아파트 등 공동주택의 감정평가

[사랑방지기]

감정평가시, 다세대(=빌라), 연립주택, 아파트와 같은 집합건물(공동주택)은 주변 거래사례와 비교합니다. 인근에서 거래된 것 중 평가 대상과 유사한 조건의 물건을 참고로 비교해서 평가합니다. 단, 비교 대상은 같은 구역 내의 물건이 아니라, 재개발구역 밖의 인근에 있는 물건이어야 합니다. 재개발 감정평가에서는 개발 기대감에 따른 시세 상승은 배제하기 때문입니다.

예를 들어 2001년에 지어진 1지구의 동양아파트는 2002년에 지어진 강변건영아파트의 매매가격을 참고로 할 수 있을 것입니다. 강변건영아파트 32평형은 12억까지 거래되었습니다. 감정평가는 시세보다는 낮게 평가됩니다. 시세와 똑 같으면 현금청산 받을 확률이 높아지기 때문입니다. 여기에 위치적인 것, 규모 등을 참조합니다. 지금 동양아파트 32평형을 건영아파트 32평형과 비교하여 감정평가를 한다면 약 11억쯤 나오지 않을까요? 트리마제 옆이므로 트리마제를 참조할 수도 있을 것입니다. 대신 건축연수, 규모 등에서 마이너스(-)값을 주겠지요.

빌라(=다세대), 연립주택 등도 성수동 인근은 현재 대부분 꽤 높게 거래가 되고 있습니다. 성수동2가 일승빌라 같은 경우는 몇 년 전만해도 3억 안팎에 거래 되었는데, 지식산업센터를 지을 땅이 부족하면서 시행사의 작업이 들어가며 7억 넘게 호가가 매겨지고 있습니다. 태림연립이 당시 3억 정도 했었는데, 각각 5억1천만원 정도에 통째로 매매되어 A타워지식산업센터가 지어진 식으로 말입니다. 아직 작업(?)의 손길이 거의 닿지 않은 정안맨숀만 작업이 들어가면 연립 주택도 꽤 높은 가격에 평가가 될 수 있을 것으로 보입니다.

성수동1가 건영아파트 실거래가

7월

전용면적(㎡)	계약일	거래금액(만원)	층	건축년도
84.941	1~10	112,000	10	2002

5월

전용면적(㎡)	계약일	거래금액(만원)	층	건축년도
84.941	11~20	110,700	13	2002
84.941	1~10	112,000	17	2002

4월

전용면적(㎡)	계약일	거래금액(만원)	층	건축년도
73.912	21~30	91,500	4	2002
84.952	1~10	120,000	12	2002

3월

전용면적(㎡)	계약일	거래금액(만원)	층	건축년도
84.952	21~31	115,000	10	2002

2월

전용면적(㎡)	계약일	거래금액(만원)	층	건축년도
84.941	21~28	93,000	1	2002
84.941	11~20	109,000	20	2002
84.941	1~10	95,000	2	2002

1월

전용면적(㎡)	계약일	거래금액(만원)	층	건축년도
84.952	21~31	101,000	3	2002
84.952	21~31	108,000	10	2002
84.952	21~31	110,000	16	2002
84.941	21~31	102,000	4	2002
84.941	21~31	103,000	15	2002
84.941	21~31	106,000	21	2002
84.952	11~20	110,000	7	2002
84.941	11~20	107,000	23	2002
84.952	11~20	100,000	11	2002

제 생각대로 한 번 추정해 보았습니다. (절대적일 수는 없습니다.)
현재 일반 분양을 한다면(실제는 일반 분양까지는 아직 몇 년이 남았겠지만), 30평대 일반분양가는 중간층 기준으로 20억 정도 할 것입니다(트리마제 참조, 33층 전용 25.7평이 5월에 21억8천에 거래되었습니다.)

조합원 분양가는 일반적으로 80~90%에서 결정이 됩니다만, 1지구는 사업성이 좋으므로 70%선에서 결정되지 않을까 합니다. 그러면 14억 정도 될 것입니다.

감정가액이 11억 정도 나오고 조합원 분양가가 14억이면 3억을 추가로 내야할까요?

아닙니다.

분담금은 조합원분양가에서 감정가액이 아니라 권리가액을 뺀 것이기 때문입니다.

군리가액은 감정평가액에 비례율을 곱한 것입니다.

정리하면 다음과 같습니다.

조합원 분담금 = 조합원분양가 – 권리가액

권리가액 = =감정평가액 X 비례율

비례율 = (종후자산평가액 - 총사업비) / 종전평가액 X100

입니다.

권리가액이 11억인데 비례율이 130%라면 14억3천만원이 되는 것입니다.

비례율은 사업성이 좋으면 높게 나오지만 높게 나오다고 다 좋은 것은 아닙니다. 그 이익에 대한 법인세를 내야하므로 대체로 100%에 맞춥니다. 사업비에 항목을 추가시키거나 종전자산평가액을 전체적으로 높여서 얼마든지 합법적 조작을 할 수가 있습니다.

비례율을 추정하려면 총분양수입, 총사업비, 종전자산평가액을 알아야 합니다. 이것은 일반적으로 조합설립총회 책자에 나와 있습니다.  그런데, 4지구 총회책자는 제가 못 봤고 1지구의 총회책자에는 이 내용이 없습니다. 0 으로 다 표시해 놨습니다. 총 사업비만 8,852억 4317만원으로 잡혀있습니다. 이 중 공사비는 4527억3313만원으로 잡혀 있습니다. 공사비가 총사업비의 51.1%입니다. 기타 사업비가 48.9%로 꽤 넉넉하게 잡혀 있습니다. 공사비를 총 건축면적으로 나누면 평당 공사비가 나올텐데, 그 역시 자료가 안보입니다. 조금 더 자료를 찾아봐야 겠습니다.

[나그네]

동양아파트 32평형의 감정평가가 약 11억으로 나올 것으로 예측하신다면 그에 준하여 32평 단독주택의 경우 감정평가가 대략 얼마가 나올 거로 예측하시나요? 올해 단독주택 토지 공시지가가 평균 1,500만원/평 정도이던데요. 건축물 평가는 미미하다고 보시구요.
감정평가는 주민들간 매우 민감한 문제로 그냥 나중에 성동구청이 선정한 감정평가사들이 전문적으로 평가할 때까지 주민들간 구체적 수치는 거론않도록 유도하는 게 바람직하다고 믿습니다만..

[사랑방지기]

단독 다가구의 토지평가는 인근 표준지의 공시지가에 지역, 형상, 도로 등의 여건을 비교하여 가감합니다. 그 집의 공시지가는 반영하지 않습니다. 성수지구의 경매 물건의 평가를 참조해서 보시면 됩니다. 부동산 투기 잡는다고 공시지가나 공시가격을 많이 올릴 것 같습니다. 그리고 11억은 현재를 예로 든 것으로 실제 감정평가 시점에는 변동이 있을 것입니다.

[평촌칼]

상가도 분석 부탁드립니다

[성수성수]

빌라 아파트 모두 거래사례비교법으로 한다면 아파트만 유리한게 아닌가 싶네요.. 아파트는 상대적으로 조합 수 대비 제공하는 대지가 적어 재개발 시 마이너스 요인으로 작용하는 경우가 많잖아요.. 대지가 많은 빌라의 경우는 재개발 수익성을 더 높여주는데, 재개발 지역 외부 지역의 빌라를 사례로 하면 대지값을 잘 안쳐주지 않나요..

[4 구역 아자아자]

동감입니다. 아파트가 건물감평은 유리해야하겠지만...토지는 따로 감평해서 형평성이 맞아야할듯합니다

[성수성수]

네 단독이나 다가구는 아예 대지와 건물을 따로따로 감정평가 하는데.. 아파트, 빌라는 인근지역의 거례사례로만 평가된다면 아파트가 훨씬 유리한 조건이 아닌가 싶습니다. 재개발 가능성 적은 인근지역의 빌라는 대지지분이 전체 매매가에 덜 반영되잖아요..

[사랑방지기]

위에서 말씀드린 대로 빌라는 얼마 안합니다만, 재개발 지역 외부라도 되도록 인근 것을 참조하는데, 성수동은 어느 지역이 됐던 가격이 높은 편입니다. 현재 성수2가1동의 정안연립 쪽만 가격이 낮습니다.(역에서 멀어서..)

[나그네]

재개발지역인 경우는 경매시의 감정평가와 관리처분전 종전자산평가방식은 달라야 합니다. 재개발 지역의 종전자산평가시 토지는 단독 다가구, 빌라, 아파트 똑같이 해당토지의 위치에 따른 재개발 기여도를 고려하여 평가되어야 하고 건축물은 현재의 가치에 따라 평가되어야 마땅합니다. 제대로 된 감정평가사라면 그렇게 할 것입니다. 그렇게 하더라도 아파트, 빌라, 단독다가구 순으로 평당 평가가 높게 나올것입니다만 엄청난 차이는 나지않을 것입니다. 그러므로 아파트, 빌라 소유자들 너무 기대가 크고 단독다가구 소유자는 과소평가 우려로 재개발지연을 초래할 불필요한 반목이 생기지않도록 모두 조심했으면 좋겠습니다

[사랑방지기]

좋은 의견 감사합니다.

[은풍골]

맞는 말씀입니다.
아파트 및 빌라의 경우 토지 소유는 작은데 고 평가를 받고, 다가구주택의 경우 토지는 크나 저 평가 받는다면 누가 쉽게 합의를 하겠습니까?
재개발 하지 않고 카페 등으로 전환 운영하는 편이 좋겠다는 의견이 있습니다.

[카티아v6]

좋은 정보네요

[자유인]

감사합니다

[bluemarble]

좋은정보얍니다 감사합니다

[만만세]

감사합니다

[강산도]

감사합니다 항상