2018.9.1. 임시총회 안건 설명

[초지일관(조진호)]

폭염에 다들 어떻게 지내시는지요?

'모르면 약’ 이라는 말이 있는데 공연히 제 글로 인해 더운 여름에 혈압만 높아 지는게 아닌지 모르겠습니다.

그러나, 제 때에 바로 잡지 않으면 나중에 닥쳐 올 더 큰 화를 피할 수 없게 됨을 우려하지 않을 수 없군요.

또 무슨 부담을 지우려나 걱정이 앞서, 임시총회 책자를 펼쳐 볼 용기가 나지 않더군요. 

오늘에야 펼쳐보니 역시나 혈압 올리는 내용들이 숨어 있습니다.

여러 안건들 중에 제일 눈에 띄는 안건은 제2호 안건과 제3호 안건입니다.

제3호 안건: 조합원 분양신청 변경의 건

에 대해서는 주영진 님께서 잘 설명해 주셨으니 ( http://cafe.daum.net/Dunchon-InfoPlaza/FPq0/212 )  

그 내용을 짧게(?) 요약하는 것으로 설명을 갈음 하겠습니다.

조합은 다음 두 개의 안을 조합원들에게 제시하고, 

제1안: 이미 신청했던 내용을 무시하고 처음부터 다시 신청

제2안: 이미 신청한 내용을 인정하고, 변경 하려는 조합원만 후순위로 신청

중에 하나를 조합원으로 하여금 선택하게 함으로써, 조합의 책임 (관리처분안에 수록된 조합원들의 분양신청 내용에 맞도록 설계변경 하려는 노력) 을 모면 하자는 것입니다. 

조합 입장에서야 제1안에 대한 압도적 지지가 나오길 기대 하겠지요. 하지만, 행여 그런 경우에도 조합원들이 신청한 내용을 다 수용할 수없는 분양 설계때문에 여러 소송이 뒤따를 것입니다. 그리고, 만일 엇비슷한 결과, 혹은 제2안이 선택된다면 조합은 분양설계부터 다시 해야 할 것입니다. (결국 허송세월을 한 부모가 "아빠가 더 좋니, 엄마가 더 좋니?" 라며 상황을 회피하는 격입니다.) 

제2호 안건: 사업시행계획 변경 및 변경인가 신청의 건

책자 129~133페이지에 사업비 변경 내역이 제일 중요한 내용입니다.

어떤 물건의 구매 여부를 결정할 때, 주머니 사정을 고려하지 않는 사람은 없을 것입니다. 보통, 구매 예산의 편성을 위해 판매자로부터 견적서를 받습니다. 사업비 내역은 바로 이 견적서에 해당합니다. 총회참석, 혹은 서면결의서를 통해 ‘찬성’ 의사를 표하는 것은 구매를 위해 그 정도 비용은 지불하겠다는 의사 표현이기에 그 만큼 신중할 수 밖에 없습니다.

그러면 견적서를 살펴봅시다. 133페이지 하단부에 가격 인상 내용이 요약되어 있습니다. 사업비가 약 5,502억원 증가 되었으니 약 6,000세대가 분담하여 추가 지불할 용의가 있느냐는 것이지요. 조합원당 약 9,168만원씩 더 부담 하라는 얘기입니다. 저의 경우를 예로 들어보지요. 저는 4단지 29.83평 대지지분을 갖고 있고 50평을 분양신청 하였습니다. 사업시행인가 시점 (2015.7.30) 에는 약 6,000만원정도 추가 부담하는 것으로 알려 졌습니다. 관리처분 인가 시점 (2017.5.3) 에 약 2억원 추가 부담 하라더니 이번 책자에는 약 2억9,168만원 추가 부담 하라는군요. 허탈한 웃음만 나오네요. 다른 분들도, 알고 계시던 분담금에서 약 9,168만원 증가한 것으로 이해하시면 됩니다.

일단 그 인상분의 주된 내역을 살펴 봅시다. 

첫 째, 금융비 증가액 1,600억원 입니다. 

사실, 이 내용은 지난 겨울 2017.11.4 총회 전후에 제가 클린업시스템 조합 홈페이지 (http://cleanup.seoul.go.kr/cafe/mainIndx.do?cafeUrl=WRjmSk3r) 자유게시판 1150번 글에서 지적했던 문제입니다. 조합이 당시에는 묵묵부답으로 일관하더니 이제야 계산서를 쓱 내밀고 있네요. 이 1,600억원도 조합원 반발을 우려해 포장해 놓은 액수입니다. 언급한 글에서 제가 추정한 금융비 증가액은 최소 2,518억원이었습니다. 지금은 당시보다 금리가 더 올라서 금융비 증가액만 최소 2,703억원입니다. (뒤에 다시 설명하겠습니다.)

둘 째, 법인세 1,700억원 입니다. 

관리처분 당시의 견적서에는 아예 빠져 있던 내용이 슬쩍 들어와 있습니다. 저도 이 번에 처음 알게 되었는데, 법인세 항목은 처음부터 있어야 하는 것이었습니다. 간단히 설명하자면, 일반분양 수익금에 대해 세금을 내는 것입니다. 재건축 사업을 하면서 일반분양 수익금을 예상하지 못했다는 것은 실수라고 보기 어렵습니다. (만약에 실수였다면 정비관리업체인 토코마는 사업에서 배제되어야 합니다.) 관리처분 총회 통과를 위해 의도적으로 축소했던게 아닌가 싶습니다.

셋 째, 일반분양 취등록세 1,000억원 입니다. 

이 부분은 일반분양 보존등기를 위한 취등록세 랍니다. 관리처분안에는 300억원으로 책정해 놓았던 것인데 뜬금없이 1,300억원으로 증가했네요. 

이 보존등기에 대해서는 시공사와의 본계약서 제21조(일반분양) 제5항에 기술되어 있습니다. 

[준공인가일까지 일반분양분 아파트의 미분양이 있을 경우에는 ‘갑’(조합) 은 보존등기를 함과 동시에.....]

어이없지 않나요? 도대체 미분양분을 어느 정도로 예상, 혹은 계획(?)하기에 보존등기 취등록세만 1,300억원이나 됩니까?

우리가 지금 당면한 진짜 문제는 사업비 인상이 여기에서 끝나지 않는다는 것입니다. 조합은 처음부터 솔직하지 않았습니다. 조합원들이 받을 충격을 줄이기 위해 감추거나, 왜곡하고 전체 인상분을 잘게 쪼개서 단계별로 제시하고 있습니다. 이번 임시총회 안건 상정을 위한 제76차 대의원회 (2018.8.10)에서 조합은 공사비 추가인상 (평당 약 500만원 정도로) 을 언급 했다고 합니다. (이 내용은 대의원이 아닌 제 입장에서 직접 확인한 것은 아닙니다. 혹시, 이 글을 읽는 대의원분들이 계시다면 사실관계를 확인해 주시거나 바로잡아 주시기 바랍니다.) 

향후 예상되는 사업비 인상은 다음과 같습니다. 

금융비용: 금융비용 증가는 조합의 말대로 1,600억원+알파 일까요? 위에 언급 하였듯이 현재 기준으로도 이주비 이자 4.09% (COFIX 신규 1.81% + 가산 2.28%) 를 감안하면 2,703억원 인상이 맞습니다. 향후 5년간 금리가 0.25% 씩 4회 정도만 인상된다고 가정하면 그 평균치인 0.25% X 2회=0.5% 를 기준으로 앞으로 추가될 인상액수는 

이주비 금융비용 추가인상 예상액= 1조9,500억원 X 0.5% X 5년 = 487억5,000만원

입니다. (사업비 이자는 CD 3개월 단기금리와 연동되어 있기에 굉장히 불확실합니다. 다행히 변동이 없다고 가정하겠습니다.)

공사비용: 조합이 지금처럼 공사비 인상에 대한 의지가 굳다면 결국 또 인상 되고야 말겠지요. 공사비를 평당 500만원으로 가정하고 인상분을 계산해 봅시다.

총 건축연면적 (670,408평) 에 대해 

공사비 추가인상 예상액= 670,408평 X (500만-415만)원/평 = 5,698억4,680만원 

입니다. 

따라서, 조합이 조합원의 이익 추구를 꺼리고 그 반대편에 서 있으려고 한다면, 앞으로도 사업비가

487억5,000만+5,698억4,680만=6,185억9,680만원, 즉

대략 6,186억원 더 증가할 수 있습니다. 

정리하자면, 지난 관리처분 내용보다 총 1조1,688억원 (=5,502억+6,186억) 인상될 수 있다는 것입니다. 조합원당 약 2억원씩 더 내야 아파트 열쇠를 받는 상황이 올 수도 있다는 것입니다. (부산 해운대 달맞이 고개 힐스테이트 위브 처럼 말이죠.)

그럼 앞으로 어떻게 해야 할까요?

이미 계약한 내용 (공사비, 정비관리비, 금융비, 등등) 과 세금이야 어쩌지 못하는 것들입니다. 조합원들이 함부로 도장 찍어준 댓가로 받아 들여야 하겠지요. 하지만 앞으로는 조합이 약속을 지키고, 사업성을 향상시키기 위해 노력해주어야 하고 그렇게 하도록 조합원들이 지켜 보아야 합니다. 

사업성 향상의 몇 가지 예를 들겠습니다.

-지하 연면적 축소 : 2016.8.30 조합설명회 (구민회관) 에서 조합은 지하 연면적을 23,000평 이상 축소하여 과다설계된 지하주차장을 바로 잡고 공사비를 줄이겠다고 약속했습니다. 

23,000평 X 415만원/평 = 954억5,000만원 의 공사비가 절감됩니다.

이번 설계 변경안에는 그 내용이 전혀 반영되지 않았습니다. 설계 변경을 또 하려나. . .

-장애인용 승강기 설치에 따른 일반 분양분 증가 : 2016.1.19 개정 건축법 시행령에 따르면 장애인용 승강기 면적은 건축면적과 연면적 산입에서 제외할 수 있습니다. 그 만큼 일반분양 면적을 늘릴 수 있으므로 이 내용을 엄청난 인센티브로 활용할 수 있습니다. 그러나 조합의 책자에 의하면 그 인센티브를 활용 하기보다는 포기 하기로 한 것 같습니다. 포기한 결과 건축면적 감소로 공사비가 609억원 정도 줄어든다고 생색을 내고 있으니까 말이죠. (그런데 시공사와의 본계약 내용에는 건축면적이 아니라 연면적을 토대로 공사비를 산정하였는데 왜 공사비가 609억원만 감소하는지 모르겠군요. 그리고, 같은 논리를 적용하자면, 정비 관리비와 설계비도 줄어들어야 합니다.)

그럼, 그 인센티브를 취하는 경우 사업성이 얼마나 개선될 수 있는 지 살펴 봅시다. 우선, 장애인용 승강기의 면적에 대한 규정은 다음과 같습니다. 

1. 각 변의 길이가 1.4m 이상일 것. 

2. 승강기 출입구 앞에도 1.4m X 1.4m 이상의 공간을 확보할 것. 

그런데, 35층 아파트의 일반 승강기도 대부분 위 두 조건을 만족하는 크기입니다. 조금 더 구체적으로, 위 두 규정을 만족하는 최소 크기인 15인승 승강기 기준으로 연면적을 계산해 보겠습니다. 

승강기 내부 넓이: 1.6m X 1.5m

승강로 넓이: 2.0m X 2.1m = 4.2평방미터 (1.365평)

조합자료에 의하면, 신축될 아파트는 총 104동으로 승강기 대수는 약 600대입니다. 

따라서, 

600대 기준 총 건축면적 (승강기가 점유하는 총 대지면적): 4.2평방미터 X 600대 = 2,520평방미터 (762평)

35층 기준 총 연면적 (승강기가 점유하는 건물 지상층 총 면적): 2,520평방미터 X 35층 = 88,200평방미터 (26,680평)   

만큼 연면적이 줄어 듭니다. 이 것은 용적률 약 20%에 해당하는 엄청난 넓이입니다. 2, 3종 허가를 받은 우리 신축 아파트는 약 275% 의 용적률까지 허용되므로 위 26,680평 만큼 일반분양 면적을 늘릴 수 있는 것입니다. 관리처분안의 일반분양가 평당 2,748만원을 기준으로 추가수익을 추정해보면

최대 추가수익: 26,680평 X 2,748만원/평 = 7,331억6,640만원

입니다. 따라서, 장애인용 승강기 설치로 얻는 인센티브를 절대 포기해서는 안되는 것입니다.

들려오는 얘기로는 조합이 일반 분양가를 평당 3,300만원 정도로 인상하여 조합원당 약 5,000만원 정도의 추가 수익을 얻게 하겠노라고 홍보요원을 통해 선전하고 있는 모양입니다. 이 것은 절대 가능하지 않은 내용입니다. 조합이 이제라도 솔직해져야 합니다. 일반 분양가는 조합이 임의로 책정할 수 없습니다. 

좀 더 구체적으로 그 이유를 살펴봅시다. 다들 아시다시피 강동구를 포함하는 강남4구는 고분양가 규제지역입니다. 주택도시보증공사의 중도금 대출보증을 받기 위해서는 다음 기준에 맞도록 일반 분양가를 정해야 합니다.

입지, 세대수, 브랜드가 비슷한 인근 아파트 중에 

1. 최근 1년 이내 분양한 아파트, 

2. 현재 분양중인 아파트, 

3. 준공한 아파트 

순서로 선정한 아파트들의 평균 분양가의 110% 이내일 것.

둔촌주공의 인근 아파트는 어디일까요?

불행히도 (?) 굉장히 많습니다. 바로 고덕주공입니다. 고덕주공의 분양 시기와 분양가를 봅시다.

2017.05.    고덕주공7단지 베네루체 (1859가구)                2,200만원/평

2017.06.    고덕주공5단지 센트럴아이파크 (1745가구)       2,235만원/평

2017.10.    고덕주공3단지 아르테온 (4066가구)                2,345만원/평

2018.04.    고덕주공6단지 자이 (1824가구)                      2,424만원/평

  

어떤가요? 평당 3,300만원 분양이 가능 할까요? 

관리처분내용의 평당 2,748만원의 일반분양가도 허가받기 쉽지 않습니다. 물론, 

1. 인근 평균 분양가가 높아 질 때까지 몇 년동안 일반분양 시기를 늦추거나, 

2. 시공후 후분양을 하는 방법이 있겠으나 

위 방법1은 금융비용 증가로 사업성이 떨어지고, 방법2는 시공사가 동의하지 않을 것입니다.  

조합이 이제라도 솔직해지기 바랍니다. 그리고, 여러 번의 설계 변경, 관리 처분 총회로 시간, 돈 낭비 하지 말고,

1. 조합원들의 분양 신청 내용, 혹은 분양 변경신청 내용을 수용할 수 있도록 분양설계를 다시 하고,

2. 약속대로 지하 연면적을 23,000평 이상 줄이고 (954억5천만원 사업비 절감)

3. 약속대로 장애인용 승강기 설치에 따른 일반 분양분 증가시켜 (7,331억6천만원 수익 증대)

4. 특화 설계, 디자인 설계를 통해, 외관 특색을 만들어 미래 가치를 높이고

5. 추후 예상되는 시공사의 공사비 인상 요구에 맞서 그 이상의 가치를 댓가로 요구하여

단 한번의 관리처분 변경 총회를 통해 결론을 낼 수 있도록 준비 해주길 기원합니다. 매 달 약100억원의 금융비용이 발생하는 상황에서 설계변경과 총회를 얼마나 더 반복 하려는 것입니까?

 

조합원 여러분,

이번 사업비 인상액 5,502억원은 총사업비 3조6,756억원의 10%를 초과하므로 의결 정족수는 조합원 수 1/5의 직접 참석, 2/3의 동의입니다. 참석하여 아빠가 더 좋은 지, 엄마가 더 좋은 지 투표 하시렵니까? 

신중하게 판단하시기 바랍니다.

반포 아크로 리버파크는 평당 매매가 1억원을 기록 했다는 뉴스를 보니 씁쓸한 입맛을 다시게 됩니다. 

 

[DJ-Meng(조광현)]

초지일관님 수고하셨네요.
사업비 증액은 그 대안을 명확히 해야하는 것이 맟는데요.

현재 안건 책자는 수익 및 비용에 대한 방만한 적용, 임기응변식의
계획인 것 같은 판단이 드네요.

[샤롯]

감사합니다.^^
잘지켜보겠습니다.

[nocci]

둔촌을 위한다고 날뛰던 단체는 유명무실하고 이카페만 그래도 알권리를 제공해주는군요.
대안의세력이 힘이있어야 바로알고 바로진행되는데 둔촌의재건축배의 키는 누가잡고있는지몰라도 결국은조합원의 의결에의해 모든책임은 조합원에 돌아갈것입니다. 정신똑바로차리고 키잡이를 지켜봐야됩니다.

[둔촌오륜]

추가 비용 증가.. 드디어 올 것이 오는군요
조합은 시공사에 휘둘리지 말아야할텐데요