지난 3년간 지방의 아파트값이 오른 이유와 향후 전망

[박홍균]

최근 몇년간 수도권의 아파트는 침체를 거듭하고 있는 동안, 지방의 아파트는 올랐습니다.

이 카페에서도 지방에 거주하시는 분(특히 대구)들은 왜 그런지 이유를 궁금해했습니다.

저에게 개인적으로 물어오신 분들도 많습니다.

저도 궁금해서, 그 이유를 찾아보았습니다.

아래의 그림들은 제가 그동안 스크랩하여 모아둔 것들입니다.

먼저 위의 표는 연도별 아파트 공급실적입니다.

2005년과 2006년에는 연간 아파트 공급량이 15만 가구가 넘었습니다.

보통 아파트 분양에서 입주까지는 2.5년~3년이 걸리는 것을 감안라면, 2008년 부터 입주가 시작됩니다.

즉 2008년 부터 지방에서는 공급 과잉으로 아파트 가격이 하락하게 됩니다.

따라서 이때 부터 건설사에서는 아파트 분양을 대폭 축소합니다.

2009년에는 3만채도 되지 않습니다. 2005년과 2006년의 1/5 수준도 되지 않았습니다.

이런 추세는 2010년까지 계속 되어, 2010년에서 3만 8천채 정도로 1/4 수준입니다.

2008년에서 2010년에 분양한 아파트는 3년 후인 2011년에서 2013년에 입주합니다.

따라서 2011년에서 2013년 사이의 지방 아파트 시장은 공급부족을 격게 됩니다.

즉, 최근 3년 간의 지방아파트 시장은 공급 부족에 의한 가격의 상승으로 요약됩니다.

 물론 위의 표는 지방 전체를 합산한 물량이기 때문에, 지방에 따라 조금 빠르거나 늦을 수는 있습니다. 예를 들면 부산이 먼저 오르기 시작하고, 1년 후에 대구가 오르기 시작할 수도 있다는 이야기입니다.

하나 희소식은, 2011년 부터는 공급이 다시 늘어나서,  3년 후인 2014년(내년) 부터는 아파트 가격이 하향 안정세로 접어든다는 것입니다.

 위의 그림은 부동산 114에서 발표한 자료입니다.(부동산 회사마다 발표하는 숫자가 조금씩 다릅니다.)

이 자료를 보면, 여전히 2008년에서 2010년 사이의 지방 분양물량(오랜지색 막대)이 역대 가장 낮습니다.

하지만 2011년에서부터는 다시 늘어나고 있습니다.

즉, 내년에는 지방 아파트 가격이 하향안정세를 보일 겁니다. 

부동산 써브의 또 다른 자료입니다.

마찬가지로, 2008년에서 2010년 사이의 물량(각각 6만6천, 3만6천, 5만)은 적습니다. 2011년(13만)부터 3배 정도 물량이 늘어나고, 2012년(14만)에는 더욱 늘어나고 있습니다.

수요 측면에서 보면, 최근 몇년 간은 세종시와 지방의 혁신도시로 인해 수도권 인구보다 지방의 인구가 많아지고 있습니다.

2011년은 대한민국 건국 이래 최초로 지방에서 수도권으로 유입되는 인구가 마이너스(-)를 기록하였습니다. 

결론적으로 말해, 지방의 아파트 공급은 비정상적으로 가장 적었고, 수요는 늘어났기 때문이라고 할 수 있습니다. 결국, 지난 3년간 아파트 가격에 영향을 주는 세금이나 이자, 정책 등은 모두 지방과 수도권이 같았다고 한다면, 아파트 가격이 수요와 공급으로 결정된다는 것을 다시 한번 확인하였습니다.

그럼 내년에는 지방의 아파트 가격이 어떻게 될까요?

위의 글에서도 나왔듯이 지방의 아파트 공급은 다시 늘어나기 때문에 하향안정세를 찾을 거라고 생각합니다.

오늘 아침 신문에 나온 기사도 그런 사실을 뒷받침합니다. 수도권 보다 지방의 입주 물량 증가가 두드러져 보입니다.

■ 2014년 아파트입주, 20만가구 회복…전세난엔 글쎄

| 기사입력 2013-08-13 08:11 | 최종수정 2013-08-13 08:53

3년 만에 회복…수도권, 1만1천여가구, 지방 4만여가구 늘어나

(서울=연합뉴스) 윤선희 기자 = 내년 전국 아파트 입주 물량이 3년만에 20만 가구대를 회복해 최근 불거진 '전세대란' 완화 기대감이 커지고 있다.

전문가들은 그러나 입주 물량이 다소 늘어나더라도 시장에 금융권의 전세자금이 대거 풀리면 오히려 전셋값 상승을 부추길 수 있다고 경고했다.

부동산114(r114.com)가 13일 전국 건설사를 대상으로 조사한 결과 내년 전국 아파트 신규 입주 물량은 25만11가구로 올해보다 27.5%(5만3천905가구) 늘어날 것으로 집계됐다.

전국 입주 물량이 20만 가구대를 회복한 것은 2011년 이후 3년 만이며 2008년부터 올해까지 3년 평균치인 24만9천403가구를 웃돈다.

아파트 입주 물량 추이를 보면 ▲ 2008년에 32만447가구에서 ▲ 2009년 28만5천278가구 ▲ 2010년 29만8천625가구 ▲ 2011년 21만8천180가구 등으로 20만가구 수준을 유지해오다가 ▲ 2012년 17만7천780가구와 ▲ 2013년 19만6천106가구로 각각 20만 가구를 밑돈다.

내년 서울·인천·경기 등 수도권 아파트 입주 물량은 10만1천217가구로 올해보다 1만1천481가구(12.8%) 증가한다.

서울과 인천이 각각 2만1천904가구와 1만207가구로 올해보다 각각 1천688가구(7.2%)와 387가구(3.7%) 줄어들지만, 경기권 입주 물량이 올해 5만5천550가구에서 내년 6만9천106가구로 1만3천556가구(24.4%) 늘어날 전망이다.

수도권 증가 물량을 뺀 나머지 4만2천424가구는 세종과 전북, 강원, 대전 등 지방에서 증가하는 수치이다.

지방권에선 세종시 입주 물량 증가폭이 327%로 가장 크다. 내년 입주 물량은 올해 3천438가구의 4배에 육박하는 1만4천681가구로 예정됐다.

아파트 입주 물량은 전북이 올해 3천203가구에서 내년 1만2천898가구로 302.7% 증가하며 강원도와 대전광역시 입주 물량도 각각 8천349가구, 1만219가구로 각각 185.4%, 174.0% 늘어난다.

전문가들은 내년 아파트 입주 물량이 올해보다 늘어나 최근 전세 대란과 전셋값 급등 완화에 다소 도움을 줄 것으로 보고 있다. 특히 전세대란에도 올해 하반기 아파트 입주 물량이 3만가구에 못 미쳐 2000년 들어 가장 적은 것으로 조사됐다.

박원갑 KB국민은행 전문위원은 "아파트 입주 물량은 전세로 주로 공급된다는 점을 고려할 때 내년 입주 물량 증가는 최근 전세난의 숨통을 트여주는 효과를 기대할 수 있다"고 언급했다.

그러나 물량 증가가 수도권 전세난을 완전히 없애주는 데는 역부족이라는 지적이다. 실제 내년 수도권 입주 물량은 6년 평균치인 13만3천983가구에 3만여가구나 못 미친다.

[엄지검지]

박홍균 님의 글에 덧붙이자면, 서울.인천의 경우는 올해보다 줄어든다는 조사결과가 나왔네요. 경기권역에서 25% 정도 늘어나는 것으로 나오는데, 지역별 분포가 어찌되는지도 살펴보아야 할 듯합니다. 아무래도 기존 택지지구에서 집중될 공산이 큰 듯하니까요. 또 신축물량의 경우, 담보대출이 많은 경향이 있어 놓아서, 좀 꺼려지기도 하죠.

암튼, 부족하나마 올해보다 입주량이 많다는 건 임대시장에 나쁜 현상은 아닌 듯합니다.

[박홍균]

앗!!! 이렇게 좋은 자료가!!!
지방에 사시는 분들은, 자신이 살고 있는 지역의 아파트 가격을 예측해 볼 수 있겠네요.

[놀아줌]

이 글보면 공급에 대한 이야기만 있지 수요에 대한 이야기가 없는데 어찌 공급이 부족하다는 결론을 내릴 수 있는지 궁금하네요
공급이 십만에서 일만 내렸지만 수요가 구만에서 구천으로 내렸는지 아니면 수요가 구만에서 이만으로 내렸는지 어찌 알수가 있나요?

[아킬레스]

물론 일부는 맞는 말이고 일부는 탁상공론입니다
스마트머니는 발 빠르게 움직이며
시장을 교란 시킨 후 배를 채우고 빠 져 나갓죠
그 뒤 그지역의 하이에나에 의한 2차교란, 다음에는 발빠른 지역의 부동산업자와 일반투기꾼등에 의한
3차 교란 등에 의해 분탕질 되엇죠

[아킬레스]

제가 업무보면서 본 등기부등본의 소유자가 1년간 7~8번 바뀐건 보통이엇고 지역신문에 난건 28번
바뀐 경우도 있었다던데요
이게 정부가 의도하는 거래량 증대의
본 의도인것 같오
결론은 본 포럼에 빠져 잇엇던 지역
전세입자들이 앉은자리에서 거지되었다는 거죠^^
거시으로 보면 수요.공급 맞습니다
하지만 살면서 그런 시각으로 살 수만은 없는 거죠 . 조선시대가 아니거든요

[옐로우스톤]

그렇다면 공급이 줄고있는 서울쪽은 이제 오른다는 것이겠네요

[레인보우]

이명박 정권때 대구, 경북에 혁신도시, 산업단지 몰아주고, 부산, 창원, 마산은 공급 부족에다 그곳은 년봉 7천이상 되는 대기업 공단도 많잖아요. 부채 없는 가장이 2억에서 3억 짜리 아파트 사는데 부담 없잖아요.
수도권은 수요보다 공급이 많고 아파트 살 사람 다 샀고 빚이 보통 2억에서 3억, 용산. 강남.재건축.은마, 송도, 한강신도시, 청라등 하우스 푸어가 아주 많습니다. 수도권은 한바탕 거품 내려앉고 청소되야 바닥에서 다시 시작해야 합니다.

[안탁티카]

혁신도시는 노무현대통령때 시작한 겁니다.

[깨사미앙]

박홍균님 이론의 맹점은 이제 10년안에 30년 넘어가서 윤상원님 이론데로 재건축 불가능한 빵원 아파트가 매년 수십만호 씩 쏟아질것이고 결국 제건축 가능한 일부이파트는 천정부지로 가격 오를것이란 점이죠