2024년 국제금융센터 세계 경제 전망 보고서. 설명회 발표자료

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2024년세계경제 · 국제금융시장전망 및 주요 이슈 설명회

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2024년세계경제 · 국제금융시장전망 및 주요 이슈 설명회

국민연금도 투자했는데…美 상가 부동산, 말 그대로 대폭락

국민연금도 투자했는데…美 상가 부동산, 말 그대로 '대폭락'

미국 상업용부동산 근황 업데이트(ver. 2023. 6)

미국 상업용부동산 근황 업데이트(ver. 2023. 6) | 오렌지보드 리포트

상업용 부동산 근황 업데이트(ver. 2023. 6)

 메르 ・ 2023. 6. 28. 0:10

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중요한 이슈의 경우, 분기나 반기단위로 업데이트를 하고 있습니다.

상업용 부동산이 점점 안좋은 상황으로 가는듯해서 정리해 봅니다.

© all_bong, 출처 Unsplash

1. 미국 14위 은행인 퍼스트리퍼블릭 은행이 2023년 5월 1일 파산 처리됨.

2. 3월 한 달 동안 고객 예금 130조원이 빠져나가면서 실버게이트,실리콘밸리은행(SVB),시그니쳐은행 이후 4번째 파산은행이 되었고, 자산은 JP모건 체이스에 의해 인수됨.

3. 미국 연방보험공사(FDIC)는 목요일인 4월27일, 퍼스트리퍼블릭의 회생이 불가능하다고 판단해서 인수자를 물색하기 시작함.

4. JP모건, 뱅크오브아메리카, PNC 파이낸셜그룹, US뱅코프,시티즌스에게 인수 의향을 물었고, 이중 JP 모건과 PNC, 시티즌스가 입찰에 참여해서 JP 모건으로 인수자가 낙찰됨.

5. JP모건의 인수조건은 나쁘지 않았음.

6. JP모건은 미국 예금보험공사에 106억달러를 지불하고 퍼스트리퍼블릭의 대출 1,730억불, 900억 달러의 예금, 300억 달러의 유가증권을 인수하게 됨.

7. 미국 예금보험공사는 부동산 및 기업대출이 5~7년내에 부실화되어 손실이 생기면, 손실금액의 80%를 JP모건에게 보상해주기로 했고, 이것과 별도로 고정금리로 500억불의 저금리 대출을 JP모건에게 5년간 해주기로 함.

8. 시장이 이번 인수를 JP모건에게 나쁜 계약으로 보지 않은것은 JP모건의 주가 상승으로 알 수 가 있음.

9. 3월부터 두달동안 미국 30대 은행중 3개가 파산했고, 14위권인 퍼스트리퍼블릭은 2008년 금융위기 때 파산한 워싱턴뮤추얼 은행에 이어, 미국 역사상 두 번째 규모의 은행 파산 기록에 올라가게 됨.

10. 2008년 금융위기 당시 미국에서는 25개 은행이 파산했고, 파산한 은행의 자산이 5,260억불이었음

11. 퍼스트리퍼블릭은행이 파산 대열에 합류하면서 4개 은행 자산이 5,320억 불로 금융위기 때 미국 은행의 전체 파산금액을 이미 초과한 상태가 됨.

12. SVB 은행이 파산하면서 뱅크런 조짐이 보이자, JP 모건과 BOA 등 11개 은행이 300억 달러의 긴급자금을 퍼스트리퍼블릭에 예치하고, 연방준비은행(FRB)도 1,000억 달러를 긴급 대여하며 살려보려고 했지만, 한 달 만에 지원금액이 모두 빠져나가버린 것임.

13. 퍼스트 리퍼블릭 은행의 고객중 기업고객이 63%라서, 예금자 보호한도 25만 달러를 넘는 예금 비중이 68% 였음. 이들 자금들이 빠져나가는 것을 막을 수는 없었던 것임.

14. 퍼스트리퍼블릭 자산의 문제는 고정금리 주택 담보대출이 많았던 것임.

15. 고정금리 주택 담보대출은 대출을 받는 사람 입장에서는 시장금리가 올라도 부담이 그대로지만, 대출을 해준 은행 입장에서는 고금리 시대에 들어오는 이자가 늘어나지 않아 골치 아픈 존재가 되는 것임.

16. 퍼스트리퍼블릭은 고객 대출에서 나오는 이자 수익이 3.7% 정도인데, 대여금 이자가 4.9%였듯이, 예대 역마진이 커지기 시작한 것임.

17. 160달러까지 갔던 퍼스트 리퍼블릭 은행의 주가는 지난주말 3.5달러까지 떨어진 후, 소각처리되어 0가 됨.

18. 퍼스트 리퍼블릭을 무너뜨린 시장은 다음 타겟을 찾기 시작하고 있음.

19. 대상 은행도 이미 나와있음.

20. 상업용부동산 비중이 높고, BTFP를 지원받은 은행들임.

21. SVB은행이 터지자, 연준은 미국채를 가지고 있는 금융기관들이 미국 국채를 대량으로 던지는 것을 막아야 하는 숙제가 있었음.

22. 당시 연준과 재무부가 묘수를 발견함.

23. Bank Term Funding Program(BTFP)임.

23. BTFP는 은행들이 가지고 있는 미국채나 적격 MBS(주택 담보대출 유동화 증권) 등을 담보로 1년까지 연준이 돈을 빌려줄 테니, 미국 국채 팔지말고 뱅크런이 나오면 그 돈으로 해결하라는 것임.

24. BTFP는 SVB은행에 한정된 것이 아니고, 미국 은행들은 다 활용할 수 있다고 발표함.

25. SVB 은행처럼 만기보유증권을 팔아서 손실을 확정시켜 문제를 키우지 말고, 연준에 그 증권을 담보로 맡기고 돈을 가져가라는 것임.

26. 많이 보던 일이고, 당연해 보이는데, 이것이 무슨 묘수냐고 할 수 있음.

27. 악마는 디테일에 숨어 있는 법임.

28. 연준이 미국 국채를 담보로 받을 때 , 담보가치를 시가가 아니라 액면가로 인정해 주겠다는 것이 디테일에 숨어있는 악마임.

29. 5억에 분양받은 아파트가 3억까지 시세가 내려갔는데, 분양가 5억으로 담보가치를 인정해서 대출해 주겠다는 말인 것임.

30. 달러 발권국인 미국과 연준만이 할 수 있는 묘수(?)로 평가를 받았음.

31. 여기에 한가지 당근을 은행들에게 더 던져줌.

32. 누가 BTFP 지원을 받았는지를 공개하지 않겠다는 발표였음.

33. 세상에 비밀은 없는 법.

34. BTFP의 지원을 받은 은행 명단이 암암리에 돌고있고, 이들중에 상업용부동산 비중이 높은 은행들로 관심이 쏠리기 시작함.

​35. 상업용 부동산은 부동산 자체가 임대등을 통해 돈(렌트비등)을 버는 부동산을 말함.

36. 대출을 받고 상업용 부동산을 사들인 후, 임대 수입으로 대출이자를 내고 남은돈을 투자자들에게 배당을 주다가, 부동산 가치가 오르면 이것을 매각해서 수익을 보는 구조임.

37. 공실이 없이 만실에 가까워 질수록 임차인들이 내는 임대료가 늘어나서, 대출이자를 내고도 충분한 배당을 줄 수 있게 됨.

38. 저금리 시대에 미국 국채금리가 제로에 가까운 상황에서 안정적인 임대수익을 내다가, 부동산 가치가 오르면 목돈을 안겨주는 상업용 부동산에 대한 투자는 돈이 되었고, 투자금이 계속 유입이 된것임.

39. 투자금이 유입되어 매수자가 많아지니, 21년 1년동안 미국 상업용 부동산의 가격이 24%까지 올라가는 폭등을 겪게 됨.

40. 코로나가 터지고, 금리가 오르면서 상황이 바뀜.

41. 같은 수익율이라고 하더라도, 저금리 시대와 고금리 시대의 수익율 가치는 달라 짐.

42. 저금리 시대에 3%의 수익율은 나쁘지 않은 수준이지만, 미국 국채가 5%넘게 오른 상황에서 3%의 수익율은 낮은 수익율이 됨.

43. 코로나로 재택근무가 늘어나면서, 공실도 더 늘어나게 됨.

44. 공실이 많아지면, 임차인들이 내는 월세도 줄어들지만, 만기 재계약을 하는 임차인들은 월세 할인을 요구하기 시작함.

45. 상업용 부동산의 수익율이 끝없이 낮아지는 이유임.

46. 대출도 문제를 키움.

47. 상업용 부동산을 1조에 매수할때, 7천억을 금융기관들의 대출로 충당했다고 가정을 해봄.

48. 금리가 올라가면서 대출이자도 올라가니, 늘어난 대출이자를 낸다고 투자자에게 배당해줄 돈은 더 줄어들게 됨.

49. 빌딩의 가치도 따라서 낮아지게 됨.

50. 상업용건물은 수익환원법이라는 방법으로 가치를 보통 평가를 함.

51. 이 부동산이 가져다주는 수익이 얼마인지를 환산해서 가치를 계산하는 방식임.

51. 수익율이 낮아진 빌딩을 수익환원법으로 계산하면, 가치가 많이 하락하게 되고, 가격이 오르면 빌딩을 매각해서 수익을 남기는 로직이 무너지게 됨

52. 누군가 사줘서 거래가 활성화 되어야 부동산 가격이 올라가는데, 상업용 부동산의 수익율이 떨어지고, 가격까지 오르는 기미가 없으면 투자자금 유입이 줄어들게 됨.

53. 실제 미국도 상업용 부동산의 투자자금 유입이 줄어들고, 거래량이 줄어들며 가격이 빠지는 모습을 보이고 있음.

54. 공실율도 높아지기 시작함.

55. 공실율이 높아지니, 치솟던 렌트비도 하락추세로 반전하게 됨

56. 상업용 부동산에 대한 평균 대출금리도 21년초 2.6%에서 23년 3월 6.7%로 많이 오름.

57. 미국의 주택은 99%가 고정금리라서 금리가 올라도 불입금액에 차이가 없어 버틸수가 있음.

58. 상업용 건물은 고정금리 비율이 55%임.

59. 45%의 상업용 건물이 변동금리에 노출되어 있다는 말임.

60. 상업용 부동산에서는 CR이라는 단어를 많이 사용함.

61. CR은 Cap Rate로 임대수익을 부동산 가격으로 나눈 것임.

62. 1년간 상업용 부동산에서 얻을 수 있는 예상 수익율을 말함.

63. 공실이 줄어들거나 렌트비가 오르면 CR은 오르고, 반대의 상황에서는 CR이 내려가게 됨.

64 CR과 국고채 10년물 금리를 비교해서, 상업용 부동산의 가치를 평가하는 도구로 많이 사용하고 있음.

65. 공실이 늘어나고, 렌트비가 내리면, CR은 낮아지게 되고, 국고채와 경쟁력이 떨어지면서 상업용 부동산의 가치는 낮아지게 됨.

66. 현재 미국에서 이런 상업용 부동산에 대출을 가장 많이 해준곳이 은행이고, 22년말 기준 51%가 은행 대출임.

67. 미국 상업용 부동산의 만기가 돌아오는게 올해 4,480억달러인데, 이중 은행대출 만기 도래가 2,700억 달러임.

68. 도이체방크가 흔들렸던 이유중 하나도, EU에서 미국 상업용 부동산 비율이 가장 높았던 은행이라는 점도 있었음 .

69. 미국의 2023년 5월 집값이 전년 동월대비 3.1% 하락했다고, 미국부동산중개인협회(NAR)가 6월22일 발표함.

70. 2011년 12월이후 11년만에 최대 낙폭임.

미국 기존주택 가격(전년 동월 대비) 변동 추이. 사진=NAR

71. NAR은 30년 고정 모기지 평균금리가 6.67%까지 나오다보니, 주택 구입에 손이 잘 나가지 않는다고 해석하고 있음.

72. 미국 상업용 부동산은 주택보다 훨씬 나쁨.

73. 재택근무가 일상화되면서 사무실이 비기 시작했고, 사무실이 비니 식당등 사무실 인근 시설들도 문을 닫거나, 임대료를 낮추기 시작함.

74. 온라인 쇼핑이 활성화되면서, 오프라인 대형 쇼핑몰의 매출도 줄어들고 있음.

75. 캐피탈 이코노믹스는 미국 상업용 부동산 가치가 2025년말까지 고점대비 35% 하락하고, 2040년까지 과거 가격을 회복하지 못할 것이라고 예상하고 있음.

76. 국제신용평가사 무디스 집계에 따르면, 2023년 1분기 미국 상업용 부동산 가격은 전분기 대비 0.76% 하락했다고 함.

77. 전분기 대비 가격이 내려간 것은 2011년 2분기 이후 처음 발생한 일임.

78. 미국 상업용 부동산 가격 하락은 미국 사무실 공실율 상승이 주 원인임.

79. 미국만 이런것은 아님.

80. 뉴욕,홍콩,상하이,런던등 세계 17대 도시중 10개 도시의 평균 공실율이 2008년 글로벌 금융위기 수준을 넘어가고 있음.

81. 미국 뉴욕에는 엠파이어스테이트 빌딩 26개 분량의 사무실이 공실이 되었고, 홍콩의 랜드마크인 청콩센터도 4분의 1이 공실이 됨.

82. 한국 금융회사들도 잘 뜯어 봐야 함.

83. 한국 금융회사들이 해외 부동산에 펀드형태로 투자한 규모가 74조원이고, 이중 50조원 정도가 상업용 부동산에 들어가 있음.

84. 국민연금도 40조 정도가 있음.

85. 상업용 부동산중 오피스빌딩의 공실은 재택근무 확대, 쇼핑몰은 온라인 쇼핑으로 쇼핑패턴 변화등 사회구조적 변화로 진행되는 것이라 경기가 회복되어도 단기간에 해결되기 어려움.

86. 2023년 1분기, 미국 상업용 부동산의 부실규모가 640억 달러까지 올라 왔고, 잠재 부실 가능성이 높은 상업용 부동산이 1,550억 달러로 집계되고 있음.

87. 부실은 파산, 채무불이행, 법원관리, 청산등 확실한 문제가 발생한 부동산이고, 잠재 부실은 리파이낸싱이 지연되거나, 이자 납입의 연체가 시작한 부동산임.

88. 640억 달러의 부실 유형을 보면, 쇼핑몰이 230억달러, 오피스 빌딩이 180억 달러로 쇼핑몰 비중이 높지만, 잠재 부실 자산은 오피스빌딩이 430억 달러로 가장 높은 비중을 보이고 있음.

89. 6월23일, 재닛 옐런 미국 재무장관이 상업용 부동산 문제로 미은행등 추가 합병이 예상된다는 발언을 한 이유임.

https://www.yna.co.kr/view/AKR20230624005700072?input=1195m

옐런 "美은행들 추가 합병 예상…상업용 부동산 문제 관리가능" | 연합뉴스

(뉴욕=연합뉴스) 강건택 특파원 = 재닛 옐런 미국 재무장관은 23일(현지시간) 올해 안에 미 은행들의 추가 인수합병 소식이 들려올 것이라고 예...

www.yna.co.kr

한줄 코멘트. 상업용 부동산 문제로 미국 은행의 추가 파산은 확실시 되는 상황 같음. 옐런등이 원하는대로 시스템 리스크를 건드리지 않고, 개별 행의 파산 또는 인수합병으로 해결될지 정도가 관전포인트임.