자율조정을 하겠다며 일주일의 기간을 요청했다. 대화 끝에 C씨는 보상금 2,000만 원과 3개월분 월세(1,914만 원)를 면제받았다.

위의 사례와 같이 서울시가 중재 및 조정을 통해 당사자 간 대화와 타협을 유도하고, 동시에 대안을 제시함으로써 소송 등으로 인한 사회적 비용을 줄여주는 ‘분쟁조정제도’가 8월부터 본격적으로 활성화됩니다.

그동안의 분쟁조정제도는 임대인이 조정에 응하지 않을 경우 강제성이 없어 활용도가 높지 않았던 것이 사실입니다. 하지만, 지난 5월 상가건물임대차보호법의 개정으로 임대인에게 임차인의 권리금 회수에 협력할 의무가 부여되면서 실질적인 조정이 가능해졌습니다.

특히 서울시는 보증금과 권리금, 월세가 타 지역에 비해 높고 인상횟수 또한 잦아 분쟁이 많이 발생하는 특성상 ‘상가임대차 분쟁조정제도’의 이용도 활발할 것으로 예상하고 있습니다. 시는 적극적인 분쟁조정을 통해 상가임차인들의 피해를 신속하게 구제하겠다고 밝혔습니다.

실제로 서울시가 2015년 서울시 상가임대차상담센터의 상담실적을 분석한 결과 1월부터 4개월 동안 220건에 불과했던 권리금 관련 문의가 5월 13일 법 개정 후 2개월 만에 620건으로 늘었으며, 앞으로도 권리금과 관련한 분쟁발생은 계속 많아질 것으로 전망됩니다.

■ 상가임대차상담센터 상담 내역 (6월말기준)

구 분	총계	계약 관련	해지 관련	상임법 적용여부	보증금 월차임	묵시적 갱신	권리금	수선 관리비	중개 수수료	기타
계	5,256	599	1,058	859	622	86	840	292	234	666
1~4월	2,906	382	599	502	367	59	220	199	142	436
5~6월	2,350	217	459	357	255	27	620	93	92	230

문제 해결은 임대인-임차인간 대화와 타협으로부터

분쟁조정은 ‘서울시 상가임대차상담센터’ 내 변호사, 갈등해결전문가, 부동산전문가 등으로 구성된 ‘명예갈등조정관’이 주축이 돼 진행됩니다.

이들 조정관들은 전문성과 공정성을 갖고 양측의 기대치를 감안한 대안을 제시하는 한편, 임대인과 임차인의 권리균형을 유도해 신속하게 분쟁이 해결될 수 있도록 돕습니다. 특히, 이러한 조정의 경우 당사자 간 신뢰를 바탕으로 이루어짐으로 합의 내용의 실행가능성 또한 더 높습니다.

그동안 분쟁해결의 유일한 수단이었던 민사소송은 긴 시간과 높은 소송비용, 그리고 소송기간 동안의 영업 손실 등 임차인과 임대인 모두에게 큰 부담을 안기는 경우가 적지 않았습니다. 그러다보니 소액임차인의 경우 금전적 손실이 많아 억울하더라도 소제기를 하지 않는 경우가 대다수였습니다. 시는 이번 분쟁조정제도의 본격적인 운영이 많은 임차인들에게 도움이 될 것으로 기대하고 있습니다.

다만, 서울시 분쟁조정제도는 법적구속력이 없어 피신청인의 자율적 참여에 의지할 수밖에 없는 한계점이 있습니다. 이에 시는 지방자치단체에 분쟁조정기구를 설치하도록 하는 법 개정안을 지난 6월 법무부에 제출했습니다.

억울한 일 당했을 땐 찾아주세요!

분쟁조정신청은 서울시 상가임대차상담센터(중구 무교로21 더익스체인지 서울빌딩 3층)를 방문하여 신청하거나, 전화(02-2133-1213, 5546) 또는 팩스(02-2133-0714), 인터넷 게시판을 통해 신청할 수 있고, 상담내용이 조정사안에 해당될 경우 피신청인의 조정의사 확인과정을 거쳐 조정절차가 진행됩니다.

한편, 서울시 상가임대차상담센터(02-2133-1211, 1212)는 2003년 설치 후 임차인과 임대인의 권익보호와 법령지식 제공, 권리관계 해석, 임대기간 및 임대료 인상문제, 재계약문제, 퇴거 시 보증금 반환, 우선변제, 권리금 회수기회 보호 등 다양한 정보를 제공하고 있습니다. 권리분석, 분쟁해결법 등에 관한 무료상담 서비스가 평일 오전 10시부터 오후 5시까지 제공되고 있습니다.

정상택 서울시 소상공인지원과장은 “억울해도 하소연할 곳이 마땅히 없었던 임차인과 명도소송 등으로 많은 시간을 허비해야했던 임대인 모두에게 서울시 분쟁조정제도는 간편하게 문제를 해결할 수 있는 대안이 될 수 있을 것”이라며 “임대인과 인차인의 권리균형을 자율적으로 유도해 상생발전 분위기를 조성하겠다”고 말했습니다.

문의 : 소상공인지원과 02-2133-5546

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