빌딩 몸값 올리는 최고의 임차인 `스타벅스`

[빌딩 몸값]

전지현·송승헌 등 연예인 `스벅` 유치위해 리모델링
임대료도 낮춰 인센티브

빌딩 투자에서 가장 중요한 것은 임차인입니다. 임차인이 빌딩 가치를 결정합니다. 대지가격이 비슷해도 임차인에 따라 매각 시 환금성이나 빌딩가격이 크게 달라지기도 합니다. 그래서 건물주는 좋은 업체를 들이기 위해 업체를 가려가면서 일부로 공실로 남겨두는 경우도 있습니다. 당장 임대수익이 발생하지 않더라도 향후 빌딩가치를 고려하는 것이지요. 그만큼 임차인의 중요성은 어마어마합니다.

임차인들 중에서 건물주들이 가장 선호하는 업체는 바로 스타벅스입니다. 스타벅스는 5년 이상 장기 계약을 맺을 뿐 아니라 건물 이미지를 높여줍니다. 스타벅스가 들어간 건물은 나중에 매각할 때 프리미엄이 붙기도 합니다. 그래서 건물주들은 스타벅스를 입점시키기 위해 신축·리모델링을 해줄 뿐만 아니라 매출에 비례해 임차료를 내는 '수수료 매장' 형태를 허용합니다.

연예인들도 빌딩 투자할 때 스타벅스 입점 여부를 중요하게 생각합니다. 스타벅스가 입점돼 있지 않은 경우에는 적극적으로 유치 활동을 벌이기도 합니다. 배우 전지현은 2013년 서울시 용산구 이촌동에 대지면적 245.3㎡, 연면적 231.39㎡, 지상 2층 규모로 전층 스타벅스가 들어가 있는 건물을 대출 없이 58억원에 매입하였습니다. 보증금 5억원에 월세 1600만원, 연 3.7%의 수익이 발생되고 있었는데, 당시 요구수익률이 약 5%였던 걸 감안하면 수익률이 낮은 편이었습니다. 하지만 전층 스타벅스가 들어가 있는 데다 장기 계약이 돼 있다는 점을 높게 평가해 건물가격이 조금 비싸고 임대수익이 낮아도 투자한 것으로 보입니다.

가수 대성도 2017년 서울시 강남구 논현동에 대지면적 910㎡, 연면적 4026㎡ 지하 2층~지상 9층 규모 빌딩을 170억원을 대출받아 310억원에 매입했는데, 이 빌딩도 1층에 스타벅스가 있습니다. 1층에 스타벅스가 있으니 건물 분위기도 살고, 건물 방문자들과 미팅하기도 좋고, 찾아오는 길을 설명하기도 좋아서 다른 층에 입점한 임차인에게도 긍정적인 영향을 미치고 있습니다.

개그맨 박명수의 아내 한수민 씨도 2011년 서울시 성북구 동선동에 대지면적 177.2㎡, 연면적 469.75㎡ 지하 1층~지상 4층 규모 빌딩을 29억원에 매입한 뒤 전층 스타벅스를 입점시켜서 매입 3년 만에 46억6000만원에 매각했습니다. 첫 번째 투자에서 큰 성공을 거둔 한씨는 서초구 방배동에 스타벅스가 입점할 만한 건물을 찾았고, 2014년 함지박사거리 대로변 코너에 기사식당이 있던 건물을 88억원에 매입했습니다. 5층 규모로 신축해 1층에 스타벅스를 입점시키고 건물 가치를 최대한 끌어올렸습니다. 배우 송승헌도 서울시 서초구 잠원동 2006년 대지면적 540㎡, 연면적 1332㎡, 지하 1층~지상 4층 규모 빌딩을 114억원에 매입했는데, 이 빌딩도 최근 1층에 스타벅스를 입점시켜서 가치를 더 높였습니다.

이처럼 스타벅스는 건물 가치를 높이는 가장 좋은 임차인으로 꼽힙니다. 이런 임차인들을 전문 용어로 '앵커 테넌트'라고 부릅니다 앵커 테넌트란 높은 집객력을 보유한 핵심 점포라는 뜻입니다. 예를 들어 강남역은 쉑쉑버거, 이태원은 홍석천 가게 등 임차인에 따라 상권이 형성되고 거리 이미지가 형성됩니다. 그런 핵심 임차인이 건물에 있다면 아주 상징적인 건물이 될 수 있죠. 상가임대차보호법 강화로 임차인에 대한 중요성은 점점 커지고 있습니다. 최근 입법 발의된 상가임대차보호법 개정법안에 따르면 임대료 인상률이 9%에서 5%로 내려가고 임차인 계약갱신요구권이 5년에서 10년으로 연장됩니다.

건물주가 '갑'인 시대는 지났습니다. '조물주 위에 건물주'가 아니라 건물주가 임차인들과 서로 협력하고 상생해야 하는 시대가 도래했습니다. 어떤 임차인이 들어와 있고 어떻게 하면 협력하고 수익을 안정적으로 가져갈 수 있는지가 중요한 포인트가 되겠습니다.