2018. 지역 균형발전 등 사회, 경제.

태양은 가득히 추천 752 |조회 84476 | 2018.07.11 23:34 |신고 글쓴이ㅡ태양은 가득히 조회 36324 등록일 2017-11-25 04:32   국토의 균형 발전 차원 및 소외된 지방의 발전, 지방 소멸, 황폐화 속도 완화에 다소라도 기여할 수 있는 지방의 부동산 시장 전망에 대해 말해 보자.각 지방 지역 발전의 주 원동력은 인구증가를 수반한 각 지역 경제의 발전과 질 좋은 일자리 증가다.각 지방 도농의 주거환경 개선, 발전을 통한 부동산 가격 상승 등 각 지역민의 소득 및 자산 증가와 이를 기반으로 하는 각 지방, 지역 발전을 촉진할 수 있는 각 지방정부의 재정 여력 확충은 상호보완적 순기능을 하게 되어있다.나날이 튼튼해지는 지방재정을 기반으로, 각 기초, 광역자치단체들은 자체사업 등 각 지역, 지방 개발과 발전의 선순환 구조 정착에 지속적으로 기여할 수 있는 원동력을 제공할 수도 있을 것이란 말이다.일반 시민, 국민들이 어디에, 어떻게 실물 자산에 투자해야 하나를 겸하여, 유한한 정권과 달리 차기, 차차기 중앙, 지방정부가 장기적으로 가야 할 방향도 제시할 겸,보다 구체적으로 낙후된 지방, 지역과 도시의 예를 들어, 그 지역, 도시 부동산 시장의 중장기 전망에 대해 살펴본다.서울 강남 등과 달리, 낙후되고 소외된 각 지방들의 부동산 시장은 지역 경제 기반은 물론이고 인구, 소득 등 수요기반조차 취약하기에,투기수요를 포함하여 수요층이 두터운 서울 등 집값이 비싼 지방들과 비교하여, 상대적이긴 하지만 가격, 수급 등 시장원리가 비교적 잘 작동되는 시장이다.산업, 일자리 등 각 지역 발전과 지역민들의 소득 증가, 인구 유입 등 부동산 시장의 수요기반 확대, 강화는 각 지방정부와 지역민들과 앞으로 지방분권을 강화해 나가야 할 중앙 및 지방정부의 기본 책무, 과제다.또한 오만 대 널려있는 자료로 누구나 확인할 수 있는 각종 부동산 관련 가격이나 단기, 중기, 장기적인 공급량 등 시장 요소들 중에서 일반 투자자들이 그나마 참고할 만한 자료는 공급량, 인구증감, 각종 개발사업 등등이다.가격은 수급 변화의 결과로서 나타나게 되는 종속변수에 불과할 뿐이고,수요 혹은 수요량은 상기한 대로 국민, 지역 경제, 이에 수반하는 인구 유출입, 지역민의 자산과 소득 증감 여부에 따를 수밖에 없어 불확실성이 크기 때문이다.먼저, 원론적이고 장기적인 목표.개는 짖어도 기차는 제 갈 길을 가야 하듯, 소외된 지역민들의 소득만이 아니라 순자산의 증가도 장기적으로 꾸준히 계속되어야 하고 또 그리될 것이다.지금의 문재인 정부여당 등 한시적 대의 정권들이 지방 일자리, 부동산 정책 등에서 아무리 낙후된 지방 죽이기에 요동 방석을 떨어 대더라도 말이야.아무리 작금의 저출산, 고령화, 저성장 기조가 계속되고 지방, 지역 소멸, 빈집 대란 등에 대한 우려가 더욱 점증하더라도 말이다.왜? 어떻게?이민자 등을 제외하고 1970년대부터 인구 정체, 감소가 시작된 독일 부동산 시장의 장기 추세는 앞으로 낙후된 지방이 지역 경제 발전, 도시 및 주거환경 개선을 통해 지역 부동산 시장까지 대세 상승을 시사하고 있다.날이 갈수록, 중앙, 지방정부의 밥값 중 하나인, 지역 경제, 사회의 활성화를 위한, 나날이 보다 강력해질 지방 분권화와 결부된 국토균형 발전의 촉진책이 보다 가시화되어야 할 것이기 때문이다.실질적 국토균형 발전 촉진 방안들을 예시해 보면,정부, 공공기관, 공립학교 등 지방 이전, 외국, 서울, 경기지역 기업의 지방으로 기업 이전에 강력한 인센티브 제공, 부동산 정책 등 각종 사회, 경제 정책에서 낙후된 지방 배려, 우선적 처우 등등이 있겠다. 낙후, 소외된 지방 부동산 시장의 대세 상승과 관련하여,낙후된 지방 집값은 수십 년간 명목 경제성장률은커녕 초장 기간 물가 상승률조차 따라잡지 못해 역 버블 상태가 지속되고 있기에, 낙후되고 소외된 전국 각 지방의 부동산 시장은 획기적인 도시 및 주거환경의 비약적인 발전으로 더욱 강한 대세 상승해야 하며, 집값 또한 많이, 장기간 올라가야 하고 또 올라갈 것이기 때문이다.앞으로 유능한 정치, 정부가 등장하여 우리나라가 장기 저출산, 저성장 기조를 탈피하게 되거나,평화통일. 하다못해 남북 경협이 가시화되면 남북 경제의 강력한 시너지 효과로, 낙후된 지방 부동산 시장의 활력은 더더욱 강력, 현저해질 수도 있을 것이다.그러나 서울지방을 제외한 나머지 지방의 부동산 시장의 현실은 폭등이 성향의 IMF, OECD, 국토부, 통계청, 국내외 연구기관, 언론기관 등 국내외 공, 사적 기관들의 각종 지표나 통계자료 등등에서 나타나 있는 것은 물론이고, 폭락이나 천성산 도롱뇽급 자칭 진보들까지 집값의 역 버블 지속 상태를 인정할 만큼 실로 암울하다.폭라기, 자칭 진보 새끼들은 서울 촌놈들과 마찬가지로 낙후된 지방 부동산에는 관심이 없지만...올해, 2017년 하반기 들어 침체 대열에 합류한 부산, 제주, 세종은 그나마 나은 상황인데, 중장기적으로 계속 누적된 과다 입주 입주물량과 많은 미분양 물량으로 인해 장기 침체를 겪고 있는 충청남북도와 경상남북도의 시장 상황은 더욱 암울하다.특히 경상남북도는 당해 지역의 주력 산업들인 조선, 해운, 기계 등등의 산업까지 부진하니 최근까지 집값은 물론이고 전 월세값의 하락폭이 더욱 깊어져 가고 있는 것 같다.국토균형 발전, 시범 케이스 지방, 지역 등의 발전을 위한 오랜 기간 많은 노력에도 불구하고...또, 역 버블 상태가 지속되는 저가의 지방 부동산 가격임에도 불구하고...오랜 기간 지속된 국토, 지역 불균형 발전의 고착화, 지역 양극화 심화, 그리고 과잉 공급물량, 지역 경제 침체, 취약한 수요기반 등등을 이유로,낙후, 침체된 지역 부동산 시장의 활성화 목표 달성은 쉽지 않은 과제다.그런 까닭에, 차기, 차차기 중앙, 지방정부의 부동산 정책을 포함한 지역 발전에 관한 과제 부여 및 방향 제시 겸, 일반 국민들, 특히 서울, 경기 지역민들의 지방 투자에 관한 부동산 투자 방법 제시 겸,시범 케이스 지방과 지역에 과제 수행은 더욱 가열하게 계속 되풀이되었던 것이다.그럼에도 문재인 정부여당은 겁대갈을 상실하여 공공연히 이번 과제에 반기를 들고 있지?결과로도 내년 무렵 노무현 시즌 2, 서울 경기지방 부동산 폭등, 낙후 지방 침체 지속이면 문죄인 패거리들은 그 책임을 피할 수 없을 것이다.사대 수구 개독 야당이 존재하는 한 레임덕까지는 아니더라도,차기 정권에서 철저히 심판받겠지만 지지율 폭락, 일부 시민들에 욕은 많이 쳐드시게 되겠지.현재, 국토부 실거래가를 기준으로, 낙후된 전국 지방 집값은 거래량의 80%가 수천만 원에서 1~ 2억 대, 즉, 3억 대 미만을 보여주고 있다.그렇게 침체된 전국 대다수 지방의 부동산 가격은 두 배로 올라봤자 3~4억 대다.평균 집값은 부산, 대구 등 광역시의 평균 집값은 평균 2억 대 중반에서 1억 후반대, 나머지 광역도 지방의 그것은 1억 대에 불과하기 때문이다.이는 지역민의 소득, 자산 증대만이 아니라 지방 소멸을 방지하기 위해서라도 침체된 전국 지방의 부동산 시장이 국토균형 발전, 일자리 등 지역 경제 활성화, 주거, 교통 등 각종 기반 시설의 획기적인 개선이 필요한 이유이기도 하다.아울러 이는 낙후된 지역 발전과 함께, 낙후된 지역민의 부동산 등 실물 자산 증대를 위한 국민경제의 장기적 목표가 될 수밖에 없는 이유 중 하나이기도 하다.즉, 낙후된 지역 부동산 시장 활성화는 악성 가계빚 위험, 버블 위험 등 국민경제에 위험 없이, 오히려 부의 효과, 소비, 투자 증가로 내수 진작을 통한 국민경제 선순환 구조 정착에 기여할 수 있기에,특히, 소외, 낙후된 지방에 거주하는 국민, 지역민의 자산 늘리기, 빚 위험 감소 등등의 과제는 상기한 국민경제의 장기적 목표들 중 하나에 적합하기에, 소외되고 낙후된 지역의 발전과 부동산 등 지역 경제의 활성화는 국민경제의 핵심과제 중 하나가 될 수밖에 없는 이유 중 하나가 될 수밖에 없단 말이다.따라서, 결론 글이 나가기 전에,보다 구체적으로, 낙후되고 침체된 지방, 지역 부동산 시장의 활성화를 앞서 이끌고, 뒤에서 침체를 보완해 줄 시범 케이스 지방, 지역의 부동산 시장에 관한 과제 수행은 계속 되풀이될 것이다.그때까지 결론에 대한 힌트 제공 겸, 누구나 다 알고 있을 평이한 내용으로 간단히, 침체된 전국의 부동산 시장, 특히 낙후된 지방 부동산 시장의 상황에 대해 좀 더 구체적으로 살펴본다.먼저 서울 부동산 시장과 과천, 판교, 분당, 하남, 성남, 광명 등 서울 급 경기 일부 지방의 부동산 시장이 문재인 정부여당의 부동산 정책 삽질이 계속되는 한, 문가 정부여당의 의도, 기대와 반대로 계속 활성화될 수밖에 없는 이유부터 한 번 더 살펴본다.그다음, 중장기적 서울 등의 부동산시장 흐름과 별개로,보다 구체적이고 세부적으로,시장을 선도할 시범 케이스 지방, 지역의 부동산 시장을 따라 낙후된 전국 부동산 시장이 언제부터 얼마 동안, 또 얼마만큼 대세 상승기를 누릴 수 있을까에 관한 목표, 예측치에 관한 결론들과 그 근거, 이유들을 제시한다.그 결론의 이유, 근거 중 하나 제시 겸 겸,일반 시민들의 부동산 투자 방법 참고 제공 겸,먼저 서울 부동산 시장 부터 원론적으로 간략히 언급해 보자.먼저 부동산 시장의 억제책 중 하나인 조세정책.앞으로 우리나라의 부동산 관련 조세정책은 보유세 강화, 거래세 완화 경향의 자칭 선진국들을 따라갈 것으로 보이는데 문재인 정부는 종부세 등 보유세를 한층 더 강화할 것으로 예상된다.일회성인 거래세와 달리 보유세인 종합부동산세는 매년 안정적인 조세 확보에 일조할 수 있고 소득재분배와 사회보장적 기능까지 있기에 언젠가는 강화되어야 하고 또 그리되겠지?서울 부동산시장은 현재 그 종부세 등을 제외한 역대급 각종 부동산 대책을 연거푸 처맞고도, 종부세 강화가 예상됨에도 불구하고 비실 대기는커녕 팔짱 끼고 껌 쫙짝 씹어가며 개다리를 떨고 있는 것처럼 보일까?더군다나 문재인 정부는 분양보증과 관련된 공기업의 팔을 비틀어 분양보증 거절 등 사실상 분양가상한제가 실시되고 있고, 후분양제까지 만지작거리고 있고 가계 부채 위험으로 대출까지 빡시게 조일것으로 예상되는데...그리고 지금은 서울 인구도 계속 줄어들고 있고 서울 주택시장에서의 분양, 청약 제도까지 손보려 하고 있는데...문가 정권의 그런 전방위적 규제, 규제 예상에도 애먼 부산 지방 등은 유탄을 맞아 비실 거리는 데,정작 과녁인 서울 부동산은 왜 잘 나가고 있을까?서울 부동산 시장은 계속 잘 나가고 언제까지 잘 나갈 수 있을까?또 한시적인 정부, 여당이 서울 부동산 시장을 잡을 수 있을까?이하, 서울과 나머지 지방으로 구분한 결론이다.문재인 정부여당, 시민단체 등 폭락기 들은 물론이고 건전한 시민들 일부가 서울 아파트값의 버블을 걱정하는 가격대임에도 불구하고, 경제공황에 버금갈 정도로 국제, 국내 경제가 중장기적인 침체에 빠지지 않는 한 서울의 부동산 시장은 정부의 바램, 의도와 달리 중장기 대세 상승을 지속할 가능성이 더 크다.만약 서울 부동산 시장이 점진적, 정상적 상승이 아니라,단기 20%, 심지어 50%, 100% 급등 등 노무현 시즌 2처럼, 서울 집값이 단기에 비정상적으로 급등하게 된다면, 급등된 가격이 정당화되기까지, 급등한 정도에 따라 잠시, 혹은 오래 쉬었다 갈 수 있을 것이다.낙후된 지방 부동산 시장은 서울부동산 시장과는 다른 시장이지만..광역시 등 서울 등을 제외한 낙후된 전국 부동산 시장들도 가격, 수급 등 시장원리에 따라,공급, 입주 물량이 급감하는 지방별로 2019년, 2020년경이면 바닥을 모색하고,슬금슬금 서울 부동산 시장을 따라, 혹은 서울 부동산 시장을 추월하면서 순차적으로 회복, 활성화될 가능성이 더 크다.그 이유, 근거는?먼저, 결론의 원론적인 근거다.문재인 정부가 종부세 등 조세 부담을 급격히 인상하려 해도 그 한계가 있기 때문이다.즉, 자유시장경제, 사회적 시장경제질서를 채택하고 있는 우리나라 경제이기에 정부는 사적 자치, 사유재산권 보장, 가격, 수요, 공급 등 시장경제질서의 본질적인 내용을 침해할 수 없기 때문이다.또한, 이제 몇 남아있지 않은 부동산 규제들, 예컨대 헌법 23조 등에 따라 재산세, 종부세를 획기적으로 높이려 해도 담세 총량상 거래세를 완화해야 하기에 남아있는 정부여당의 부동산 대책들은 그 한계에 노출될 수밖에 없기 때문이다.다음은 보다 구체적인 근거로 가격, 수급 등 시장 원리다.동서고금을 막론하고, 사람과 돈이 몰려들면 이에 당해 지역의 경제는 활성화되고 당해 지역은 발전되며,부동산을 포함하여 당해 지역 내 각종 재화의 가격은 발전과 비례하여 올라갈 수밖에 없기 때문이다.먼저 인구, 지역 경제, 기반 시설, 도시 및 주거환경, 지역민 일자리, 소득 등 수요 측,배역의 역대 정권들, 특히 민주화 이후의 역대 정권들이 역점을 두었던 지역, 국토 불균형 정책, 서울, 경기, 인천 지방 중시, 집중화 정책으로 서울과 그 인근 지역에 우리나라 인구 절반이 버글대며 살고 있고 돈, 권력 또한 서울로 집중 시켰다.백여 년 전, 심지어 해방전만 해도 40%에 달하던 외국인을 제외하고 인구 이십만 명대에 머물렀던 서울 인구가 이제는 천만 명 대고 정치, 사회, 문화 등의 권력 집중은 물론이고 자본권력조차도 대기업 본사 등돈과 권력이 서울에 집중되어 있다.민주화 이후의 역대 정부는 국토, 지역 불균형 발전을 가속화 시켜, 각종 문화, 교육 시설 등은 물론 거미줄 도로, 지하철 등 교통시설에까지 공공자본을 서울지방과 서울 인근의 경기, 인천지방에 더더욱 집중적으로 투하시켰다. 그렇게, 소수 지역에 사람과 공공, 민간 자본의 장기 집중 투하로 누구나 살고 싶어 할 정도로 도시 및 주거환경이 고도로 발전된 서울지방 등은 전국적 수요층을 가진 지역임에도 불구하고, 문가 정권의 각종 부동산 대책은 그 전국적 수요층을 더욱 자극, 촉진하고 있다.서울시의 주택 공급은 극히 미미한데, 장기 전세가 상승으로 서울 부동산 시장의 수요층은 급격하게 늘어난 데다,각종 재건축, 재개발 등 각종 주택재정비사업의 활성화론으로 인한 철거, 멸실과 이주 수요까지의 가세하얐다.그 미미한 수준의 공급 효과조차 지속적으로, 더욱 감소시키기 때문이다.중장기적으로 서울시 아파트의 순 공급물량이 0에 수렴할 정도로 말이다.다음은 입주 물량 등 공급 측, 서울 부동산 분양, 입주 물량 등 누구나 쉽게 접근 가능한 자료들이 여기저기이니 생략한다.따라서, 서울 부동산 시장은 공급은 각종 자료에 나타난 것처럼 중장기적으로 극히 제한적인데 반해,상기한 수요 측은 2000년대 두 차례 버블 등 서울 부동산 가격의 장기간 상승으로 인해 넘쳐 나는 고액의 자산가들까지 계속, 나날이 더 늘어나, 초고가 주택을 포함한 서울 부동산의 전국적 유효 수요층들은 어제, 오늘은 물론이고 내일도 계속, 나날이 두터워져 갈 수밖에 없기 때문이다. 다시 한 번 더 강조하지만, 서울, 경기 일부의 부동산 시장이 계속 상승할 수밖에 없는 핵심적인 이유는 도시 및 주거환경의 쾌적성과 서울시 주택의 중장기적, 만성적 수급 상황이다.즉, 서울시의 땅은 한정이 되어있고 집 지을 땅은 부족하기에, 멸실, 이 주로 인해 주택의 순 공급물량이 크게 늘어날 수가 없는 재건축, 재개발 등 민간 자본 외 정부와 서울시는 중장기적으로도 서울시의 주택 공급을 대폭 늘릴 뾰족한 수단이 없기 때문이다.차후 결론으로, 지역, 지방별 전국 인구와 주택 공급물량을 보다 구체적으로 제시하겠지만,부산, 인천, 대구를 제외하고, 서울시의 중기적인 주택 공급물량은 서울과 비교할 수 없을 정도로 주택 수요기반과 발전이 취약한 전국 광역시도 나 광역시 급의 중기적 주택 공급물량과 비슷한 상황이다.조금 더 구체적으로, 부산, 인천, 대구시를 제외한 전국 광역시와 광역지자체의 인구수는 광역 지자체 내의 도시들인 수원시, 창원시 등과 크게 다르지 않은 100만 명대에 불과하다.그들 광역시와 광역 지자체의 중기적 주택 공급량은 990만 명의 인구를 가진 서울시와 대차 없을 정도이니, 서울시의 공급량이 턱없이 부족하단 말이다.심지어 서울시의 중기적 주택 공급량은 현재 인구 27만 명대의, 멸실, 이주 수요 하나 없이 맨땅에 짓는 세종시의 그것들과도 대차가 없을 정도다.wndfir서울 부동산 시장 안정화의 근본적 해법 중 하나가 이번 과제 중 하나인 낙후된 지역, 지방의 각종 개발, 도시 및 주거환경개선 등 국토, 지역 균형 발전이고 서울시 주택 수요의 분산 강화책도 될 것인데 말이야.그럼에도 무능, 무지, 찌질한 문죄인 정부여당은 지역 경제는 물론이고 지역 부동산 시장까지 낙후된 지방을 못 죽여 안달복달, 광분하고 있는 듯 보이지? 충남 등 충청지방은 햇수로 7년째 집값, 전 월세값 동반 하락 중이고.지역, 지방발전은커녕 조선, 기계 등 해고자로 넘쳐나는 거제, 창원, 울산, 통영, 군산 등은 집값, 전 월세값조차 중 단기 낙폭이 지나치게 과다하지?소수이긴 하지만, 일 년 심지어 몇 개월 만에 전월세, 집값이 30%,50%까지 떨어진 곳도 생기지 말라는 법이 없는데 말이야.건설 장사치 새끼들은 그리 침체된 지방에 왜 그리 아파트를 많이 지어대는지.그 침체된 동네에 주택 재고량, 즉, 미분양 물량이 그리 많음에도... 입주, 공급물량 과잉은 서울지방 외 전국 대다수 지방의 부동산 시장이 죽을 쑤고 있는 이유 중 하나도 된다.문재인 정부, 시민단체를 포함한 폭락이들은 물론이고 국민 중 일부가 서울 집값의 버블 가능성을 크게 우려할 정도임에도 불구하고 상기한 서울시의 주택 수급 상황과 높은 전세가, 그리고 서울로의 전국적 수요 집중은 서울시 주택시장이 중장기적인 대세 상승으로 갈 수밖에 없는 주요 이유 중 하나다. 지방, 중앙정부가 실질적 국토균형 발전으로 서울지방의 부동산 수요를 분산시키지 못한다면, 서울과 경기 일부 지역 부동산 시장은 장기적인 대세 상승도 불가능하지 않을 것이다.기왕에 고착, 심화된 지역 양극화까지 더해져, 노무현 때처럼 1~2년간 잠시 쉬었다 갈 수는 있어도...문재인 정권의 부동산 정책은 국토, 지역 균형 발전, 서울 외 지방, 지역으로 수요 분산은커녕, 오히려 그 반대이니... 서울시는 일개 기초 지자체에 불과한 마곡지구의 서울 강서구와 모래섬을 매립한 잠실의 송파구의 인구가 60만을 넘어 70만을 향하고 있고 강남구 등은 50만을 넘기고 있다.반면에 전국 시군구 기초 자치단체의 인구수는 소멸을 목전에 둔 2~3만 명대에서 9만 명 대도 허다한데 말이지.그런 까닭에, 주택재정비 사업, 철거 이주 수요조차 거의 없는, 유효 수요층이 박약한 서울지방 외의 낙후된 전국 지방과 지역의 부동산 시장은 장기적으로 침체될 수밖에 없겠지?부동산 시장과 관련된 극심한 지역 양극화는 그 하나만으로도 보다 더 강력한 국토, 지역 균형 발전이 필요한 반증이 되기도 한다. 무능한 문재인 정부여당은 이를 역행하고 있기에 과제 수행이 계속되는 이유이기도 하고...다음은 과제 수행은 상기 맛보기 서울지방 외의 낙후된 전국 지방들이다.낙후된 지방들의 지역 산업 발전, 도시 및 주거환경 개선 등등과 그 부수, 반사적 효과로 지방 부동산 대세 상승이다.부동산 시장과 관련하여 결론부터 미리 말하자면 2010년 대 중, 후반기에는 서울 등 부동산 시장이 주역이었다면,2020년 대 이후는 낙후된 지방 부동산 시장이 주역은 물론 조역까지 다 할 것이다.보다 구체적으로, 서울 부동산 중 소수, 핵심 지역 집값이 최대 100% 상승했다면, 낙후된 지방의 그것은 중장기 대세 상승 기간 동안 100~200% 상승할 것이다.