농막 소유권(명의) 변경과 설치, 필요서류 및 농막 토지 매매 시 유의할 점

[자카란다]

농막 소유권(명의) 변경과 설치, 필요서류 및 농막 토지 매매 시 유의할 점

농막이 있는 토지를 매매 계약을 통하여 취득하였어요. 이때 농막은 어떻게 하여야 하는지? 농막 소유권을 변경해야 하는지 변경하려면 어떤 절차와 서류가 필요한지 궁금합니다.

먼저 농막은 지자체에 따라 관리하고 있는 방법에 차이가 조금 있는데요. 대부분의 지자체는 농막을 가설건축물로 보고 가설건축물대장에 기재 후 관리합니다. 만약 일반인이 농막의 적법 여부를 확인하고자 할 때는 농막이 소재하고 있는 지자체의 가설 건축물 관리 담당에게 문의하여야 정확하게 불법인지 적법인지 확인하여야 해요.

반면에 양평군은 적법한 절차를 걸쳐 농막이 설치된 경우에 영구 건축물인 창고로 취급을 합니다. 건축물 대장에 주용도 창고시설, 건축물 현황 용도에는 농막으로 기재되어 일반인 누구나 건축물대장으로 확인이 가능합니다.

건축법상 가설건축물과 일반 건축물은 관리 방법이 조금 달라요. 가설건축물은 말 그대로 임시시설로서 일정 기간이 경과하면 별도 연장을 하여야 합니다. 일반 건축물은 그런 불편함이 덜하고요. 건축물대장에 등재되어 있어 재산권 행사에도 유리하게 작용합니다.

​적법한 농막이 설치된 토지를 구입하게 되면 여러모로 편리한 점이 많아요. 당연히 농막+토지 물건은 인기가 많습니다. 농막이 있는 토지를 매수하였는데 농막의 소유권(명의)는 어떻게 하여야 하는지 알아봅니다.

아래는 양평군을 기준으로 살펴본 사례입니다.

《농막 토지 소유권(명의) 변경》

■계약 단계 : 먼저 계약 단계인데요. 3가지 방법이 있을 것 같아요.

첫째 : 농막과 토지 계약서를 별도로 작성한다 ⇒농막은 일반 건축물 계약서를 토지는 토지 계약서를 사용하면 됩니다.

​둘째 : 일반 건물 토지 계약서를 사용하여 건물과 토지를 구분 계약한다

​셋째 : 토지 계약서를 작성하되 특약사항이나 별지에 농막을 기재한다 ⇒ 이때는 농막 금액까지 기재하여야 함.

위 3가지 계약방법 중 어느 것을 사용해도 괜찮은데요. 첫 번째 방법은 확실한데 계약이 2건이 되어 좀 번거로워요. 2번째 방법이 좋을듯합니다.

■부동산 거래 신고 : 계약이 체결되면 부동산 거래 신고를 하여야 합니다. 부동산 거래 신고에는 토지, 토지 및 건축물, 건축물 3가지 방법이 있는데요. 이때 유의할 점은 토지 및 건축물로 거래 신고를 하여야 해요. 당연히 토지 가격과 건축물(농막)이 구분하여 표기됩니다.

■잔금 및 취득세 납부 :  다음은 잔금 지급 및 취득세 납부. 농막에 대한 취득세를 해당 지자체에 납부 후 납부 영수증을 챙깁니다. 농막에 대한 취득세를 납부하려면 농막과 토지의 매매가격이 별도로 분리되어 있어야 해요.

■ 농막 명의 변경 필요서류 : 

①매매 계약서 사본

②부동산 거래 신고서 사본 (토지 및 건축물)

③농막 취득세 납부 영수증 사본

위 서류를 지참하고 해당 지자체 농막 담당을 찾아 소유권 명의 변경을 신청하면 됩니다. 좀 더 구체적인 사항을 알고 싶으시면 토지 소재지 농막 담당자를 찾아 문의하면 친절한 안내를 받을 수 있어요.

■ 농막 소유권 변경 유의할 점 :  농막을 토지 위의 조경수, 원두막, 조경석, 수목 등과 같은 토지 부속물로 미리 판단하고 토지 계약만 체결할 경우 농막은 계속 기존 소유자 명의로 남아 있어 분쟁의 소지가 되고 향후 소유권 확보에 어려움을 겪을 수 있습니다.

《농막 토지 매매 시 유의할 사항》

살펴보아야 할 점이 몇 가지 있는데요. 

첫째 농막이 적법한 건축물인지 꼭 확인하여야 합니다

컨테이너만 갖다 놓고 사용하는 경우가 많거든요. 실제 주인도 적법 여부를 모르고 있고요.

둘째 농막 정화조가 있을 경우 적법 여부를 살펴야 합니다

이 또한 불법인 경우가 많은데 자칫 토지 매수 후 단속에 걸려 철거해야 하는 불상사가 발생할 수 있어요.

셋째 주변 데크나 정원등 추가 시설물이 있으면 처리 방법을 명확히 해야 합니다

농막에 대한 단속이 심화되고 있어요. 농막 주위에 데크를 설치한다든지, 창고 등 추가 시설물 설치, 정원 조성 등 허가 외 사항에 대해서는 문제 소지가 있습니다.

이상으로 농막이 있는 토지의 매매 시 농막 소유권 변경 또는 명의 변경(이전)과 이에 따른 절차, 필요서류, 매매 시 유의 사항에 대해 알아보았습니다.

지금까지 살펴본 내용은 주로 양평군이 기준이었습니다. 해당 지자체마다 조금씩 차이가 있고 특히 가설건축물로 관리하는 지자체는 완전히 다른 절차에 의해 진행되어요 사전에 토지 소재지 지자체(시, 군, 구청)의 농막 담당자에게 문의하여 처리하세요.

#토지사랑