베트남, 부동산 불안 지속되는 가운데 토지법 개정안 검토 착수 베트남 EMERICs - - 2023/06/30

[힘힘]

베트남, 부동산 불안 지속되는 가운데 토지법 개정안 검토 착수

베트남 EMERICs - - 2023/06/30

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☐ 베트남 정부, 부동산 시장 관련 신뢰 회복 위한 토지법 개정 논의 착수

◦ 베트남 국회, 부동산 시장 안정화 위해 토지법 개정 초안 논의

- 베트남 국회는 6월 21일 제15기 국회 제5차 본회의에서 토지법(Land Law) 개정 초안을 논의했다. 해당 법안은 총 16장 263조로 구성되어 있으며, 당초 입법 예고된 초안과 비교해 40개 조문이 추가되고 13개 조문이 삭제되었다. 베트남넷(Vietnam Net) 보도에 따르면 대다수의 국회의원들은 법안 관련 여론 수렴이 잘 이루어졌다고 평가했으며, 대체로 국회 경제위원회의 검증 보고서 내용에 동의했다. 특히 토지 관리 및 이용, 용지 정리 보상 및 재정착 지원정책, 토지 감정 규정 등의 문제와 관련해 집중적인 토론이 이루어졌다.

- 최근 베트남에서 부동산 재벌 2명이 체포되면서 베트남 부동산 시장에 대한 소비자 및 투자자의 신뢰가 하락하는 가운데 베투남 정부가 토지법 및 관련 주택법 개정을 추진해오고 있다. 2022년 6월 16일 베트남 공산당 중앙위원회는 결의안을 통해 새로운 토지법이 국민, 투자자, 국가의 이익을 조화롭게 조정해야 한다는 원칙을 따라야 한다고 명시한 바 있다. 베트남 국회 법제위원회는 토지법 개정 초안의 제79조 전체 내용을 수정하면서 국가와 사회의 이익을 위해 사회 경제 개발 프로젝트를 시행하고, 토지 이용의 효율성을 높이며 사회 경제 인프라를 현대적인 방향으로 발전시켜야 한다고 밝혔다. 이와 더불어 환경보호 및 문화유산 보존의 중요성 또한 강조되었다.

◦ 베트남 토지법 개정 초안, 토지 가격 감정 방법 및 기준 제시

- 베트남 매체인 베트남 플러스(Vietnam Plus)에 따르면 이번 토지법 개정 초안에 관한 논의에서는 토지 평가에 대한 문제가 주요 관심사로 떠올랐다. 토지법 개정 초안은 토지 사용자가 개인인지 단체인지 여부에 관계없이 국방 및 보안을 위한 토지 취득을 제외하고 지역 인민위원회에 토지 취득 권한을 분권화하는 규정을 포함하고 있다. 또한 토지법 개정 초안은 토지 가격 결정 원칙을 자세히 규정하고 있다. 베트남에서는 토지가 국가의 독점적 통제 대상이므로, 국가가 국가 경제 발전, 지역 사회 또는 국가 이익, 안보 목적 등 모호하게 정의된 여러 가지 이유로 토지를 취득할 수 있을 뿐만 아니라 정당한 보상 없이 강제로 토지를 취득하는 경우도 비일비재하다. 토지법 개정 초안에서는 이와 관련한 문제점 개선을 목표로 토지 가격 관련 규정을 둔 것으로 풀이된다.

- 베트남 천연자원환경부(Natural Resources and Environment Ministry)는 토지를 서로 다른 측면에서 감정할 수 있도록 하는 직접 비교, 소득, 공제, 계수 등 네 가지 토지 가격 책정 방법을 제안했다. 이에 일부 국회의원들은 다양한 방법을 사용하면 가격 관리가 어려워지고 부패행위가 발생할 수 있다는 우려를 표명했다. 그러나 당 꾸옥 칸(Dang Quoc Khanh) 천연자원환경부 장관은 토지 가격을 평가하는 단일한 방법이 모든 경우에 적합하지는 않다고 설명했다.

☐ 베트남 국회, 토지법 개정 관련해 국내 토지이용 및 외국인 부동산 소유 규정 논의

◦ 베트남 국회, 토지이용계획 추진 및 토지 이용 불공정 개선 방안 논의

- 정부 차원에서 수립된 토지이용계획의 정합적인 추진을 위한 방안 또한 제시되었다. 쩐 딘 지아(Tran Dinh Gia) 의원은 토지 이용 계획 간의 호환성을 평가할 수 있는 유연한 메커니즘을 마련하고, 전체 국가 계획 체계 내에서 토지 이용 계획의 위치, 그리고 토지이용계획이 다른 계획과 맺는 관계를 명확히 해야 한다고 평가했다. 토 반 탐(To Van Tam) 의원은 이미 승인된 토지이용계획의 추진이 지연되면서 토지 자원 낭비와 사회경제적 악영향을 초래한다며, 개정된 토지법에 실현 가능한 조항을 포함시켜 이러한 상황을 개선해야 한다고 강조했다. 한편 쩐 티 히엔(Tran Thi Hien) 의원은 지역 차원에서 토지이용계획을 간소화할 것을 제안했다.

- 토지 이용 시 발생하는 사회 불공정의 개선 또한 토지법 개정의 주요 과제로 대두되었다. 쩐 반 카이(Tran Van Khai) 의원은 토지 이용 목적의 전환, 특히 가치가 낮은 토지가 높은 가치의 토지로 전환될 때 발생하는 지대 간의 큰 격차가 사회 불공정을 야기하고 있다고 설명했다. 낮은 가격에 농지 용도로 토지를 취득한 뒤 비농업지, 즉 주거, 상업 및 서비스용 토지로 전환 이용되면서 몇 배의 차익을 창출하는 경우가 많다는 문제가 지적되었다. 쩐 반 카이 의원은 개정된 토지법이 이러한 불공정을 해결하여 국가, 투자자 및 국민의 이익을 조화시키는 데 기여해야 한다고 강조했다. 판 티 미 중(Phan Thi My Dung) 의원은 국가, 토지 사용자 및 투자자 간의 조화로운 이익 균형을 보장하기 위해서는 토지이용계획 추진 시 발생한 이주민 대상 보상계획이 시장 원칙에 따라 투명하게 수립 및 추진되어야 하며, 이를 위해 추가 연구, 검토 및 보완이 이루어져야 한다고 제안했다.

◦ 베트남 거주 개별 외국인 및 외국 기관의 토지·주택 소유 규정 논의돼

- 한편 일부 국회의원들은 토지법 개정 초안 내 외국인의 베트남 주택 구매 관련 규정과 관련해 문제를 제기했다. 팜 반 호아(Pham Van Hoa) 의원은 토지법 초안에 토지 사용자에 외국인은 포함되지 않는다는 내용이 명시된 것과 관련해 토지법상 ‘외국인’의 정의를 명확히 할 필요성을 제기했다. 팜 반 호아 의원은 이를 통해 베트남에 투자한 외국인과 베트남 국적을 가진 외국인이 주택을 소유할 권리를 인정해야 한다는 입장을 밝혔다. 이와 관련해 외국인의 토지 사용 기간에는 제한을 두는 것이 필요하다는 의견 또한 제시되었다. 

- 쩐 찌 끄엉(Tran Chi Cuong) 의원은 토지법 법안 초안에는 외국인 개인과 기관이 토지 사용권과 연계하여 주택을 소유할 권리가 명확히 규정되지 않았으며, 이는 다른 법안과 상응하지 않을 수 있다는 우려를 표했다. 베 민 득(Be Minh Duc) 의원은 외국 기관과 개인이 베트남 국내 아파트 건물의 일부 주택을 구매, 임대, 증여, 상속, 소유할 수 있는 규정에서 그 허용 수량이 너무 높다고 지적했다. 해당 규정을 이용해 재정 자원이 큰 외국 개인 및 기관이 베트남 주택 시장을 조작하고 가격을 조절할 가능성이 있다는 문제가 제기되었다.

< 감수 : 윤진표 성신여자대학교 교수 >

* 참고자료

The Star, Vietnam needs new regulations to develop agri-tourism land, 2023.06.28.

Vietnam Net, National Assembly opines on draft revised Land Law, 2023.06.21.

Vietnam Net, Ministry proposes methods for determining land prices, 2023.06.29.

Vietnam Net, NA deputy call for caution in loosening requirements for foreign home ownership, 2023.06.21.

Vietnam Plus, Land use planning, land valuation focus of NA debate on draft revised Land Law, 2023.06.21.

[관련 정보]

베트남 국회, 토지법 개정안 숙의 예정 (2023. 6. 23)