DSR 제도를 재정비하여 쓰러져가는 대한민국 경제를 살립시다!!(금융위에 올린 규제개혁안)

안녕하십니까? 어려운 시국에 불철주야 얼마나 노고가 많으신지요. 저는 경남 통영시에서 부동산 중개업을 영위하고 있는 김태호라는 사람입니다. 오늘 저는 또 한 번 제안의 글을 올리려 하오니 前처럼 마냥 수박 겉핥기식으로만 보시지 마시고 쓰러져가는 대한민국 경제를 살린다는데 진정 뜻을 같이 한다는 마음으로 부디 관심 있게 읽고 검토해 주셨음하는 바람입니다. 요즘 시내를 나가보면 어느 지역 할 것 없이 상점들 한두 곳 걸러서 “임대”라는 글자가 붙여져 있고 만나는 사람들마다 이구동성으로 “먹고 살기 힘들다.”는 얘기를 입에 달고 다닌다는 것을 종종 엿볼 수가 있습니다. 그래서 한번 여쭙겠습니다. 이러한 대한민국 경제 사정을 알고는 계십니까, 모르고 계십니까?알고는 계시는데 해법을 못 찾고 계시나요, 아니면 모르고 계셔서 해법을 찾을 생각을 아예 갖지 않고 계시는지요? 참으로 답답한 노릇입니다. 제 생각으로는 이러한 시국의 첫 출발점으로써 국내적 요인으로 “2018. 07. 23부터 상호금융업권의 DSR(총부채상환비율) 도입과 2024. 09. 01에 시행된 스트레스 DSR, 그리고 2025년 07. 01부터 시행될 3단계 스트레스 DSR 시행”이 아닌가 생각되며 덧붙여 “코로나19” 역시 결정적 요인으로 그 적용을 배제할 수 없을 것으로 사료됩니다. 그리고 외부적 요인도 상당히 중요한데, “미국의 인플레이션으로 인한 고금리 정국”과 엎친 데 덮친 격으로 빚어진 “러시아의 우크라이나 침공”과 “이스라엘과 하마스 간 전쟁”을 들 수 있을 것 같습니다. 그런데 여기서 잠깐,작금의 대한민국 경제를 망치고 있는 요인 중에 굳이 외부적 요인들을 그 주요 요인으로 포함하지 않아도 되는 이유가 있는데 그 이유가 무엇인지 아시는지요? 그것은 바로 그러한 외부적 악조건 속에서도 대한민국의 2025년도 수출 총액이 결코 예년의 수출 총액에 뒤지지 않았다는 사실입니다.물론, 높은 환율이라든가 수입 물가 상승 등과 같은 악재를 배제할 수는 없겠지만 어쨌건 수출 상황은 좋았던 것으로 기억합니다. 그런 사실을 놓고 봤을 때, 결국 오늘날 대한민국 내수 경제가 이렇게 엉망으로 된 그 원인으로 “코로나19”로 인한 궁여지책 상황에서의 대출 급증 여파와 “DSR”의 시행 및 고금리로 인한 과중한 원리금 상환에 따른 가처분소득의 결여 때문이 아닌가 생각됩니다. 바로 이러한 부분들이 우리 경제를 옥죄는 원인이 아니었을까 나름 의혹해 봅니다. 그렇다면 이제 "대한민국의 내수 경기 침체 원인"을 알았으니 그 회복을 위한 수술이 진행되어야 하지 않을까요? 질병은 초기에 치료를 해야 그 효과가 좋다는 것 정도는 아실 겁니다.경제 역시 마찬가지라 여겨지는바, 경제 회복을 위한 초기 타이밍을 놓쳐버리게 되면 자칫 “디폴트”에 들어가게 되고 결국엔 호미로 막을 수 있는 것을 가래로도 못 막는 지경에 이를 수도 있다는 사실을 결코 간과해서는 안될 것입니다. 그리고 최근에는 각 정당별로 내수경기 진작을 위한 나름의 해법도 제시되고 있긴 하지만 그것은 단지 일시적으로 통증을 완화하기 위한 일종의 “진통제”와 같은 역할에 국한된 것이라서 작금의 내수 경기 침체를 벗어나기 위한 치유책이라기보다는 그저 예산 낭비만 초래하는 것은 아닌지 믿어 의심치 않습니다. 솔직히 정부의 “DSR(원리금총부채상환비율)”시행으로 빚어지고 있는 폐해는 상당한 데 그중 채무를 상환하지 못한 데 대한 “기한이익상실에 따른 경매처분”의 일례를 말씀드려보겠습니다. 요즘 대한민국 경매법원은 하나같이 넘쳐나는 매물로 몸살을 앓을 지경이라 합니다. 쉽게 감당할 수 없는 매물로 경매계를 상당수 늘리기는 하였으나 실상 입찰에 임하는 사람이 적어 유찰이 상당히 많이 이루어지고 있는 것이 현실입니다. 이러한 유찰률 상승으로 인한 폐해는 말할 것도 없는데, 예를 들어 경매신청자(채권자)는 유찰이 잦으므로 인해 원금 회수가 어렵게 되고 차주(채무자)는 유찰에 따른 가치하락과 연체에 따른 이자 부담 등으로 담보 매각을 통한 원금상환이 이루어지기보다 담보만 저가로 처리되어버리고 채무는 제대로 상환이 되지를 않아 신용불량자로 낙인이 찍힌 가운데 상당 기간 경제 활동에 제약을 받게 되는 것이 현실이어서 사회적으로 엄청난 문제를 양산하고 있습니다. 따라서 정부는 하루속히 잘못된 금융정책인 “DSR”을 손질하셔서 대한민국 경제를 제자리에 가져다 놓아야 할 것입니다. 과거에 운용되었던 금융정책들은 보릿고개와 IMF를 거치면서도 오늘의 대한민국을 만들어 냈습니다.그런데 그러한 금융정책의 어느 부분이 문제가 되어서 논리적으로도 맞지 않는 “DSR”이라는 정책을 도입하셔서 멀쩡했던 대한민국 경제를 이토록 만신창이로 만들어 가고 있는지 묻지 않을 수가 없네요.그렇다면 여기서 잠깐, 기재부가 채택하고 있는 금융정책 중 하나인 “DSR(총부채원리금상환비율)”이 과연 어떤 것인지 살펴보도록 하겠습니다.솔직히 겉보기 논리는 그럴싸해 보입니다. 대출을 신청함에 있어서 차주(개인 또는 사업자)는 소득을 입증할 수 있는 모든 자료(특히, 소득금액증명원)를 금융기관에 제출, 대출을 신청하고 금융기관은 이를 토대로 차주의 총소득과 총부채를 분모와 분자에 대입, 상환 기간에 비례하여 대출을 실행하는 것이 “DSR” 적용의 기준이 되는바, 언뜻 보기엔 “DSR”로 대출을 실행하는 것이 결코 틀린 논리가 아닌 것처럼 보이지만 그 내부를 자세히 살펴보면 이 제도가 얼마나 모순투성이며, 나아가 우리 경제를 얼마나 좀 먹고 있는 정책인지 알 수가 있습니다. 한번 열거해 볼 테니 보시죠~ 우리 대한민국 국민은 건국 이래 금융을 이용함에 있어서 적어도 대출이란? 큰 틀에서 신용대출과 담보대출 그리고 프로젝트 파이낸싱(PF) 등 정도로 알고 있었는데 지난 문재인 정부에서 금융정책에 “DSR”을 도입을 표명하면서 대한민국 경제는 오류(?)의 하염없는 늪 속으로 급속히 빨려 들어가기 시작하였고 1단계 및 2단계 스트레스 DSR이 시행되고 올 7월부터는 3단계 스트레스 DSR 시행이 예고된 작금에 이르러서는 그 효과(?)가 엄청난 파국의 지경까지 이르게 한 사실을 진정, 책임 있는 대한민국 금융정책과 관련된 분들은 과연 알고는 있는지 묻지 않을 수가 없군요. 그것을 근거해서 대한민국 금융정책에 책임 있는 분들께 감히 여쭙겠습니다. 대한민국 국민의 총소득에 대해서 과연 얼마나 알고 계시죠?정말 제대로 알고 계시기는 하신가요? 다시 말씀드려서 “DSR”이라는 시스템을 풀어나가는 공식에 있어서 분모(총소득)와 분자(총부채)의 기본적인 값을 아시고 이 법을 시행하셨는지 묻고 싶습니다. 한 가지 예를 들어보겠습니다. “소득이 있는 곳에 세금이 있다”라는 말이 있지요. 한 마디로 소득이 있는 국민은 누구나 할 것 없이 세금을 납부해야 합니다. 하지만 현실은 어떠한가요? 여기서 자세히 살펴보면 우리가 살아가고 있는 똑같은 대한민국이라는 공간 속에서 대한민국 국민이라면 누구나 납세의무를 가지고 있는 것에 반해 우리가 사는 곳곳에서 적극 또는 소극적으로 조세를 회피하고 있는 현장을 쉽게 목도를 하고 있습니다. (예: 재래시장 난전 상인, 아르바이트생, 회사에 소속되지 않은 건축 관련 종사자, 사업자등록증이 없는 소농,소어인 등등) 복권에 당첨이 돼도 누구나 정한 소득세를 내야 하는데 말입니다... 그렇다면 위와 같은 분들이 대출을 희망할 때 “DSR”은 어떻게 적용하죠?분모값에 대한 자료가 없으니까 그냥 대출을 실행할 수 없는 건가요?물론, 금융기관에서는 다른 방법에 의해 ‘DSR“실행을 위한 차선책(지출증빙에 의한 역산)이 마련되어 있는 줄 알고 있습니다. 하지만 과연 그게 얼마만큼의 신뢰성을 갖는 척도가 되는지 의문입니다. 아시다시피 대한민국에는 사업자등록이 안 되어 있으면서도 사업을 하시는 국민과 갑근세를 내지 않고 근로하고 있는 근로자(속칭 ”아르바이트생“)가 상당수 되는 걸로 압니다. 법과 제도는 엄격하게 적용되어져야 하는데도 불구하고 조세당국은 이를 묵인하고 있고 금융정책 당국 역시 이와 같은 억지논리의 금융정책인 ”DSR“을 마냥 밀어붙이기식으로 적용하고 있습니다. 내수 경제가 침체되고 국민이 거리로 내몰리게 되었는데도 말입니다... 예전에는 담보대출을 낼 때, 소액의 담보대출은 ”탁상감정“에 의해 대출이 실행되었고, 고액의 담보대출의 경우에는 정한 감정기관을 통한 감정가에서 각 은행 내규에 따른 대출률을 적용, 실행되었습니다. 그런데 ”DSR“이 적용되는 대출 체계에서는 차주가 담보를 제공하여도 그 담보의 가치는 물론이고, 차주의 소득까지도 DSR 산출기에 대입하여 차주의 대출 한도를 정합니다. 그렇다면 만약, 차주가 대출을 신청하는 현재, 담보는 있으되 소득이 없다면 어떻게 될까요? 정말 소액이 아니고서 담보가치에 비례한 대출은 한 마디로 언감생심이 따로 없다는 겁니다. 돈이 필요하여 금융기관에 부동산이라는 담보를 제공하고 대출을 받으려 하는데 ”소득입증자료(소득금액증명원)“ 제출를 하라는 말이 왠 말입니까?"DSR"을 적용하지 않던 시절에 "소득입증자료(소득금액증명원)"을 제출하지 않아서 금융기관이 담보 부실로 손해를 입었답니까?? 외람된 말씀 같지만 우려스러워서 드리는 말씀인데요, 솔직히 지금과 같은 상황(DSR 금융규제)이 조금만 더 오래 지속된다면 분명 대한민국 대부분 국민과 기업들은 머지않아 ”디폴트 상황“에 몰입될 것으로 믿어 의심치 않습니다. 다시 말씀드려서 현재를 살아가고 있는 대한민국 국민에게 ”DSR“이란 금융정책으로 대출을 규율한다는 것은 한 마디로 풀밭에 제초제를 뿌리는 거와 다름이 없습니다. 작금과 같은 고금리 현실에서 대출금을 상환함에 정한 기간까지 원리금을 안분하여 변제케 한다면 그 부담은 너무도 과중합니다.이는 “DSR”이 시행되기 전과 비교를 했을 때 두 세배의 경제적 부담이 따르는 금융정책으로써 불과 1~2년 전까지 약 3년 가량의 “펜데믹”을 겪으면서 부득불 금융을 이용할 수밖에 없었던 차주에게 적용하는 대출제도라는 점에서 현실적으로 너무도 가혹하다는 말씀입니다. 당장 피치 못할 사정으로 어쩔 수 없이 마치 불나방처럼 “DSR”이란 금융시스템에 들어갈 수밖에 없는 국민을 생각하신다면 당장이라도 "DSR"이란 금융정책을 철폐하셔야 합니다. 왜냐하면 "DSR"이라는 금융정책은 머지않아 대한민국 국민 몇몇만을 피폐화시키는 것이 아니라 나라 자체를 송두리째 재기불능 상태로 만들어 버릴테니까요... 이렇게 예견되는 것은 제가 무슨 점장이라도 돼서 드리는 말씀이 아니라 직업상 현장을 나가보면 과거에 화려했던 번화가의 모습은 오간데 없고 어둠만이 짙게 깔려있는 분위기 하며, 상점 곳곳마다 “임대”라는 현수막들이 즐비한 모습들을 봤을 때, 그리고 경매법원이나 경매사이트에 들어가 보면 올라온 매물들의 잦은 유찰과 또 그렇게 해서 쌓여있는 유찰된 물건들이 감당할 수 없을 만큼 산더미처럼 쌓여있는 것을 봤을 때 그렇게 느껴진다는 겁니다. 비견한 예를 들어보겠습니다.젊어서 약간의 돈을 번 정년을 넘긴 노인이 조그만 상가나 집을 가지고 살고 있는데 자식들 혼사 문제 등으로 목돈이 필요해서 은행에 대출을 받으러 갔더니 그 노인에게 은행 측에선 담보물 외에 대출구비서류로 “소득금액증명원”을 요구했습니다.이미 고령인데다가 노동력마저 상실한 분인데도 말입니다. 은행 측에서 요구하는 대출서류가 미비하여 대출이 실행되지 않았다고 해서 그 노인이 자식들 혼사를 포기할까요?짐작컨데, 아마도 그 노인은 여러 방면으로 자금조달을 위해 동분서주하실겁니다. 이런 얘기는 그저 단순한 예라기보다 어쩌면 현재 우리 주변에서 비일비재하게 일어나는 현상일 수도 있습니다. 결국엔 그 노인이 자식들 혼사 문제를 해결하기 위해 할 수 있는 일이란 자신의 부동산을 "급매물 시장"에 내다 파는 일일 것입니다.해당 부동산을 "급매물 시장"에 내놓는다고 해서 작금의 부동산 시장 여건상 처리될 문제도 아닌데 말입니다... 이렇듯 부동산을 담보로 한 금융 융통에 있어서 “DSR”이라는 시스템은 사실 일반 개개인은 물론, 부동산을 업으로 하는 모든 업체들에 있어서 솔직히 사형선고나 다름없는 제도라는 점과 아울러 자못 자본주의 체계에서의 부동산 시장 왜곡 현상을 불러오는 한편, 여느 사회주의 국가와 마찬가지로 국가가 부동산 거래의 중심에 서는 형국의 상황으로 변질되어간다는 사실입니다. 이렇듯 “DSR”이라는 제도는 조속히 정비되어야 하는바,신용대출에 한하여서만 차주의 상환능력을 검증할 수 있는 시스템으로 "DSR"을 적용하고 나머지 담보대출의 경우에는 종전처럼 소액 대출의 경우는 자체 감정을 통한 대출을 실행하되, 고액 대출의 경우에는 종전처럼 감정평가기관에 의해서만 평가를 할 것이 아니라 부동산이 소재한 지역 내 개업공인중개사와 공동으로 평가한 감정가격으로 대출을 실행하는 정책이 가장 합리적인 금융정책이지 않나 사료됩니다. 그리고 차주의 능력을 평가함에 있어서도 사업자등록증을 개설하여 사업을 영위하는 사업자에 대해서는 국세청 자료(부가가치세 납세자료 및 소득세 납세자료 등)를 통한 자료에 근거해서 소득을 평가하고 ------ 코드 NO. 1 사업자등록증 없이 사업을 하는 영세자영업자 등에 대해서는 농협, 수협, 재래시장 번영회, 도급사업자 등등을 통해서 관리 및 신고의무를 부여하며 ------ 코드 NO. 1-1 갑근세를 내고 근로를 하는 근로자들에 대해서는 지금처럼 그를 고용하고 있는 고용주에게 관리 및 신고의무를 부여함 ------ 코드 NO. 2 또한, 갑근세를 내지 않고 고용주로부터 시급을 받아 가는 근로자들(아르바이트생 등)에 대해서는 그들을 고용하고 있는 고용주에게 관리 및 신고의무를 부여하면 될 것으로 사료됩니다. ------ 코드 NO. 2-1 물론, 현재의 국세 체계에서 납세를 하지 않는 미등록 사업자나 근로자들에 대해서는 상당기간 납세유예기간을 정하여 고지를 하고 추후 과세를 하는 방향으로 진행함으로써 조세 납부라는 정의 실현과 조세 납부에 대한 형평성 문제 또한 해결되는 한편, 신용대출에 있어서의 “DSR”제도 정착에도 상당한 효과를 발휘할 것으로 판단됩니다. 이상입니다. 그럼... 2025. 01. 26 경남 통영시에서 김태호공인중개사 드림