농림지역(농업진흥지역, 보전산지)건폐율,용적률과 건축 행위 제한

[자카란다]

농림지역(농업진흥지역, 보전산지)건폐율,용적률과 건축 행위 제한

농림지역이라고 들어 보셨나요? 뜻 그대로 풀어보면 농지와 임야를 지칭하는데 좀 더 구체적으로 들어가 보면 농지법의 적용을 받는 농업진흥지역과 산지법의 적용을 받는 보전산지 지역을 농림지역이라 해요. 즉 농업을 진흥 시키고 산림을 보전하는 지역입니다. 농업을 진흥하고 산림을 보전한다 하면 개발하고는 거리가 멀어 보이지요. 실제로 그렇습니다.

농림 지역에 해당하면 개발과 건축을 하는데 크게 제한을 받게 되어요. 정리하여 보면

▶농림지역의 구분

①농업 진흥 지역 : 농지법 적용

- 농업진흥구역

- 농업보호구역

②보전산지 : 산지관리법 적용

- 공익용 산지

- 임업용 산지

▶농림지역의 건폐율과 용적률

- 건폐율 : 20% 이하

- 용적률 : 50~80% 이하

위 건폐율과 용적률은 국토의 계획 및 이용에 관한 법률의 기준이며 세부적으로는 토지 소재지 지자체의 조례에 의해 결정됩니다.

다음은 농림지역에서 가능한 건축행위에 대해 알아봅니다

■농림지역의 개발과 건축행위 제한

위에서 설명한 대로 농림지역은 농업 진흥과 산림을 보전하는데 주안점을 두고 있음으로 할 수 있는 건축물이 크게 제한됩니다.

​농림지역에서 할 수 있는 건축물의 용도, 종류와 규모 등은 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령에서 규정하고 있어요.

▶관련 근거 : 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령 제71조 제1항 제20호

▶농림지역 안에서 건축할 수 있는 건축물

⇒국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령 별표 21

위와 같이 농림지역에서 할 수 있는 건축물은 농림어업용 시설이나 공익상 필요한 건축물이 대부분입니다.

개인이 할 수 있는 건축 행위를 위주로 알아보면 우선 농어가 주택이 가능한데요. 농업인, 임업인, 어업인일 경우로 한정되어 있어요. 건축 허가 등 행위를 하기 전에 먼저 농업인, 임업인, 어업인이 되어 있어야 한다는 뜻이에요. 창고도 가능한데요. 이 또한 농업용, 임업용, 수산업용 등 창고만 가능합니다.

여기서 눈여겨보아야 할 점은 농림지역 중에 농업진흥지역이 포함되는데요. 농업진흥지역은 농업진흥구역과 농업보호구역으로 구분이 됩니다. 이중 농업진흥구역에는 농어가 주택(농어촌주택)만 가능하지만 농업보호구역에는 농림어업인이 아닌 일반인도 단독 주택 건축이 가능합니다.

특이하죠. 농업진흥지역중 농업보호구역에는 일반 개인도 단독주택이 가능하다는 사실. 농업보호구역은 주로 저수지 등 농업 지원시설 인근이 지정되는데요. 대부분 경관이 좋습니다. 따라서 전원주택 건축지로 제격인 곳이 많아요. 관심을 갖고 찾아보세요. 

그 밖의 농림지역에서 할 수 있는 건축행위는 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령 별표 21을 참조해 주세요.

이상은 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에서 규정한 농림지역에서의 건축행위 제한 사항이었고요. 최종적으로는 농지 소재지 지자체의 조례를 살펴보아야 합니다. 국계법 규정 내에서 지자체마다 별도로 행위 제한을 정하고 있기 때문이죠.

▶타법률과의 관계

농림지역에서 건축할 수 있는 행위 제한의 기본 틀과 규정은 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에서 정하고 있고요, 지자체마다 조례에 따라 별도로 정하고 있다는 내용을 지금까지 알아보았어요.

또 다른 확인사항이 있는지? 네 있습니다.

이제는 각각의 개별법인데요.  농림지역 중 농업진흥지역은 농지법에 따라 농업진흥구역, 농업보호구역으로 나누어져요. 산지의 보전산지는 산지관리법에 따라 공익용 산지와 임업 용산지로 나누어지고요. 즉 농지법과 산지관리법의 별도 행위 제한을 받습니다. 결국 국토의 계획 및 이용에 관한 법률과 각 개별법의 적용을 동시에 받게 된다는 뜻이에요 꼭 개별법도 확인하여야겠지요.

농림지역은 기본적으로 농업생산이나 산림 보존이 우선인 지역입니다. 그만큼 건축행위에 제한을 많이 받게 된다는 뜻이고 건축할 수 있는 건축물도 농림어업인용, 공익용을 제외하고 사실상 어렵다고 보면 틀림이 없어요.

농림지역에 건축행위를 하고자 하면 일단 국토의 계획 및 이용에 관한 법률을 살펴보고 지자체 조례를 찾아봅니다. 다음은 농지일 경우 농지법, 산지는 산지관리법 등 개별법을 꼭 확인하여야 해요.

그다음은 농지 소재지 지자체 토목 측량설계사무소와 상담을 하고 직접 지자체를 찾아 담당자의 의견을 들어보면 어떤 건축물을 할 수 있는지 확실한 윤곽을 잡을 수 있습니다.

이상으로 농업진흥지역, 보전산지 등 농림지역에서의 건폐율, 용적률과 건축행위에 대해 알아 보았습니다.

#토지사랑