수도권의 강점-공실률 공정률 입지가 하나로 연동할 가능성이 높음

[김방기]

대한민국 부동산이 위기다

언론의 잘못된 기사 하나하나가

20대 젊은이들의 정신을 혼란에 빠뜨리고 있다

아파트가 오른다는 거짓 뉴스에 주의!!

아파트 미분양과 상가 공실이 심각한 수준이다

수도권이라고 해서 다 좋은 건 아니다

인구가 꾸준히 감소하거나 정체현상에

머문 지역도 존재하기 때문

고양시

#수도권

안산 대부도

가평일대 남이섬

인천 강화도의 공통점 -

풀빌라1번지로서

공실률이 낮다는 것

접근성이 뛰어나서다

#인천광역시

(1) 주거인구가 증가하는 곳의

신도시 조성

3기 신도시

왕숙신도시(남양주시)

진안신도시(화성시)

교산신도시(하남시)

계양신도시(인천광역시)

창릉신도시(고양특례시)

(2) 주거인구가 감소하는 곳의

신도시 조성

3기 신도시

광명시흥신도시(광명시)

의왕군포안산신도시(의왕 군포 안산시)

대장신도시(부천시)

#안산시

#화성시

토지수용

공정률

공실률

입지

이 3가지 자료(재료)가 중요한 건

공정률은 현재가치의 표본이고

공실률은 미래가치의 표상이기 때문

입지(수도권 일부지역)가 중요한 까닭이리라

#경기도

#계양신도시

공정률이 떨어진다는 건

공실률도 떨어질 가능성이 높다는 것

공정률과 공실률은 절대적으로

입지와 연동한다

이는

수도권 일부지역의 유동인구와 주거인구에 집중하는 이유와

맥을 함께 한다

유동인구에 집중하는 경우 -

풀빌라 일대에 투자하는 경우

주거인구에 집중하는 경우 -

완성물이건 미완성물이건

투자가치에 집중하는 경우

#주거인구

#남양주시

결국, 현재가치가 미래가치로 금세

연결되고

입지여건에 따라 그 시나리오와 계획은 바로

정립된다

현재의 주거인구 변화를 통해

신도시 및 택지조성과정을 관철할 필요가 있다

현재가치는 인구변화를 통해

통감한다

인구규모만 크다고 좋은 건 아니다

인구규모는 체격상태이고(=하드웨어상태)

인구변화는 체질개선을 의미하기 때문(소프트웨어)

이를테면

하남과 성남의 차이를 보면

하남 인구규모는 성남 대비 크지는 않지만

그린벨트 땅도 비싸다

그건 바로 주거 인구변화가 확실하기 때문이다

그린벨트 해제공간에 신도시 조성

주거인구변화가 없는 대신

유동인구변화가 확실한 성남과

대비 된다

#성남시

#하남시

투자자입장에선

한 가지만 선택하라

예) 투자가치와 실수요가치 중 한 가지를 선택하고

주거인구와 유동인구 중 하나만 선택하라

집중도를 높이는 방법이리라

정밀한 집중도는

실패확률을 낮추는 수단이다

010-2246-9741

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