임차권등기명령에의한 등기와 일반 주택임차권등기는 경매시 배당요구 필요 여부

[고구마]

임차권등기명령에 의한 등기와 일반 주택임차권등기는 경매 시 배당 요구 필요 여부에서 가장 큰 차이를 보입니다. 

경매 개시 결정 전에 등기된 임차권은 당연 배당되지만, 후에 등기된 경우나 일반 주택임차권은 배당요구 종기일까지

반드시 배당 요구를 해야 합니다. 

1. 임차권등기명령에 의한 등기 (주택임차권등기)

• 배당 요구 필요성:
  • 경매 개시 결정 전 등기 시: 배당 요구 없이도 당연히 배당받을 수 있는 '당연배당권자'가 됩니다.
  • 경매 개시 결정 후 등기 시: 배당요구 종기일까지 별도로 배당 요구를 해야 배당에 참여할 수 있습니다.
• 특징: 이미 확보한 대항력과 우선변제권이 유지되며, 직접 경매를 신청하거나, 이사(주민등록 이전)를 하더라도
• 대항력이 유지됩니다.
• 배당 범위: 건물과 토지 낙찰 대금을 합한 금액에서 우선 배당받습니다. 

2. 일반 주택임차권 등기 (전세권 설정 등) 

• 배당 요구 필요성: 등기된 임차권이라도 원칙적으로 배당요구 종기일까지 배당 요구를 해야 배당받을 수 있습니다.
• 특징: 대항력 요건(주택 인도 + 주민등록)을 갖추고 확정일자를 받았다면 우선변제권이 있으나, 임차권등기명령에
• 의한 당연배당 권한과는 차이가 있을 수 있습니다.
• 배당 범위: 전세권 등기의 경우 건물과 토지의 배당이 따로 분리될 수 있으나, 주택임대차보호법상의 임차권은 통상
• 토지와 건물 모두에 대해 우선 변제 권리가 적용됩니다. 

3. 경매 시 차이점 요약

구분 임차권등기명령에 의한 등기일반 주택임차권 등기

배당 요구	경매개시 전: 불필요 (당연 배당)	배당요구 종기일까지 필요
	경매개시 후: 필요
대항력 유지	이사해도 유지	등기 시점 및 대항력 요건에 따라 다름
우선변제권	기존 대항력 기준 유지	등기 및 확정일자 기준
주된 목적	임차인의 대항력·우선변제권 보장	임차인의 대항력·우선변제권 보장

결론적으로 임차권등기명령을 통해 등기를 마친 경우, 경매 개시 결정 전에 등기가 완료되었다면 배당 요구를 하지 않아도

안전하게 배당을 받을 수 있어 더 강력한 보호를 받습니다. 

(2005다33039 판결 )참조

대법원은 “임차권등기명령에 의하여 임차권등기를 한 임차인은 우선변제권을 가지며, 위 임차권등기가 첫 경매개시결정 등기 전에 등기된

경우, 별도의 배당요구를 하지 않아도 당연히 배당받을 채권자에 속하는 것으로 보아야 한다”고 판시하였습니다(대법원 2005. 9. 15.

선고 2005다33039 판결 등).

이 판례의 근거는 임차권 등기가 기왕의 대항력이나 우선변제권을 유지하는 담보적 기능을 주 목적으로 하며, 등기 자체가

보증금 반환 채권의 존재와 우선변제권의 내용을 공시하는 역할을 하므로, 별도의 배당요구를 요구하는 것은 임차권 등기

제도의 취지에 반한다고 본 것입니다.