2017.07.27.현재 둔촌주공아파트 매매시장 분위기 및 추천매물

[dream박대표]

2017.07.27.현재 둔촌주공아파트 매매시장 분위기 및 추천매물

한여름의 불볕더위 해가 날수록 심해지는 느낌입니다. 비가 내려주기를 간절히 바라는 날이 많아지는 요즘, 오늘 새벽에는 한바탕 여름비가 지나갔습니다. 더위는 여전하지만 어제보다는 기온이 내려가 살맛나는 하루가 될 듯합니다.

시원한 맥주 한 캔이면 더위가 샤샤~삭 가신다는데...ㅋㅋ

밀밭에만 가도 취하는 체질인지라 일부러 실험하기도 그렇고 제게는 영원한 미스테리로 남아있을 듯 합니다. 너무 너무 더운날에는 한번 체험해 보고 싶다는......ㅋㅋㅋㅋ

6.19 부동산 대책 이후 한 달여가 지난 7월 말 부동산 시장 현장입니다. 언론에 보도된 것처럼 6월에 잠시 하락했던 가격을 회복하고 재차 상승 국면에 진입했습니다.

규제 강도가 약해서?

No! No! No! No! Never!

정부의 부동산 규제가 경우에 따라서는 강하기도 하고 약하기도 해서 딱잘라 말씀드리기는 그렇습니다.

정부는 청약조정대상지역에 대해 LTV(담보인정비율)와 DTI(총부채상환비율)를 강화하기로 방침을 세우고 7월 3일부터 LTV는 70%에서 60%로, DTI는 60%에서 50%로 각각 10% 포인트씩 축소 시행에 들어갔습니다.

둔촌주공아파트 등 관리처분인가를 득하고 이주비대출을 받는 재건축 지역은 이주비집단대출로 감정평가액의 70%를 받기로 결정됐음에도 불구하고 10%P 하향 조정되어 감정평가액의 60%만 받을 수 있습니다. 기존에 4억원대면 투자 가능하던 것이 5억원 중반대를 가져야 투자를 꿈꿀 수 있습니다. 서민들에게는 내집마련의 꿈이 더 멀어진 셈입니다.

그런데도 매매가가 오르는 이유는

시중의 갈 곳 없는 유동자금이 가장 안전한 투자처 부동산으로 몰리고 있습니다.

6.19부동산 대책으로 집값이 잠시 하향 조정되었지만 수요 대비 공급 부족으로 제 가격을 회복하고 재차 상승 중에 있습니다.

강남發 집값 상승이 서울 전역으로 퍼지고 있습니다.

올해는 유난히도 재건축 이주 수요가 많아 집값이 오를 수 밖에 없는 구조입니다. 전세 구하기가 힘들어 전세수요자의 매매전환이 증가하는 추세이고, 집주인들은 이주비를 받아 대체주택을 구입하거나 분양권 및 갭투자를 하고 있는 추세입니다.

8월 중반에 발표할 가계부채종합대책의 강도가 관건이긴 하지만 그리 힘을 받지못할 것으로 전망됩니다.

Why?

법인세와 소득세 등 대기업과 초고소득자에 대한 증세, 부동산 세제인 보유세(재산세, 종합부동산세)와 거래세(취득세, 인지세, 증권거래세) 개편이 도마 위에 올라와 있지만 여야 합의점을 찾아야 하고, 예고된 증세가 시행된다 하더라도 그 비용은 부메랑이 되어 고스란히 서민들에게 돌아갈 것입니다. 부자증세=서민증세라는 공식이 성립된다는 것은 삼척동자도 아는 사실인지라 조정의 폭은 크지 않을 것으로 예상해봅니다.

예기치 못한 수요증가는 이미 진행 중에 있고, 원천적인 해결책은 수급 균형인데 주택 공급이 하루 아침에 이루어지는 것 사업도 아니고 엄청난 수요 증가를 예측하지 못한 것이 실책이라면 실책입니다. 과거 학습효과에서도 경험했듯이 잦은 부동산 대책 발표는 단기적인 효과는 있을지언정 시장에 내성만 키워 인근 지역 집값까지 끌어올리는 현상을 초래하게 됩니다. 가장 좋은 해결책은 시장의 자정 능력인데 시장도 수급 불균형과 잦은 대책으로 제 기능을 잃은 것으로 보여집니다.

정부의 타깃이었던 재건축아파트는 재건축아파트대로, 일반아파트는 일반아파트대로, 강남, 강동, 용산, 마포는 물론이고 노원구, 구로구까지 오르고 있습니다. 정부의 규제를 피해갈 수 있는 오피스텔의 열기도 하늘을 찌르고 있습니다.

잠실주공5단지 등 재건축초과이익환수제를 피해갈 수 없는 단지들도 오르고 있습니다. 수요자들은 당장 눈앞에 벌어지는 손해를 보는 것이 아니고 거시안적 안목으로 투자하기 때문입니다. 이를테면 향후 가치 상승이 예상되는 지역에 투자한다는 논리입니다.

둔촌주공아파트도 관리처분계획(안)에서 예상한 일반분양가를 추월한 가격에 거래되고 있습니다. 둔촌주공은 각 단지별, 평형별, 향별 , 위치별 감정평가액(권리가액)에 따라 매매가격이 저층 16평(고층 23평) 93,000~94,000만원대, 저층 18평(고층 25평) 96,000~97,000만원대, 저층 22평(고층 31평) 104,000~106,000만원대, 저층 25평(고층 34평) 11억원~13억원대에 형성되고 있습니다.

좀 비싸다고 생각하시는 분들도 있겠지만 인근 올림픽선수촌아파트, 파크리오 등 기존아파트가 오르는 가격, 새 아파트로 탈바꿈하고 있는 헬리오시티, 고덕주공 단지들과 비교하면 둔촌주공은 상당히 저평가되어 있습니다.

둔촌주공아파트는 재건축초과이익환수제 적용 제외 지역입니다.

2018년 하반기 지하철 9호선이 개통되면 기존 지하철 5호선과 함께 더블역세권이 됩니다.

타 재건축 단지보다 대지지분도 많고 일반분양이 많아 투자 수익성이 아주 높은 지역으로 일반분양가가 반드시 재조명되어야 합니다.
강남권은 일반분양가가 3.3㎡당 4,600~5,000만원 시대를 바라보고 있는데 반해 둔촌주공 예상 일반분양가가 3.3㎡당 2,748만원(2016년 관리처분계획안 기준)이라니 지나가던 개가 웃겠습니다. 둔촌주공아파트 일반분양 시점의 부동산 경기를 지켜봐야 하겠지만 작금의 상황으로 미루어 보건데 3.3㎡당 3,500~4,000만원 시대가 올 것이라고 예상해 봅니다.

7월 27일 현재 둔촌주공 전 평형에 걸쳐 손바뀜이 일어나고 있습니다.

1단지 7.5평, 16평, 18평, 25평, 2단지 22평, 25평,

3단지 23평, 31평, 34평, 4단지 23평, 25평, 34평 등 전 평형 고루 거래되고 있습니다.

투자의 정석은 시장의 흐름대로 따라가는 것이라고 정답이라고 생각되는 즈음입니다.

둔촌주공 재건축 투자 및 시세가 궁금하신 분들은 저희 둔촌주공 드림공인(☎02-478-9800

☎010-9133-8705)을 찾아주십시요.

※다음은 둔촌주공아파트 전체 부동산에 출시된 거래가능한 저가매물입니다.

(매매가격은 종전자산평가액(권리가액) 및 추가부담금(환급금)에 의해 책정되고 있습니다.)

1단지 7.5평(대지지분 8.94평) 65,000만원(매물 없음, 시세)
1단지 16평(대지지분 19.09평) 93,0000~94,000만원(34평-5,800만원추가 26평-10,800만원 환급)
1단지 18평(대지지분 21.48평) 96,000~97,000만원(34평-1700만원 추가)
1단지 22평(대지지분 26.24평) 104,000~107,000만원
1단지 25평(대지지분 29.83평) 113,000~123,500만원

2단지 16평(대지지분 18.76평) 93,000~94,000만원(34평-6100만원 추가)
2단지 22평(대지지분 25.79평) 103,000~106,000만원
2단지 25평(대지지분 29.3평) 110,000~114,000만원

3단지 23평(대지지분 18.76평) 93,000~95,000만원

3단지 31평(대지지분 25.79평) 104,000~107,000만원
3단지 34평(대지지분 29.3평) 111,000~124,000만원

4단지 23평(대지지분 18.34평) 93,000~95,000만원

4단지 25평(대지지분 20.64평) 95,000~97,000만원

4단지 25평(대지지분 21.48평) 96,000~97,000만원(34평-1700만원 추가)

4단지 31평(대지지분 25.22평) 102,000~104,000만원
4단지 34평(대지지분 28.66평) 110,000~120,000만원

4단지 34평(29.83평) 118,000~134,000만원

둔촌주공재건축에 대해 궁금한 점 문의 바랍니다.
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