빵원 아파트가 현실화되고 있네요.

[박홍균]

예전에 제가 쓴 글 중에서,

"지구상에서 오래될 수록 가격이 오르는 것은3가지가 있는데, 첫째가 와인이고, 둘째가 골동품이고, 세째가 한국의 아파트 가격이다."는 이야기를 한적이 있습니다.

한마디로 말하면, 한국의 아파트 가격은 입지와 평수에 따라 가격이 매겨졌고, 새아파트인지 헌아파트인지와는 상관이 없었습니다.

상식적으로 헌 것이 새 것보다 싸야 하지만, 우리나라의 아파트 가격에는 그런 상식이 통하지 않았습니다. 그 이유로는 공급에 비해 수요가 너무 많았기 때문입니다.

하지만, 이제 인구 구조가 변하면서, 모든 것이 정상적으로 돌아오고 있습니다.

아래의 기사가 그런 증거입니다.

1기 신도시의 굴욕

| 기사입력 2013-08-01 11:17

주차시설 불편하고…
낡은 건물도 불만족

새 아파트 어디없나
주변 단지 곁눈질만…

84㎡형 기준 평촌 4억·의왕 5억
분당 매매가도 절반 가까이 폭락

1기 신도시 아파트 노후화 영향
입지조건보다 새건물 선호 뚜렷
新·舊단지 가치 갈수록 벌어져
평촌신도시에 살고 있는 자영업자 정모(50세)씨. 정씨는 요즘 의왕시에 위치한 새 아파트에 자꾸 마음이 끌린다. 현재 살고 있는 아파트가 주차시설이 턱없이 부족하고 수도꼭지를 틀면 녹물까지 나오는 등 여간 불편한 게 아니어서 입주 5년 미만의 새 아파트를 찾던중 의왕시에서 마음에 꼭 드는 아파트를 찾은 것.

의왕시엔 1기 신도시와 달리 ‘포일자이’, ‘래미안에버하임’, ‘우미린’ 등 2009년쯤 입주한 새 아파트가 꽤 많다. 정씨는 “평촌신도시 주민들은 과거 의왕시 아파트는 쳐다보지도 않았지만 지금은 상황이 많이 달라졌다”며 “신도시의 헌 아파트에서 불편하게 사느니 차라리 살기 편한 의왕시 주변 새 아파트로 이사하기로 했다”고 말했다.

20년이 넘은 1기 신도시 아파트의 인기가 추락하면서 신도시에 속하지 않은 주변 새 아파트가 주목받고 있다. 정씨처럼 1기 신도시에 거주하는 주민중 새 아파트로 이사하려는 수요가 많기 때문이다.

관련업계에 따르면 분당, 일산, 평촌, 산본, 중동 등 1기 신도시 아파트의 시세가 최근 크게 하락하면서 상대적으로 인접 지역 새 아파트의 인기가 높아지고 있다. 1기 신도시는 학군이 좋고 교통 여건등 기반시설이 뛰어나 인접 지역보다 주택 시세가 20% 이상 비싼 게 일반적이었지만 최근 상황이 역전됐다.
부동산114에 따르면 평촌신도시 아파트의 3.3㎡당 평균 매매가는 현재 1194만원 수준이지만 2009년 입주한 의왕시 일대 새 아파트는 대부분 3.3㎡당 1400만원을 웃돈다. 의왕시 내손동 포일자이 84㎡형(이하 전용면적)은 5억원 전후에 시세가 형성됐다. 하지만 같은 평형인 평촌 ‘초원대림’ 아파트(84㎡형)는 4억원 밑으로 급매물이 나온다. 초원대림은 래미안에버하임이 입주할 당시(2009년 말) 5억5000만원에 거래됐던 아파트다.

분당신도시도 시세가 많게는 절반 가까이 폭락하면서 매맷가격이 주변에 위치한 새 아파트에 밀리는 모습이다. 분당 장안타운 157㎡형은 2008년까지 10억원을 웃돌았지만 올해 7월엔 5억2000만원으로 반토막났다. 이에 비해 분당신도시 외곽인 도촌동에 2011년 입주한 휴먼시아 147㎡형은 5억9000만원은 줘야 살 수 있다.

산본신도시도 상황은 비슷하다. 산본신도시 84㎡형은 대부분 3억원대 초반이지만 2010년 입주한 군포시 ‘래미안하이어스’ 84㎡형은 4억6000만~5억원 정도다.

이처럼 수도권 일대에서 인기 아파트의 세대교체나 나타나는 것은 1기신도시 아파트가 노후화되면서 생활에 불편한 점이 많은 데다 교통환경이나 학군 프리미엄 등의 잇점도 크지 않기 때문이다. 실제로 1기 신도시엔 주차시설이 부족하고 배관이 녹슬어 녹물이 나오는 입주 20년 이상된 아파트가 많다. 여기에 재건축이나 리모델링 등이 불투명한 점도 1기신도시 아파트의 인기를 위축시킨 이유중 하나다.

함영진 부동산114 리서치센터장은 “과거엔 신도시라면 오래된 아파트라도 웃돈이 붙어 다른 지역의 새 아파트보다 비싸게 거래됐지만 요즘엔 상황이 많이 달라졌다”며 “신도시 프리미엄이 사라지고 대신 살기 편한 새 아파트가 가치를 인정받는 양상”이라고 설명했다.

주택시장이 실수요자 중심으로 바뀌면서 주택시장에서 새 아파트에 대한 가치는 더 높아질 것이라는 게 부동산 전문가의 분석이다. 부동산114에 따르면 지난 6월 기준 서울시 아파트의 3.3㎡당 시세는 입주 5년 미만 1858만원, 6~10년 1860만원, 11년 이상 1543만원으로 오래될수록 시세가 낮게 형성됐다.

이남수 신한은행 부동산팀장은 “과거 주택 공급에 비해 수요가 많을 땐 입지만 좋으면 인근 지역내 집값은 비슷했다”며 “하지만 주택 공급이 수요보다 많은 최근엔 새 아파트와 헌 아파트의 가치가 뚜렷하게 구별되는 경향”이라고 말했다.
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하지만, 아직도 갈 길이 멀다는 것이 저의 생각입니다.

위의 기사를 살펴 봅시다.

평촌 아파트의 경우 평당 가격이 아직도 1194만원입니다. 이 경우, 34평 아파트 경우 시세가 4억입니다.

만약 용적율이 200%라면, 34평 아파트 경우 토지 지분은 17평이 되고, 토지 가격은 평당 4억/17평 = 2353만원/평이 됩니다.

즉 헌 아파트의 가격이 내려가면서, 재건축을 해야할 시점에서는 건물 가격은 빵원이 됩니다.

이 경우 토지 값이 남는데, 과연 평촌의 땅값이 평당 2,353만원 될까요?

서울 강남 일원동의 경우 주택지 가격이 평당 1800~2000만원입니다.

혹시 평촌에 사시는 분, 평당 주택지 땅값이 얼마쯤 하나요?

만약 땅값이 평당 500만원이라면, 34평아파트 땅 지분은 500만*17평 = 8500만원이 됩니다.

즉 평촌에서 34평형 아파트가 재건축할 시점에 땅값만 따진다면,  8500만원이 시세라는 이야기가 됩니다.

문제는 재건축할 시점에는 도시 전체가 동시에 노후화가 되기 때문에, 슬럼화된 도시가 된다는 이야기입니다.

과연 땅값 8500만원도 건질 수 있을까요? 

[광교산앞에서(최동열)]

개인적으로 아들이 초등학교 입학을 앞두고 있어 적어도 20년 이상 눌러살 동네가 어디인지 알아보고 있는데,
1기 신도시는 고려대상도 아닙니다. 아파트가 20년이 넘었는데 20년이 더 흐르면 40년된 고층아파트가 즐비할 것이 뻔하기 때문이죠. 리모델링이든 재건축이든 뭔가 진행되긴 하겠지만 워낙 규모가 크고 빨리 조성되서, 단기간에 쾌적한 주거환경으로 탈바꿈 할 수 있을지에 대해서는 회의적입니다.

[인생을사랑하자]

아파트 대지를 단독택지만큼 주고 살 사람은 없을 겁니다. 분할이 불가능하기 때문에 건설사를 제외하고 매수자를 찾기가 어려울 것입니다. 그렇다면 단독택지에 비해 낮은 가격이어야 거래가 가능할 것입니다.

[onetree]

서울에 출퇴근 하는 사람이 서울의 뉴타운 놔두고
비새고 녹물 나오는 신도시에 살지 않습니다.
신도시는 결국 다문화가정이나 노인들이 사는
도시가 될것이라 생각합니다.
박홍균님글 감사히 보고 있습니다^^

[sword]

박홍균님 글 감사히 잘 보았습니다.
추천하고 갑니다

[예빈아빠]

단독주택이 차라리 많이 나아지겠군요... 이제 아파트도 재건축비 거주자가 내야하는 시기가 다가오고 있습니다.
단독주택이야 평수는 그대로니 말입니다.

[대구아파트]

모든 경제상황에 역행하는 대구..... 박홍균님은 어떻게 전망하시는지요?

[당선무효박근혜]

그래도 아직 많이 비싸네요..언제 정상가격을 찾을건지..?

[Mobius]

저는 1기 신도시들 아파트는 절대 재건축 못한다고 보고 있습니다

[종이새]

현행의 영수 문제풀이 위주의 입시제도를 당장 전면 폐지해야 하고
금리 인상해야 됩니다. 세입자에게 이자부담을 떠 넘기는 것도 모자라 이젠
집주인들이 너도나도 월세로의 전환을 하는군요 . 이대로 가면
세입자들은 희망이 없죠 .