스크랩 ☞ 반가워요 상가 임대차 보호법

[월봉산흑곰]

1. 적용범위(보호대상)

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<상가건물임대차보호법>
제2조 (적용범위) ①이 법은 상가건물(제3조제1항의 규정에 의한 사업자등록의 대상이 되는 건물을 말한다)의 임대차(임대차 목적물의 주된 부분을 영업용으로 사용하는 경우를 포함한다)에 대하여 적용한다. 다만, 대통령령이 정하는 보증금액을 초과하는 임대차에 대하여는 그러하지 아니하다. ②제1항 단서의 규정에 의한 보증금액을 정함에 있어서는 당해 지역의 경제여건 및 임대차 목적물의 규모 등을 감안하여 지역별로 구분하여 규정하되, 보증금외에 차임이 있는 경우에는 그 차임액에 은행법에 의한 금융기관의 대출금리 등을 감안하여 대통령령이 정하는 비율을 곱하여 환산한 금액을 포함하여야 한다.
제16조 (일시사용을 위한 임대차) 이 법은 일시사용을 위한 임대차임이 명백한 경우에는 이를 적용하지 아니한다.
제17조 (미등기전세에의 준용) 이 법은 목적건물의 등기하지 아니한 전세계약에 관하여 이를 준용한다. 이 경우 "전세금"은 "임대차의 보증금"으로 본다.

<상가건물임대차보호법시행령>
제2조(적용범위) ①상가건물임대차보호법(이하 "법"이라 한다) 제2조제1항 단서에서 "대통령령이 정하는 보증금액"이라 함은 다음 각 호의 구분에 의한 금액을 말한다. 1. 서울특별시 : 2억4천만원 2. 수도권정비계획법에 의한 수도권중 과밀억제권역(서울특별시를 제외한다) : 1억9천만원 3. 광역시(군지역과 인천광역시지역을 제외한다) : 1억5천만원 4. 그 밖의 지역 : 1억4천만원 ②법 제2조제2항의 규정에 의하여 보증금외에 차임이 있는 경우의 차임액은 월 단위의 차임액으로 한다. ③법 제2조제2항에서 "대통령령이 정하는 비율"이라 함은 1분의 100을 말한다.

◇ 상가건물임대차보호법을 통한 보호를 받기 위해서는 다음의 요건을 모두 갖추어져야 합니다.
①상가건물을 ②보증금이 일정 금액이하로 ③임차하여야 합니다.
물론, 동 법은 임대차계약이 아닌 미등기 전세에 대해서도 적용이 됩니다. 그러나, 일시 사용이 명백한 임대차에 대해서는 적용되지 않는다는 점도 기억하여야 할 것입니다.
그럼 법 적용범위에 포함하기 위한 요건을 살펴보겠습니다. 먼저

◇ 동 법에서 상가건물이란 일반적 의미의 "상가"와는 다소 차이가 있습니다.
물론, 지하"상가", 중심"상가" 등에서 이야기되는 상가도 동 법의 적용대상이 될 수 있습니다. 그러나, 동 법의 적용 대상이 되는 "상가건물"이란 "사업자등록의 대상이 되는 건물"을 의미합니다.
따라서, 부가가치세법 제5조, 소득세법 제168조 또는 법인세법 제111조의 규정에 의한 사업자등록의 대상이 된 건물이면 모두 "상가건물"이 될 수 있습니다.
여기서 건물이 사업자등록 대상이 된다는 의미는 동 건물을 사업장의 소재지로 하여 사업자등록하는 것을 의미합니다.
즉, 지하상가가 되었건 오피스텔이 되었건 공장이 되었건 혹은 소규모 점포가 되었건 해당 건물을 소재지로 사업자등록한 경우 해당 건물들은 모두 동 법에 의한 "상가건물"이라 할 수 있습니다. ◇ 두번째로 보증금의 규모가 일정금액 이내여야 합니다.
우리가 흔히 알고 있듯이 대부분의 상가 계약은 보증금과 차임이 혼합되어서 이루어 지고 있습니다.
실제로 중소기업청에서 '02. 6∼7월 실시한 상가건물임대차 실태조사결과에 따르면 임차인의 87%가 보증금과 차임의 혼합형태로 임대차계약을 체결하고 있는 것으로 나탔습니다.
따라서, 여기서 말하는 보증금이란 차임을 제외한 계약 당시 보증금(A, 이하 계약 보증금)이 아닌 차임을 보증금으로 환산한 금액(B, 이하 환산 보증금)을 합산(A+B)한 금액을 의미합니다.
합산된 보증금을 계산하기 위해서는 몇가지 원칙이 있습니다.
① 차임은 월단위(월세)로 환산하여 적용한다.
차임은 월세, 분기세, 연세 등 계약조건에 따라 상이하게 체결될 수 있다. 그러나, 정확한 환산 보증금을 계산하기 위해서는 계약된 차임을 월단위 차임으로 전환하여야 합니다. 즉, 분기별 차임의 경우에는 곱하기 1/3, 연단위 차임의 경우에는 곱하기 1/12하여 계산된 금액이 월단위 차임이 됩니다. ② 차임을 보증금으로 환산할 경우 "①"에서 환산한 차임 즉, 월 단위 차임(월세)에 차임에 100을 곱한다.
차임은 보통 미지급된 보증금에 대한 이자로서 기능을 하기 때문에 계약조건에 의하여 달리 적용될 수 있으나 동 법 및 시행령은 월 1%(연 12%)의 이율을 적용하여 환산한 비율인 100(1분의 100)을 곱하도록 정하였습니다.
즉, 월 1% 이율의 월단위 차임이 A원인 경우 환산 보증금 B원은 "B = A ÷ 0.01 = A × 100"으로 계산됨에 따라 도출된 비율입니다.

그러면 차임을 보증금으로 환산하는 방법을 다음의 3가지 사례를 통해 살펴보겠습니다.
a) 계약 보증금 2천만원, 차임 월 100만원(적용금리 연 12%)
동 경우는 월단위 차임이 100만원임에 따라 환산 보증금은 1억원(100만원×100)이 됩니다. 따라서, 법상 보증금은 계약보증금 2천만원과 환산보증금 1억원을 합산한 금액인 1억2천만원이 됩니다.
b) 계약 보증금 2천만원, 차임 분기 300만원(적용금리 연 24%)
이 경우 차임이 분기 300만원임에 따라 월단위 차임은 이에 1/3을 곱한 금액인 100만원이 됩니다. 여기서 실제 보증금액을 계산하기 위해서는 연리 24%(월 2%)를 적용한 환산비율 50을 곱하여야 하나 법상 보증금을 계산하기 위해서는 월단위 차임 100만원에 100을 곱한 금액인 1억원이 됩니다. 따라서, 법상 보증금은 계약 2천만원과 환산보증금 1억원을 합산한 금액인 1억2천만원이 됩니다.
c) 계약 보증금 2천만원, 차임 연 1천200만원 (적용금리 6%)
이 경우 차임이 연 1천200만원임에 따라 월단위 차임은 이에 1/12을 곱한 금액인 100만원이 됩니다. 여기서 실제 보증금액을 계산하기 위해서는 연리 6%(월 0.5%)를 적용한 환산비율 200을 곱하여야 하나 법상 보증금을 계산하기 위해서는 월단위 차임 100만원에 100을 곱한 금액인 1억원이 됩니다. 따라서, 법상 보증금은 2천만원과 환산보증금 1억원을 합산한 금액인 1억2천만원이 법상 보증금이 됩니다.
위의 사례에서 본 바와 같이 실제 적용되는 이자율은 동 법 적용 대상여부를 파악하는 데 아무 도움이 되지 않습니다. 오직 월단위 차임에 100을 곱한 금액이 환산보증금이라는 사실을 기억해야 합니다.
이렇게 법상 보증금을 계산하면 보호대상인 보증금 범위안에 포함되는지 여부를 알 수 있습니다.

◇ 보호대상이 되는 보증금의 범위는 지역에 따라서 상이합니다.
먼저 "서울특별시"의 경우 법상 보증금이 2억4천만원 이하인 경우가 법 적용 대상, 즉 법을 통해 임대차를 보호받을 수 있는 대상이 됩니다.
"과밀억제권역(서울시를 제외한다)"은 1억9천만원 이하, "광역시(군지역과 인천광역시지역을 제외한다)"는 1억5천만원 이하, "그 밖의 지역"은 1억4천만원 이하인 경우 법 적용 대상입니다.
여기서 과밀억제권역이란 수도권정비계획법령에 의한 지역으로서 아래의 지역을 말합니다.
인천광역시[강화군, 옹진군, 중구 운남동·운북동·운서동·중산동·남북동·덕교동·을왕동·무의동, 서구 대곡동·불노동·마전동·금곡동·오류동·왕길동·당하동·원당동, 연수구 송도매립지(인천광역시장이 송도신시가지 조성을 위하여 1990년 11월 12일송도앞공유수면매립공사면허를 받은 지역을말한다),남동유치지역을 제외한다]·의정부시·구리시·남양주시(호평동·평내동·금곡동·일패동·이패동·삼패동·가운동·수석동·지금동 및 도농동에한한다)·하남시·고양시·수원시·성남시·안양시·부천시·광명시·과천시·의왕시·군포시·시흥시(반월특수지역을 제외한다)

◇ 마지막으로 동 계약은 임대차계약 또는 미등기된 전세이어야 합니다.
분양·매매 등의 여타 계약은 금액 규모를 막론하고 해당이 되지 않습니다.

2. 대항력과 확정일자

<상가건물임대차보호법>
제3조 (대항력 등) ①임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 건물의 인도와 부가가치세법 제5조, 소득세법 제168조 또는 법인세법 제111조의 규정에 의한 사업자등록을 신청한 때에는 그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다.

<상가건물임대차보호법 부칙>
③(기존 임차인의 확정일자 신청에 대한 경과조치) 이 법 시행당시의 임차인으로서 제5조의 규정에 의한 보증금 우선변제의 보호를 받고자 하는 자는 이 법 시행전에 대통령령이 정하는 바에 따라 건물의 소재지 관할 세무서장에게 임대차계약서상의 확정일자를 신청할 수 있다.

<상가건물임대차보호법시행령 부칙>
②(기존 임차인의 확정일자 신청에 대한 경과조치) 이 영 공포후 법 부칙 제3항의 규정에 의하여 임대차계약서상의 확정일자를 신청하고자 하는 자는 임대차계약서와 함께 사업자등록증을 제시하여야 한다.

◇ 상가건물임대차보호법의 적용대상이 되는 상가건물의 임차인은 채권의 우선 변제, 소액보증금의 최우선 변제, 임차권등기명령신청 등의 보호를 받을 수 있습니다.
그러나, 해당 상가건물을 담보로 임대인에게 자금을 지원하고자 하는 者 등 상가건물에 다른 권리를 설정하려는 者의 경우 해당 상가건물에 대한 임대차정보가 공개되지 않는 다면 선의의 피해를 당할 수 밖에 없는 상황이다.
이에 따라 상가건물의 임차인 입주 현황 등 임대차현황을 이해관계인에게 제공하여야할 필요성이 제기되었으며 이의 해결방법으로 상가건물임대차보호법은 "사업자등록을 통한 임대차현황 공시"를 채택하였습니다. 즉, 임차인은 건물의 인도와 사업자등록을 신청한 경우 사업자등록신청일 다음날부터 제3자에 대한 대항력이 생기게 됩니다. 물론, 지방 세무서는 사업자등록 자료를 이해관계인에게 임대차에 대한 기본현황을 제공할 수 있게 됩니다.
앞에서도 살펴보았지만 사업자등록은 "상가건물"이 되기위한 조건일 뿐 아니라 "대항력"을 확보하기 위해서도 필수적인 조건임에 따라 상가건물임대차보호법의 적용을 받기위해서는 "사업자등록이 필수적"임을 기억해야합니다.

◇ 아울러 사업자등록증을 발급받은 사업자는 건물소재지 관할 세무서에서 확정일자를 받을 수 있습니다.
확정일자는 임대차계약서의 존재사실을 건물소재지 관할세무서장이 인정하여 임대차계약서에 기입한 날짜를 말합니다.
건물을 인도받고 사업자등록을 한 법 적용대상 임차인이 확정일자를 받게되면 임차한 건물이 경매나 공매로 넘어갈 경우 확정일자를 기준으로 보증금을 채권에 대해서 우선 변제받을 수 있습니다.
현재 사업자등록이 되어 있는 임차인은 상가건물임대차보호법 시행령 공포이후 관할 세무서에서 확정일자를 받을 수 있습니다.

◇ 물론 법 시행('02.11.1)이후에 사업자등록을 하는 임차인은 사업자등록과 동시에 확정일자를 신청할 수 있습니다.
확정일자의 효력은 '02년10월31일까지 신청한 것은 '02년11월1일부터 효력이 발생하게되며 '02년11월1일 이후에는 확정일자를 받은 날부터 효력이 발생합니다.
현재 법 적용대상이 되는 임차사업자는 법 시행령 공포이후 '02.10.31일까지 확정일자 신청이 가능합니다.

◇ 확정일자를 받기위해서는 다음의 서류를 첨부하시어 관할세무서에 신청하시면 됩니다.
이 법 시행령 공포일 이전에 사업자등록된 임차인
1. 임대차계약서 원본 2. 사업자등록증 원본 3. 사업자등록증정정신고서 4. 사업장도면(건물공부상 구분등기 표시된 부분의 일부만 임차한 경우) 5. 본인 신분증 (대리인이 신청시 위임장과 대리인 신분증)
이 법 시행령 공포일 이후 사업자등록하는 임차인은
1. 임대차계약서 원본 2. 사업자등록증신청서 3. 사업허가·등록·신고필증 사본(법령에 의하여 허가·등록·신고 대상인 경우) 4. 사업장도면(건물공부상 구분등기 표시된 부분의 일부만 임차한 경우) 5. 본인 신분증

3. 상가임차인 보호제도

1) 임대인 변동에 영향받지 않는 임대차계약 (법 제3조제2항)

<상가건물임대차보호법>
②임차건물의 양수인(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다.

◇ 임차건물의 양수 등으로 임대인이 바뀌는 경우 양수인 또는 권리승계자는 임대인의 지위를 승계하게 됩니다.
즉, 후임 임대인은 전임 임대인과 임차인은 체결한 계약 및 조건을 그대로 받아들이게 함으로써 임차인은 임대인의 변동에 관계없이 사업을 운영할 수 있도록 규정한 것입니다.

2) 임대차기간의 보장 (법 제9조 내지 제11조)

<상가건물임대차보호법>
제9조 (임대차기간 등) ①기간의 정함이 없거나 기간을 1년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 1년으로 본다. 다만, 임차인은 1년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다. ②임대차가 종료한 경우에도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지는 임대차 관계는 존속하는 것으로 본다.
제10조 (계약갱신 요구등) ①임대인은 임차인이 임대차기간 만료전 6월부터 1월까지 사이에 행하는 계약갱신 요구에 대하여 정당한 사유없이 이를 거절하지 못한다. 다만, 다음 각호의 1의 경우에는 그러하지 아니하다.

1. 임차인이 3기의 차임액에 달하도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우
2. 임차인이 거짓 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우
3. 쌍방 합의하에 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우
4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대한 경우
5. 임차인이 임차한 건물의 전부 또는 일부를 고의 또는 중대한 과실로 파손한 경우
6. 임차한 건물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우
7. 임대인이 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위해 목적 건물의 점유 회복이 필요한 경우
8. 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 존속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우

②임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차 기간을 포함한 전체 임대차 기간이 5년을 초과하지 않는 범위 내에서만 행사할 수 있다. ③갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다. 다만, 차임과 보증금은 제11조의 규정에 의한 범위안에서 증감할 수 있다. ④임대인이 제1항의 기간 이내에 임차인에 대하여 갱신거절의 통지 또는 조건의 변경에 대한 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 이 경우에 임대차의 존속기간은 정함이 없는 것으로 본다. ⑤제4항의 경우 임차인은 언제든지 임대인에 대하여 계약해지의 통고를 할 수 있고, 임대인이 그 통고를 받은 날부터 3월이 경과하면 그 효력이 발생한다.
제11조 (차임 등의 증감청구권) ①차임 또는 보증금이 임차건물에 관한 조세, 공과금 그 밖의 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 인하여 상당하지 아니하게 된 때에는 당사자는 장래에 대하여 그 증감을 청구할 수 있다. 그러나 증액의 경우에는 대통령령이 정하는 기준에 따른 비율을 초과하지 못한다. ②제1항의 규정에 의한 증액청구는 임대차계약 또는 약정한 차임등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 이를 하지 못한다.

<상가건물임대차보호법시행령>
제4조(차임 등 증액청구의 기준) 법 제11조제1항의 규정에 의한 차임 또는 보증금의 증액청구는 청구당시의 차임 또는 보증금의 100분의 12의 금액을 초과하지 못한다.

◇ 임차인이 사업을 운영함에 있어 가장 중요한 것중 하나는 사업공간의 안정적 확보라고 할 수 있습니다.
사업공간에는 실질적인 자금이 투입되는 유형가치(내부장식비 등)외에도 무형가치(고객인지도, 홍보효과 등) 구축을 위해서도 많은 자본과 노력이 투입되어 있습니다. 따라서, 이렇게 많은 자본과 노력이 투입된 공간에서의 사업이 단기간에 마쳐야 한다면 소규모 상공인들에게는 큰 부담이 될 수 밖에 없는 실정입니다.

◇ 이에 우선 임대차계약의 최소기간을 1년으로 정하였습니다. 즉, 1년 미만의 계약이나 기간을 별도로 정하지 않은 계약은 1년의 계약으로 인정함으로써 최소한의 기간을 보장한 것입니다.
물론, 1년으로 정한 최소기간은 임대인에 대한 것으로서 임차인은 1년 미만의 계약이라도 계약의 유효성을 주장할 수 있습니다.
그러나, 사업을 목적으로 임차한 경우 1년만에 사업장을 이전하는 경우는 매우 드문 사례일 것입니다. 따라서, 보다 안정적으로 사업할 수 있도록 하기 위해서 임차인에게 "계약갱신요구권"을 부여하였습니다.

◇ 즉, 법 제10조제1항 각호중에 해당하는 경우가 없는 경우라면 계약만료 1개월∼6개월전에 임차인의 계약요구시 임대인은 이를 거절하지 못하게 규정하고 있습니다.
물론, 법 제10조제1항 각호중 해당되는 것이 하나라도 있으면 임대인은 임차인의 계약갱신요구를 거부할 수 있습니다.

◇ 이러한 계약갱신요구는 매년 반복할 수 있는 것은 아니며 최초의 계약기간을 포함하여 5년을 초과하지 않는 범위내에서만 행사가 가능합니다.
즉, 1년단위로 최초 계약을 하고 이후에도 계속 1년 단위의 계약을 한다면 최초 계약을 제외하고는 재계약을 4번까지는 할 수 있습니다.

◇ 이렇게 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 봅니다.
다만, 임차건물에 관한 조세, 공과금 등 부담의 증가 또는 경제사정의 변동으로 보증금 또는 차임의 증감이 필요한 경우에 임대인은 보증금 또는 차임의 100분의 12(12%)를 초과하지는 못합니다.

◇ 임대인은 계약조건을 변동하고자 할 경우 또는 갱신을 거부하고자 하는 경우 계약만료 1개월∼6개월전에 이를 임차인에게 통보하여야 합니다.
임대인이 이러한 통보를 하지 않은 상태에서 계약이 만료되는 경우는 "묵시적 재계약 희망"으로 인정되어 종전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 봅니다.
다만, 이 경우 임대차기간은 정하지 않은 것으로 봅니다.
이렇게 "묵시적 재계약 희망"으로 인하여 계약기간이 정해지지 않은 재계약의 경우 임차인은 언제든지 계약해지를 통보할 수 있으며 계약해지는 통보후 3월이 경과하면 그 효력이 발생됩니다.

◇ 임대차기간이 종료되었음에도 임차인이 보증금을 받지 못한 경우 임대차관계는 존속하는 것으로 봅니다.
물론, 임차인이 계속해서 보증금을 반환받지 못하는 경우에는 "임차권등기명령"을 신청할 수 있으며 자세한 내용은 뒤에서 설명하도록 하겠습니다.

3) 보증금의 월차임 전환시 산정율 제한 (제3조제2항)

<상가건물임대차보호법>
제12조 (월차임 전환시 산정율의 제한) 보증금의 전부 또는 일부를 월 단위의 차임으로 전환하는 경우에는 그 전환되는 금액에 은행법에 의한 금융기관에서 적용하는 대출금리 및 당해 지역의 경제여건 등을 감안하여 대통령령이 정하는 비율을 곱한 월차임의 범위를 초과할 수 없다.

<상가건물임대차보호법시행령>
제5조(월차임 전환시 산정률) 법 제12조에서 "대통령령이 정하는 비율"이라 함은 연 1할5푼을 말한다.

◇ 상가건물의 임대차계약은 보통 보증금과 차임으로 구성되어있습니다. 이때 차임은 잔여 보증금에 대한 이자가 적용되어 임차인이 임대인에게 지급하게 됩니다.
이 경우 지나치게 높은 금리가 적용될 경우 임차인에게 많은 경제적인 부담이 됨에 따라 법에서는 그 한도를 정하도록 하였습니다.

◇ 이렇게 제한된 금리는 보증금의 전부 또는 일부를 차임으로 전환하는 경우 연 15%가 됨에 따라 월차임으로의 전환 이율은 1.25%가 적용됩니다.

4) 전대차관계에 대한 보호 (법 제13조)

<상가건물임대차보호법>
제13조 (전대차관계에 대한 적용 등) ①제10조 내지 제12조의 규정은 전대인과 전차인의 전대차관계에 적용한다. ②임대인의 동의를 받고 전대차계약을 체결한 전차인은 임차인의 계약갱신요구권 행사기간 범위내에서 임차인을 대위하여 임대인에게 계약갱신요구권을 행사할 수 있다.

◇ 임차인이 임차상가를 다시금 임대하는 경우, 즉 전대차하는 경우 임차인은 임대인의 관계가 되고 재임차인은 임차인이 됩니다.
이 경우의 임차인을 전대인이라고 하고 재임차인을 전차인이라고 합니다.
이러한 전대차 관계에 있어서도 전차인의 안정적 사업활동이 가능하도록 전차인에게 계약갱신요구권을 부여하고, 전대인에게는 차임 및 보증금의 증액율 제한 및 보증금의 차임전환시 전환율 제한을 규정하고 있습니다.

◇ 특히, 전대인(임차인)이 전차인과의 계약을 회피하는 경우에 대비하여 동 법은 전차인은 임대인에 대해서 계약갱신요구권을 행사할 수 있도록 하고 있습니다.
다만, 이 경우는 전차인은 임차인(전대인)이 임대인에 대하여 계약갱신요구를 할 수 있는 기간에 한하여 유효한 것입니다. 즉, 임차인의 잔여기간이 2년인 상태에서 1년의 전대차계약을 체결한 경우 전차인의 임대차갱신요구권은 그 다음해에 한하여만 가능합니다.

5) 보증금 미반환에 대한 보호

<상가건물임대차보호법>
제5조 (보증금의 회수) ①임차인이 임차건물에 대하여 보증금반환청구소송의 확정판결 그 밖에 이에 준하는 집행권원에 기한 경매를 신청하는 경우에는 민사집행법 제41조의 규정에도 불구하고 반대의무의 이행 또는 이행의 제공을 집행개시의 요건으로 하지 아니한다.
제6조 (임차권등기명령) ①임대차가 종료된 후 보증금을 반환받지 못한 임차인은 임차건물의 소재지를 관할하는 지방법원·지방법원지원 또는 시·군법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있다. ②임차권등기명령의 신청에는 다음 각호의 사항을 기재하여야 하며, 신청의 이유 및 임차권등기의 원인이 된 사실은 이를 소명하여야 한다.

1. 신청의 취지 및 이유
2. 임대차의 목적인 건물(임대차의 목적이 건물의 일부분인 경우에는 그 도면을 첨부한다)
3. 임차권등기의 원인이 된 사실(임차인이 제3조제1항의 규정에 의한 대항력을 취득하였거나 제5조제2항의 규정에 의한 우선변제권을 취득한 경우에는 그 사실)
4. 그 밖에 대법원규칙이 정하는 사항 ③민사집행법 제280조제1항, 제281조, 제283조, 제285조, 제286조, 제288조제1항·제2항·제3항 본문, 제289조제1항 내지 제4항, 제290조제2항중 제288조제1항에 대한 부분, 제291조, 제293조의 규정은 임차권등기명령의 신청에 대한 재판, 임차권등기명령의 결정에 대한 임대인의 이의신청 및 그에 대한 재판, 임차권등기명령의 취소신청 및 그에 대한 재판 또는 임차권등기명령의 집행 등에 관하여 이를 준용한다. 이 경우 "가압류"는 "임차권등기"로, "채권자"는 "임차인"으로, "채무자"는 "임대인"으로 본다. ④임차권등기명령신청을 기각하는 결정에 대하여 임차인은 항고할 수 있다. ⑤임차권등기명령의 집행에 의한 임차권등기가 경료되면 임차인은 제3조제1항의 규정에 의한 대항력 및 제5조제2항의 규정에 의한 우선변제권을 취득한다. 다만, 임차인이 임차권등기 이전에 이미 대항력 또는 우선변제권을 취득한 경우에는 그 대항력 또는 우선변제권이 그대로 유지되며, 임차권등기 이후에는 제3조제1항의 대항요건을 상실하더라도 이미 취득한 대항력 또는 우선변제권을 상실하지 아니한다. ⑥임차권등기명령의 집행에 의한 임차권등기가 경료된 건물(임대차의 목적이 건물의 일부분인 경우에는 해당 부분에 한한다)을 그 이후에 임차한 임차인은 제14조의 규정에 의한 우선변제를 받을 권리가 없다. ⑦임차권등기의 촉탁, 등기관의 임차권등기 기입 등 임차권등기명령의 시행에 관하여 필요한 사항은 대법원규칙으로 정한다. ⑧임차인은 제1항의 규정에 의한 임차권등기명령의 신청 및 그에 따른 임차권등기와 관련하여 소요된 비용을 임대인에게 청구할 수 있다.
제7조 (민법의 규정에 의한 임대차등기의 효력 등) ①제6조제5항 및 제6항의 규정은 민법 제621조의 규정에 의한 건물임대차등기의 효력에 관하여 이를 준용한다. ②임차인이 대항력 또는 우선변제권을 갖추고 민법 제621조제1항의 규정에 의하여 임대인의 협력을 얻어 임대차등기를 신청하는 경우에는 신청서에 부동산등기법 제156조에 규정된 사항 외에 다음 각호의 사항을 기재하여야 하며, 이를 증명할 수 있는 서면(임대차의 목적이 건물의 일부분인 경우에는 해당부분의 도면을 포함한다)을 첨부하여야 한다.

1. 사업자등록을 신청한 날
2. 임차건물을 점유한 날
3. 임대차계약서상의 확정일자를 받은 날

제18조 (소액사건심판법의 준용) 소액사건심판법 제6조·제7조·제10조 및 제11조의2의 규정은 임차인이 임대인에 대하여 제기하는 보증금반환청구소송에 관하여 이를 준용한다.

◇ 임대차계약이 종료되면 임차인은 임대인에게 보증금을 받아야 합니다.
보증금을 반환받지 못한 경우 앞에서 언급한 바와 같이 임대차관계가 지속되는 것으로 인정됩니다.

◇ 그러나, 임차인이 해당건물에서 더이상 임대차관계를 지속할 수 있는 상황이 아니거나 보증금의 회수가 필요한 경우에는 이에 따른 강제적인 조치를 취하여야 합니다.
이러한 방법으로 먼저 경매에 의하여 보증금을 회수하는 경우와 권리설정을 통해 보증금의 안정적 확보를 도모하는 방법이 있습니다.

◇ 먼저 경매를 신청하기 위하여서는 보증금반환청구소송의 확정판결을 필요로 합니다. 이러한 경매의 신청은 반대의무의 이행이나 이행의 제공을 집행개시의 요건으로 하지 않습니다.
이때 보증금반환청구소송은 소액사건심판법 제6조·제7조·제10조 및 제11조의2 규정을 준용합니다.

◇ 임차인이 새로운 건물에서 사업을 하기 위하여 이전을 하여야 함에도 임대인에게서 보증금을 받지 못한 경우 무조건 건물을 임대인에게 인도할 수는 없게 됩니다.
즉, 건물을 임대인에게 인도할 경우 대항력의 기본요건인 "임차인의 건물 인도"라는 조건을 충족시키지 못함에 따라 보호대상에서 제외되는 상황이 발생하게 됩니다.
이러한 경우에 대비하여 "임차권등기명령신청"제도를 두고 있습니다.

◇ 즉, 임대차의 등기는 임대인의 협조를 얻어 임대인이 하도록 되어있으나 "임차권등기명령신청"은 임차인이 단독으로 건물소재지 관할 지방법원·지방법원지원 또는 시·군법원에 신청할 수 있습니다.
임차권등기를 신청하는 경우 임차인은 ①신청의 취지 및 이유, ②임대차의 목적인 건물(임대차의 목적이 건물의 일부분인 경우에는 그 도면을 첨부), ③임차권등기의 원인이 된 사실(대항력 또는 우선변제권 취득 사실) 등을 기재 또는 소명하여야 합니다.

◇ 임차권등기명령신청에 대한 재판은 변론없이 진행할 수 있습니다.
임차권등기에 대한 이유를 소명한 경우에도 법원은 담보를 제공하게 할 수 있으며 이 경우 담보의 제공과 담보제공방법을 임차권등기명령에 적어야 합니다.

◇ 임차권등기명령신청에 대한 재판은 변론이 있는 경우에는 판결로, 그 밖의 경우는 결정으로 합니다.
임차권등기명령에는 임차권등기의 집행을 정지시키거나 집행한 임차권등기를 취소시키기 위하여 임대인이 공탁할 금액을 적어야합니다.
기타 임차권등기명령의 절차 및 성격 등 세부 사항은 민사집행법을 참고하시면 됩니다.

◇ 임차권등기가 경료되면 임차인은 대항력과 우선변제권(법 제5조제2항, 뒤에서 설명)을 취득하게 됩니다.
임차인이 대항력과 우선변제권을 旣취득한 경우 이는 인정되며 등기 이후에는 대항요건을 상실하더라도 대항력과 우선변제권은 존속하게 됩니다.
이렇게 임차권등기명령신청에 의한 등기는 민법 제621조의 규정에 의한 건물임대차등기의 효력과 같아집니다.

◇ 임차인은 임차권등기명령신청 및 등기와 관련하여 소요된 비용을 임대인에게 청구할 수 있습니다.
임차권등기가 경료된 건물(또는 해당부분)을 이후에 임차한 임차인은 법 제14조의 규정에 의한 최우선변제(뒤에서 설명)를 받을 수 없으니 임차시 임차권등기여부를 확인하여야 합니다.

6) 임차건물의 경매에 따른 임차인 보호

<상가건물임대차보호법>
제5조 (보증금의 회수) ②제3조제1항의 대항요건을 갖추고 관할 세무서장으로부터 임대차계약서상의 확정일자를 받은 임차인은 민사집행법에 의한 경매 또는 국세징수법에 의한 공매시 임차건물(임대인 소유의 대지를 포함한다)의 환가대금에서 후순위권리자 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다. ③임차인은 임차건물을 양수인에게 인도하지 아니하면 제2항의 규정에 의한 보증금을 수령할 수 없다. ④제2항의 규정에 의한 우선변제의 순위와 보증금에 대하여 이의가 있는 이해관계인은 경매법원 또는 체납처분청에 이의를 신청할 수 있다. ⑤민사집행법 제152조 내지 제161조의 규정은 제4항의 규정에 의하여 경매법원에 이의를 신청하는 경우에 이를 준용한다. ⑥제4항의 규정에 의하여 이의신청을 받은 체납처분청은 이해관계인이 이의신청일부터 7일 이내에 임차인을 상대로 소를 제기한 것을 증명한 때에는 당해 소송의 종결시까지 이의가 신청된 범위안에서 임차인에 대한 보증금의 변제를 유보하고 잔여금액을 배분하여야 한다. 이 경우 유보된 보증금은 소송의 결과에 따라 배분한다. 제8조 (경매에 의한 임차권의 소멸) 임차권은 임차건물에 대하여 민사집행법에 의한 경매가 행하여진 경우에는 그 임차건물의 경락에 의하여 소멸한다. 다만, 보증금이 전액 변제되지 아니한 대항력이 있는 임차권은 그러하지 아니하다. 제14조 (보증금중 일정액의 보호) ①임차인은 보증금중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리가 있다. 이 경우 임차인은 건물에 대한 경매신청의 등기 전에 제3조제1항의 요건을 갖추어야 한다. ②제5조제4항 내지 제6항의 규정은 제1항의 경우에 이를 준용한다.
③제1항의 규정에 의하여 우선변제를 받을 임차인 및 보증금 중 일정액의 범위와 기준은 임대건물가액(임대인 소유의 대지 가액을 포함한다)의 3분의 1의 범위안에서 당해 지역의 경제여건, 보증금 및 차임 등을 고려하여 대통령령으로 정한다.

<상가건물임대차보호법시행령>
제6조(우선변제를 받을 임차인의 범위) 법 제14조의 규정에 의하여 우선변제를 받을 임차인은 보증금과 차임이 있는 경우 법 제2조제2항의 규정에 의하여 환산한 금액의 합계가 다음 각호의 구분에 의한 금액 이하인 임차인으로 한다.

1. 서울특별시 : 4천500만원
2. 수도권정비계획법에 의한 수도권중 과밀억제권역(서울특별시를 제외한다) : 3천900만원
3. 광역시(군지역과 인천광역시지역을 제외한다) : 3천만원
4. 그 밖의 지역 : 2천500만원
제7조(우선변제를 받을 보증금의 범위 등) ①법 제14조의 규정에 의하여 우선변제를 받을 보증금중 일정액의 범위는 다음 각호의 구분에 의한 금액 이하로 한다.

1. 서울특별시 : 1천350만원
2. 수도권정비계획법에 의한 수도권중 과밀억제권역(서울특별시를 제외한다) : 1천170만원
3. 광역시(군지역과 인천광역시지역을 제외한다) : 900만원
4. 그 밖의 지역 : 750만원 ②임차인의 보증금중 일정액이 상가건물의 가액의 3분의 1을 초과하는 경우에는 상가건물의 가액의 3분의 1에 해당하는 금액에 한하여 우선변제권이 있다. ③하나의 상가건물에 임차인이 2인 이상이고, 그 각 보증금중 일정액의 합산액이 상가건물의 가액의 3분의 1을 초과하는 경우에는 그 각 보증금중 일정액의 합산액에 대한 각 임차인의 보증금중 일정액의 비율로 그 상가건물의 가액의 3분의 1에 해당하는 금액을 분할한 금액을 각 임차인의 보증금중 일정액으로 본다.

◇ 임차건물이 경매에 의하여 양도되는 경우 임차권을 등기한 경우를 제외한 대부분의 임차인들은 보증금을 회수하지 못하는 실정이었습니다.
그러나, 이제 소액 보증금의 경우에는 등기없이도 일정액을 보호받을 수 있게 되었습니다.

◇ 즉, 대항요건(임차건물의 인도와 사업자등록)을 갖춘 임차인중 보증금액(법상 보증금을 의미합니다. 이하 같습니다.)이 일정 금액이하인 경우 여타 권리에도 불구하고 최우선적으로 보증금을 받을 수 있습니다.
지역별 적용대상 보증금 범위와 보호금액은 다음과 같습니다.

권 역	적용대상	보호금액
서울특별시	4천5백만원 이하	1천3백5십만원 이하
과밀억제권역(서울제외)	3천9백만원 이하	1천1백7십만원 이하
광역시(군지역, 인천시제외)	3천만원 이하	9백만원 이하
그 밖의 지역	2천5백만원 이하	7백5십만원 이하

◇ 물론, 해당 건물에는 임차인뿐 아니라 각종 물권이 설정되어 있을 수 있습니다.
따라서, 지나치게 임차인만 보호할 경우 이들의 권리가 크게 손상될 가능성이 있음에 따라 보증금중 보호되는 일정액은 상가건물 가액의 1/3까지만 보호되도록 하였습니다.
이때 2인 이상의 임차인이 일정액 보호의 대상이고 이들에 대한 일정액 보호 금액의 합계가 상가건물 가액의 1/3을 초과하는 경우 임차인들의 일정액 보호 금액합계에서 개별 임차인의 보호금액의 비율에 따라 상가건물 가액의 1/3에 해당하는 금액을 분할한 금액이 보호금액이 됩니다. 여기서, 상가건물의 가액이라 함은 건축물 뿐 아니라 대지의 가액을 포함함으로써 많은 임차인이 보호받을 수 있도록 규정되어 있습니다.

◇ 아울러 대항력(건물의 인도와 사업자등록)과 확정일자를 받은 임차인은 경매 또는 공매시에 다른 후순위 권리자, 그 밖의 채권자 보다 우선하여 변제받을 수 있습니다.
이때 앞서 언급한 보증금중 일정금액 보호와 지금 언급한 우선변제는 다음과 같은 차이가 있습니다.

구 분	일정금액 보호	우선 변제
적용 범위	일부 소액 보증금	임대차보호대상 전체
적용 요건	3천9백만원 이하	대항력과 확정일자
권리우선 순위	대항력	후순위 권리에 우선 채권에 우선

◇ 이렇게 우선변제를 통해 보증금을 수령할 때는 당연히 임차건물을 양수인에게 인도하여야 합니다.
임차인에게 우선 변제를 해줌에 있어 다른 이해관계인은 이의신청을 할 수 있습니다. 이렇게 이해관계인이 이의신청을 하고 이의신청일부터 7일 이내에 임차인을 상대로 소를 제기하였음을 증명한 때에는 이의 신청된 금액에 대한 보증금의 변제를 유보하고 잔여금액을 배분하게 됩니다. 물론, 소송의 결과에 따라 유보된 보증금은 배분할 수 있습니다.

4. 적용시기

<상가건물임대차보호법>
<상가건물임대차보호법 부칙> ①(시행일) 이 법은 2002년 11월 1일부터 시행한다. ②(적용례) 이 법은 이 법 시행후 체결되거나 갱신된 임대차부터 적용한다. 다만, 제3조·제5조 및 제14조의 규정은 이 법 시행당시 존속중인 임대차에 대하여도 이를 적용하되, 이 법 시행 전에 물권을 취득한 제3자에 대하여는 그 효력이 없다.
<상가건물임대차보호법시행령 부칙> ①(시행일) 이 영은 2002. 11. 1.부터 시행한다.

◇ 이 법은 '02. 11. 1일 이후에 체결되거나 갱신되는 임대차에서부터 적용이 됩니다.
다만, 대항력, 임대건물 양수인의 지위 승계 등 제3조의 규정과 제5조의 규정에 의한 보증금회수 및 우선 변제권 및 제14조의 규정에 의한 최우선변제권은 '02. 11. 1일부터 적용받을 수 있습니다.

◇ 이 경우에도 법 시행전에 물권을 이미 취득한 제3자에 대해서는 효력이 없다는 점도 유념하여야 할 것입니다.

5. 상가건물의 임대차관계 확인방법

<상가건물임대차보호법>
제4조 (등록사항 등의 열람·제공) ①건물의 임대차에 이해관계가 있는 자는 건물의 소재지 관할 세무서장에게 다음 각호의 사항의 열람 또는 제공을 요청할 수 있다. 이때 관할 세무서장은 정당한 사유없이 이를 거부할 수 없다.

1. 임대인·임차인의 성명, 주소, 주민등록번호(임대인·임차인이 법인 또는 법인아닌 단체인 경우에는 법인명 또는 단체명, 대표자, 법인등록번호, 본점·사업장소재지)
2. 건물의 소재지, 임대차 목적물 및 면적
3. 사업자등록 신청일
4. 사업자등록 신청일 당시의 보증금 및 차임, 임대차기간
5. 임대차계약서상의 확정일자를 받은 날
6. 임대차계약이 변경 또는 갱신된 경우에는 변경된 일자, 보증금 및 차임, 임대차기간, 새로운 확정일자를 받은 날
7. 그 밖에 대통령령이 정하는 사항 ②제1항의 규정에 의한 자료의 열람 및 제공과 관련하여 필요한 사항에 대하여는 대통령령으로 정한다.

<상가건물임대차보호법시행령>
제3조(등록사항 등의 열람·제공) ①상가건물의 임대차에 이해관계가 있는 자는 법 제4조제1항의 규정에 의하여 등록사항 등의 열람 또는 제공을 요청하는 때에는 별지 제1호서식에 의한 요청서에 이해관계가 있는 자임을 입증할 수 있는 서류를 첨부하여 당해 건물의 소재지를 관할하는 세무서장에게 제출하여야 한다. ②법 제4조제1항의 규정에 의한 등록사항 등의 열람 또는 제공은 사업자등록신청서·사업자등록정정신고서 및 그 첨부서류와 확정일자를 기재한 장부중 열람을 요청한 사항을 열람하게 하거나, 별지 제2호서식에 의한 현황서나 건물도면의 등본을 교부하는 방법에 의한다. ③법 제4조제1항의 규정에 의한 등록사항 등의 열람 또는 제공은 전자적 방법에 의할 수 있다. ④법 제4조제1항제7호에서 "그 밖에 대통령령이 정하는 사항"이라 함은 임대차의 목적이 건물의 일부분인 경우 그 부분의 도면을 말한다.

◇ 상가건물에 각종 권리를 설정하고자 하는 경우 당해 상가건물에 상가건물임대차보호법 보호범위에 해당하는 임대차계약이 존재하는 경우 설정될 권리가 정상적으로 작용하기 힘든 상황이 도래할 수 있습니다.
따라서, 상가건물에 권리를 설정하거나 임대차계약을 체결함에 있어서는 당해 상가건물의 임대차계약 상황에 대한 확인은 필수적이라 할 수 있습니다.

◇ 이해관계인은 임대차 현황과 관련하여 다음사항을 확인할 수 있습니다.
- 임대인·임차인의 성명, 주소, 주민등록번호 - 건물의 소재지, 임대차 목적물 및 면적 - 사업자등록 신청일 - 사업자등록 신청일 당시의 보증금 및 차임, 임대차기간 - 임대차계약서상의 확정일자를 받은 날 - 임대차계약이 변경 또는 갱신된 경우에는 변경된 일자, 보증금 및 차임, 임대차기간, 새로운 확정일자를 받은 날 - 임대차의 목적이 건물의 일부분인 경우 해당 부분의 도면

◇ 이해관계인은 관할 세무서에서 상가건물의 임대차 현황을 확인 할 수 있습니다.
이 경우 세무서장이 "이해관계인"임을 소명하는 서류를 요청할 수 있습니다. 따라서, 임대차 현황 확인을 요청시에는 이를 준비하여야 합니다. 당시의 차임 또는 보증금의 100분의 12의 금액을 초과하지 못한다.