배당의 기초 공부하시느라 고생 많으셨는데요..
백마디 이론보다 한번의 연습이 더 낫다라는 말이 있듯이[정말??] 실제 사건을 놓고 연습해보시면 공부하신 것도 더 잘 이해되고 이론이 실전투자로 잘 연결될 것입니다^^
감미로운 러브송 백그라운드 음악 들으면서 잼있게 연습해 보세요~~
자~~~현재 진행 중인 경매물건을 놓고 연습해 보자구요~~~
1. 첫번째 물건은 5호선 강동역과 길동역에서 도보 7분정도 거리에 있는 나홀로 아파트..
삼성래미안인데요(래미안이라는 브랜드 이전에 지어진 것이라 정확히는 그냥 삼성아파트임^^)
더블역세권에 입지도 양호해 보여서 조사할 가치가 있어 보이네요..
다만 시세에 비해 고평가 되어 입찰가와 기대수익률을 잘 산정해야 겠네요..
1) 배당문제를 살펴보면 김수석은 배당요구 종기 이후에 배당요구했기때문에 절대 배당불가입니다!!
임차인의 배당에서 필수적인 전제조건??아시죠??배당요구 종기 이내 배당요구!!
이거 정말 놓치기 쉬운데요..명심하셔야 합니다!!
물론 전입신고를 안해서 대항력도 없을 뿐만 아니라, 적법한 배당요구를 했다 하더라도 소액임차인 최우선배당조차 불가합니다.
말소기준권리가 2013.9.23. 근저당이므로, 최우선배당은 7500만원이하/2500만원까지인데요.
대항력 있는 이하늘이 만약 배당요구를 했다면, 2500만원 최우선배당을 받게 되어 낙찰자는 500만원만 인수하게 되는데..아쉽게도 배당요구를 안해서 낙찰자는 3000만원 전액을 인수하게 됩니다.
다만 이하늘의 보증금이 월세 보증금으로 추정되고 경매진행되는 동안 월세를 연체했을 가능성이 높아, 보증금에서 연체금액을 공제하게 되면 인수할 보증금은 상당히 감액될수 있겠습니다.
2) 두껀의 유치권신고가 있는데요..본건에 대해서 유치권이 성립될 가능성은 거의 없습니다..이유는 뭘까요??
그렇습니다..유치권의 본체는 점유인데요..본건에 실제로 두 명의 임차인이 거주하고 있는데 제3자인 공사업자가 같이 점유한다??
유치권자가 임차인들과 특별한 관계에 있고 유치권자의 동거를 임차인들이 동의한 경우 점유가 인정될 수 있겠지만 과연 그런게 가능할까요??현실적으로 거의 불가능하다고 봐야 겠죠!!그래서 유치권은 문제될 것이 없어 보입니다.
2. 두번째 물건은 중곡동 가구거리의 이면도로에 인접, 맞은편에 어린이 대공원이 소재하고 있고,
5호선 군자역에서 도보 10분, 아차산역에서 7분거리에 있는 근린주택인데요..건물도 상당히 노후화, 임대수익에 비해서 감정가는 고평가, 하지만 공부할 몇 가지 중요한 포인트를 갖고 있는 좋은 사례인 것 같습니다.
배당문제는 전부 제가 풀어 드리면 공부가 안되니 스스로 해보세요^^
예상낙찰가 7억을 전제로 해서 최우선배당, 우선배당까지 풀어보세요~~숙제!!
한가지 주의할 점은 김태은은 SH공사 전세자금 대출로 임대차를 한 경우인데요, 법적으로 임차인의 자격과 배당요구권은 김태은이 아니라 SH공사에게 있고, 김태은은 SH공사가 받은 배당금(7000만원)에서 350만원(7000만원-6650만원)을 반환받는 것으로 내부적으로 처리됩니다. 따라서 우리가 배당계산 할때 김태은은 배제하고 SH공사의 배당금만 고려하면 됩니다..
3. 세번째 물건은 중계동 대규모 아파트 단지 중의 하나인 중계주공4단지내 소형 아파트로, 사교육 3대 메카(대치동, 목동, 중계동) 중의 하나인 중계동 학원가 "은행사거리"에 접근성 우수(도보 5분거리), 학군 수요로 선호도가 아주 높은 아파트라고 합니다.감정가도 거의 시세 수준 내지 약간 낮게 평가된 것 같네요..
배당문제를 보면, 말소기준권리가 2010.05.28. 근저당이므로, 소액임차인 최우선변제 기준은 6000만원이하/2000만원까지 입니다.
권남헌, 박지영은 부부이므로 보증금 3000만원 기준으로 배당금을 계산하면 되구요..
권영찬은 기록상 대항력은 있으나, 본건에 현재 권남헌, 박지영 부부가 거주하고 있으므로,
본건에 권영찬은 실제 거주하지 않고 있다고 볼 수 있으며, 따라서 대항력이 없습니다. 왜요???
주택임차인의 대항력 요건은 의외로 엄격한데요..
말소기준권리 이전에 [임대차계약+보증금수수+전입신고+인도(입주, 거주)]입니다.
권영찬은 전입신고가 선순위이지만, 인도(입주, 거주)라는 요건을 갖출 수가 없어서 대항력이 없다고 볼 수 있습니다.
물론 혹시 모를 특수한 상황을 고려해서 현장조사에서 한번 더 권영찬의 실거주 여부를 확인하셔야 합니다.
이를 기초로 낙찰가는 2억2천만원을 전제로, 가압류는 무시하고[가압류까지 고려하면 안분배당, 흡수배당까지 가야 되서 복잡합니다ㅠㅠ], 국민은행과 현대저축은행의 근저당까지 고려해서, 최우선배당과 우선배당을 계산해보시지요!!
숙제입니다!!
여기까지 열심히 공부한 여러분..너무 멋져요~~
더 좋은 연습문제 갖고 다시 돌아올때까지 여러분 건강하고 행복하시길 빌께요^^