경매취하방법

[미다스]

경매취하 

경매절차를 지켜보다 보면 종종 ‘경매취하’가 되는 경우를 보게 된다.

경매취하란 채권자의 취하신청이 법원에 접수되고, 이에 따라 경매개시결정등기가 법원의 직권으로 취소 처리되는 것을 말한다. 얼마전 함께 일하는 직원이 경매로 낙찰받은 아파트가 있었다. 그런데 어제 채무자로부터 경매를 취하시키는데 동의를 해달라는 전화를 받았다.  향후 개발계획이 있어 부동산 가치가 상승되거나  채권액이 매매가격에 비해 현저히 적은 경우 취하요청이 많이 발생하기도 한다. 그런데 이 건은 의외였다. 이중경매사건으로 취하시키기에는 금액이 다소 많았기 때문이였다. 근저당권에 의한 담보권실행으로 임의경매사건이였으므로 동의를 해주지 않아도 취하하려면 얼마든지 채권액을 변제하고 취하할 수 있는 상황이지만 일단은 더 기다려보기로 하였다.

그러면 취하시키는 방법은 무엇이 있을까? 

우선 경매를 취하시키는 확실한 방법은 채무를 변제하고 법원에 경매를 중지시키거나 취소해달라는 신청을 하는 것이다. 입찰일에 낙찰자가 결정되면 취하에 어려움이 생긴다. 그러므로 경매를 취하하려면 가급적 일찰일 전에 하는 것이 좋다.

물론 낙찰이 되더라도 낙찰자와 합의하여 동의를 얻으면 취하가 가능하지만 어렵게 권리분석을 하고 자금을 마련하여 낙찰 받은 낙찰자에게 동의를 얻기란 쉬운 일이 아닐 것이다. 게다가 그 물건이 향후 시세차익이나 추가 상승이 예견되면 취하는 거의 힘들다고 봐야 한다.  

그렇다면 경매취하를 위해서 어떤 서류가 필요할까,,,

첫째, 최고가매수신고인이 없는 경우

 - 경매취하서 2통

 - 채무자에게 돈을 갚았거나 기한을 연장해준다는 증명서인 채무변제증서 또는 채무변제를 연기(유예)한다는 채권자의 승낙서

 - 경매신청채권자의 인감증명서 1통이 있어야 한다.

둘째,최고가매수인고인이 있는 경우

만약 매수인이 동의를 해준다면 

 - 경매취하서 1통

 - 경매신청 채권자의 인감증명서, 및 채무변제증서 1통

 - 최고가매수신고인의 경매취하 동의서(차순위매수신고인이 있다면 그의 동의서도 포함) 1통.  

매수인이 동의를 해주지 않을 경우는 임의경매에서는 채무 내용이 말소된 등기부등본을 첨부하여 ‘경매개시결정에 대한 이의신청’ 을 법원에 하면 낙찰자의 동의가 없어도 경매가 취소되나 강제경매에서는  변제액을 공탁하고 청구이의의 소와 강제집행정지신청을 하고 본안소송을 통하여 다퉈야 한다. 이러한 변제나 강제집행정지신청 등은 매각대금납부 전에 해야 한다.

취하에서  중요한 것은 제출서류 접수시간이다. 즉 입찰일 전에 제출해야 효력이 발생하는 것이다. 만약 채무금액을 입찰기일 전에 돌려주고 법원에 서류를 제출하지 않았다면 이러한 행위는 무효가 된다. 대법원 판례에 이와 같은 변제행위는(채무금액만 변제) 경매취하에 아무런 영향을 미치지 않는다고 판시했기 때문이다. 그러므로 경매취하를 하는 경우, 변제 후 빠른 시일 내에 채권자가 경매취하서를 정식으로 법원에 접수하여야 경매가 취하되는 것이다.

<법원경매 실무에서의 취하> 

1) 경매취하

   (1) 경매절차에서 취하의 의미

① 경매취하는 강제경매이던 임의경매이던 경매신청채권자가 채무자와의 채무변제에 대하여 합의를 하였거나 사정변경

 등의 이유로 경매개시결정이 선고된 강제집행대상의 목적부동산에 대하여 그 집행을 하지 아니할 것을 요청하는 절차이

다. 따라서 강제집행을 위한 "소"를 제기한 자만이 취하 할 수 있다.(강제경매일 경우)

② 경매신청채권자의  취하서가  경매법원(집행법원)에 접수되면  “경매개시결정” 등기는  법원의  직권촉탁신청에 의해 말소된다.

③ 입찰기일에  최고가매수신고인이  결정된 후에는  최고가 매수신고인(차순위 매수신고인 포함)의  동의가 없으면 경매신청을 취하할 수 없다.

  ♣  경매절차의  진행중에  채무자가  채무를 변제하여  경매를  취하하고자  할  경우  취하서제출과  함께  같은  취지를 기재한 증서를 매수의 신고가 있기 전까지 경매법원에 제출하여 경매절차를 정지하여야 한다.

 (2) 취하효과

   경매신청이 취하되면 경매절차가 종료되고, 압류의 효력은 소멸되고(법 제93조 제1항).법원사무관등은 직권으로 경매개시결정등기를 말소하도록 등기관에게 촉탁한다(법 제141조), 또한  경매신청이 취하된 때에는 법원사무관등은 상대방에게 그 취지를 통지하여야 한다(규칙 제16조)

(3) 취하시 필요서류

① 경매취하서 2통(경매신청 시 날인과 동일한 도장 사용)

② 채무변제증서 또는 채무변제를 유예한 채권자의 승낙서

③ 위임장(채무자, 소유자가 채권자의 위임을 받아 “취하”처리 시)

④ 경매신청채권자의 인감증명서 1통

⑤ 입찰일에 최고가매수신고인이 결정된 후에는 최고가매수신고인의 동의서

2) 경매취소

   경매실행 채권에 원인무효의 사유가 있는 경우에는 사안에 따라 다르나 일반적인 강제경매나 임의경매사건에서 낙찰자가 잔금납부일에 잔금을 납부함과 동시에 유효한 소유권을 취득하기 때문에  낙찰자의 잔금납부 후에는 그 누구도

그 효력을 다툴 수 없다. 따라서 낙찰자가 잔대금을 납부하기 전 까지 채무자가 경매신청채권자에게 "취하"를 구하는

것이 여의치  아니할 경우에  채무자·소유자가 단독으로  경매(강제집행)의  취소를 구하여  경매목적부동산을  보전하는 방법이 경매취소 이다.  강제경매와 임의경매는 다음과 같은 절차상의 차이점이 있다.

(1) 임의경매 취소방법

가. 합의에 의해 피담보채권을 변제

① 임의경매실행채권 즉  담보권 (근저당,  저당,  전세권등기,  담보가등기 등)의  피담보채권을  변제하고  말소된 등기

부등본과 담보권말소에 필요한 서류를 넘겨받아 첨부한다.

② 경매개시결정에 대한 이의신청서제출(수소법원) : 경매절차정지결정 받음

③ 경매절차 집행정지신청서 제출(경매법원)=> 경매절차정지결정을 받아 그 결정문을 경매법원에 제출

④ 경매법원은 채권자와 채무자를 심문한 후 이의에 대한 결정을 하고,  결정문이 송달된 날로부터 2주일 이후 경매취소결정을 확정한다.

⑤ “경매개시결정”기입등기의 말소를 등기소에 촉탁

나. 피담보채권의 변제수령을 거절하는 경우는 경매실행비용과 채권액(원금·이자)을 법원공탁계에 변제공탁 하고 절차를 밟아 취소한다.

(2) 강제경매 취소방법

① 경매실행비용과 채권액(원금.이자)을 법원공탁계에 변제공탁하고

②  “청구에 관한 이의의 소”제기(수소법원) : 경매절차정지결정 받음

    강제경매 집행정지신청서를 법원에 제출=> 경매절차정지결정을 받아 그 결정문을 경매법원에 제출

③  “승소판결문”을  경매법원에  제출

④  “경매개시결정” 기입등기의  말소를 촉탁

3) 강제집행 정지 

(1) 경매절차의 정지   

   경매절차의 정지라 함은  집행법원이 이미  개시한  경매절차를 속행할 수 없는 상태를 말하며 경매절차의 정지제도는

청구권의 실체관계에 변동이 있거나 채무명의 또는 집행문의 효력 또는 담보권에 변동의 가능성이 있는 경우에 경매절차

를 정지케 하여 채무자 또는 제3자의 권리침해를 방지하려는데 그 목적이 있다. 

  경매집행정지는 잔금납부일 전까지는 언제든 가능하나 “집행정지결정문”을 경매법원에 제출함으로써 효력이 발생하고 그 기간은 최소 1주일 이상의 시간이 걸린다. 또한 중간에 신청서에 대한 보정명령이나 송달되지 않은 경우를 고려하여 미리 준비하여야 한다. 

(2) 강제집행정지신청 방법

① 법원으로부터 담보의 제공을 명령 받음

② 법원으로부터 담보의 제공을 명령받아 담보를 제공(보증보험증권 또는 현금)

③ 담보제공 확인문서를 수소법원에 접수하고 강제집행정지결정문을 송달 받음

④ 경매집행정지결정문 경매법원에 접수 

(3) 집행정지 제출사유

강제집행은 다음 각호 가운데 어느 하나에 해당하는 서류를 제출한 경우에 정지하거나 제한하여야 한다(법 제 49조)

① 집행할 판결  또는  그 가집행을  취소하는 취지나 강제집행을 허가하지 아니하거나 그 정지를 명하는 취지 또는 집행처분의 취소를 명한 취지를 적은 집행력 있는 재판의 정본

② 강제집행의 일시정지를 명한 취지를 적은 재판의 정본

③ 집행을 면하기 위하여 담보를 제공한 증명서류

④ 집행할 판결이 있은 뒤에 채권자가 변제를 받았거나, 의무이행을 미루도록 승낙한 취지를 적은 증서

⑤ 집행할 판결,  그 밖의 재판이  소의 취하 등의  사유로  효력을 잃었다는 것을 증명하는  조서등본 또는  법원사무관등이 작성한 증서

⑥ 강제집행을 하지 아니한다거나 강제집행의 신청이나 위임을 취하한다는 취지를 적은 화해조서의 정본 또는 공정증서의 정본

   ♣ 집행정지서류는 집행기관에 제출하여야 하나, 매각허가결정에 대한 항고가 제기되어 경매기록이 상급법원에 있는 동안에는 상급법원에 제출한다.

(4) 이중경매사건

① 배당요구종기전 후행사건신청 

   이중경매개시결정이  된 때에는 선행사건의  압류채권자가  신청을 취하하여도  후행사건에따라  절차가  계속된다

(법 제87조 제2항) 

   선행사건의  경매신청이 취하될 경우 매각물건명세서상의 기재사항인 "등기된 부동산에 대한 권리 또는 가처분으로서 매각으로 효력이 잃지 아니하는 것" 이 바뀌는 경우에는  선행사건의 취하에 최고가매수신고인 등의 동의를 받아야 하고, 반대로 그 기재사항이 바뀌지 아니하는 경우에는 그들의 동의를 받을 필요가 없다(법 제93조 제2항.규칙 제49조 제1항).

② 배당요구종기후 후행사건신청 

    후행사건이 배당요구의 종기가 지난 뒤에 신청한 경우에는 후행사건에 따라 진행하기 위해서는 경매절차가 지연되고 복잡하여 최고가매수신고인 등의 이익을 해할 우려가 있기 때문에 선행사건의 취하에 최고가매수신고인 등의 동의를 받아야 한다(규칙 제49조 제1항). 

4) 매각기일 연기 

    취하하기에 시간이 급박한 경우에는 경매입찰일을 연기 하는 방법이 있다. 경매법원(경매계)에  “변제공탁서 사본” 과 청구이의 소를  재판법원에  제기하였다는 “소제기 증명원” ,  강제집행정지신청서의 “소제기 증명원”,  “소장 사본” 등을 첨부하여 일단 “입찰기일 연기신청”을 하여 기일을 연기할 수 있다. 

5) 매각허가결정에 대한 항고 

   매각 허가결정시  매각허가결정에 대한 항고를 하게 되면 항고 보증금 10%를 법원에 공탁하여야 하는데, 경매 법원에서 항고의 적절성  여부에  하자가  없으면  사건을  민사항고부로  보내는데  최소 1개월이상의 시간이 소요 될 수 있다. 그 사이 “강제집행정지결정문”을 받아 경매법원에 제출하고, 추후 "청구이의 소"  승소판결문을  법원경매계에 제출하면 취소되어 항고공탁금도 돌려 받게 된다. 

2. 매각허가 불복체계

1) 낙찰후 매각허가결정(선고)전[매각허가에 대한 이의신청_매각불허가신청] 

   최고가매수신고인이 된 이후 매각불허가를 하고자 할때에는  입찰일로부터  7일 이내에 서면으로  매각불허가신청을

할 수 있다. 또한 이해관계인은  법121조 소정의  이의사유에 기하여  매각을 허가하여서는 안된다는  소송을 진행할 수

있다. 매각허부결정은 선고한 때에 고지의 효력이 있으며 이를 공고하여야 한다.

(1) 강제집행을 허가할 수 없는 경우(1호)_ 매각불허가신청사유(법121조 사유) 

① 집행권원의 부존재(판례),

② 집행력있는 정본이나 집행문, 토지관할, 당사자능력 등이 존재하는 않는 경우,

③ 경매신청의 흠결(판례), 판결정본 송달의 흠결, 경매개시결정 송달의 흠결(판례),

④ 청구채권의 변제기 미도래, 담보나 반대급부의 불제공 등의 사유,

⑤ 매각부동산, 소유권의 부존재, 매각부동산을 법률상 양도할 수 없는 경우 등 

   ♣  경매개시결정이 송달된 곳이  채무자의  실제  주소가 아닌  경매신청채권자가  적어낸  주소로  송달되었다면 이는 매각불허가사유가 된다.  따라서  강제경매에서는  채무자에게,  임의경매에서는  소유자에게  반드시 송달되었는지 살펴보아야 한다.  이해관계인 등에 대한 매각기일 등의 통지가 누락되어도 불허가사유가 된다. 

(2) 집행을 계속 진행할 수 없는 경우(1호) 

① 집행의 정지 또는 취소사유가 있을 때(법49조, 50조)

② 경매신청이 취하된 것을 간과하고 매각기일을 진행한 후 뒤늦게 발견한 경우

③ 매각기일을 이해관계인에게 통지하지 아니한 경우(판례)

④ 경매개시결정이 채무자(임의경매:소유자)에게 송달되지 아니한 경우(판례)등

(3) 최고가매수신고인이 미성년자, 금치산자, 한정치산자와 같이 독립하여 법률행위를 할 수 없는 경우(2호)

(4) 법률의 규정에 의하여 최고가매수신고인이 매각부동산을 취득할 자격이 없거나 그 부동산을 취득하려면 관청의 증명이나 인·허가를 받아야 할 경우(2호).

(5) 채무자가 다른 사람의 명위를 빌려 매수신고한 경우 등

(6) 다른 사람의 매수신청을 방해한 자, 입찰방해죄 등으로 유죄판결을 받고 그 판결확정일부터 2년이 지나지 아니한 자가 매수신고한 경우

(7) 토지경매에서 그 지상수목의 평가액 누락, 지분경매에서 지분표시 누락, 선순위 임차인의 주민등록의 기재나, 최선순위 근저당권일자가 매각물건명세서에 누락된 경우 등

(8) 대위변제, 매각기일 이후 매각결정기일 전에 유치권신고가 접수된 경우

(9) 매각당일 매각물건명세서를 비치하지 아니한 경우, 대금지급기한의 통지를 하지 않은 상태에서 대금미납을 이유로 재매각을 명한 경우 등

2) 매각허가결정 후 매각허가결정 확정전[매각허부결정에 대한 즉시항고]

   입찰 7일 후 매각허가결결이 난 후 이의가 있는 경우에는 1주일이내에 경매계에 이의신청(항고장)을 제출할 수 있다. 항고장을 제출한 날로부터 10일  이내에  항고이유서를  법원에 제출해야하며  이와 함께  낙찰대금의 1/10에 해당하는 현금 또는 유가증권을 항고보증금으로 공탁해야 한다.

(1) 법 121조 각호의 매각허가에 대한 이의신청사유가 있으므로  매각허가결정에 대한  즉시항고가 가능하다 (법 130조 1항), 매각허부결정에 대한 즉시항고는 그 선고일로부터 1주일 내에 제기하여야 한다(법 129조 1항, 2항).

(2) 매각허가결정에  대하여 항고를  하고자 하는 사람은  보증으로 매각대금의 10분의 1에 해당하는  금전 또는  법원이 인정한 유가증권을 공탁하여야 한다. 매각불허가 결정에 대하여는 보증의 제공을 요하지 않는다.

(3) 매각허가결정에 대한 항고는  매각허가에 대한 이의신청사유가 있다거나,  그 결정절차에 중대한 잘못이 있는 때에만 할 수 있다(법 130조 1항).

   ♣ 결정절차에 중대한 잘못이 있는 경우란, 예컨대 매각기일의 종료 이후 매각결정기일종료 사이에 집행정지서류(법 49조)가 제출되었음에도 매각허가결정을 한 경우 등이다. 

3) 매각허가결정 확정후 매각대금 납부전[매각허가결정의 취소신청]

    부동산에 관한  중대한  권리관계가  변동된 사실이  매각허가결정의  확정  뒤에  밝혀진 때에  해당되므로  (확정된) 매각허가결정의 취소신청을 하거나 (법 127조 1항),  매각대금감액신청을 할 수 있다. 매각허가결정에 대한 항고가 이유있다고 판단되면 항고에 따른 재판이 진행되고 이기간 동안 매각대금납부나 배당등의 매각절차가 정지된다.

   ♣ 채무자 승소시: 경매절차 취소. 기각

   ♣ 채권자 승소시: 이후 절차 진행(대금지급기한지정. 통지) 

4) 매각대금 납부 후

(1) 배당실시  전에는  법원경매계에  대하여  매각허가결정취소를  구하는 소송을  하여  매각대금의  전부 또는 일부의 반환청구가 가능하다.

(2) 배당실시  이후에는 먼저 법원을  상대로  매각허가결정취소의 소를 제기하여 승소한 후 채권자 등 배당 받은 자들을 상대로 부당이득반환청구 소송을 하여 매각대금을 회수하여야 한다.