한관협은 제2협회가 아니라 어용조직이다

[가을전답]

한관협은 제2협회가 아니라 어용조직이다

강 기 웅 (인천 송도풍림아파트6단지 관리소장)

1. 제2협회가 아니라 어용조직이다

사용자 또는 권력자에 대해 자주성을 갖지 못하고 그들의 의도대로 움직이는 조직을 어용조직이라고 한다. 조직의 어용 여부는 사용자 대표가 조직에 들어오거나 조직의 운영비를 얻어 쓰는 것으로 간단히 판명할 수 있다. 그렇다면 한국관리소장협의회(이하 “한관협”)는 어떠한가? 두말할 필요 없는 어용조직이다.

첫째, 조직의 생명은 재정의 자주성이다. 헌데 한관협은 관리소장을 끌어들이기 위한 수단으로 회비 없음을 강조한다. 이것은 재정의 외부의존성에 대한 표현으로서 사용자에 의한 어용단체임을 스스로 고백하는 것이다.

둘째, 의결기관의 자율성 여부는 조직의 독립성과 직결된다. 그런데 한관협 중앙대의원은 한국주택관리협회 시․도회장이 추천하여 구성한다고 한다. 그러면서도 관리업체 경영진은 한관협 결정에 관여할 수 없다고 떠들고 있으니 가관이다.

셋째, 채용 및 전보 발령시 한관협 회원에 한하여 자격이 주어진다고 공표하였다. 이는 취업을 미끼로 관리소장들을 한관협에 줄세우기 하는 작태로서 주택관리사제도 전반에 대한 도발행위이다.

이것이 어용조직으로서 한관협의 본질이다. 주택관리사들에 의해 자주적으로 만들어지는 조직을 제2협회라 칭할 수 있다. 그러나 사용자에 의해 만들어지는 조직은 제2협회가 아니라 어용조직일 뿐이다. 이것이 문제의 핵심인데, 이를 간과하고 한관협에 대하여 제2협회 운운하는 것은 사태의 본질을 왜곡하는 행위이다.

2. 어용조직의 역할

기존 조직에 반기를 든 주택관리사에 의해 자주적으로 제2협회가 만들어진다면 아프지만 수용할 수밖에 없다. 원론적으로 양 조직은 관리문화 발전을 위해 선의의 경쟁을 하는 협력적 경쟁관계가 되어야 할 것이다. 그러나 사용자의 의도에 의해 만들어진 어용조직과는 적대적 대립관계가 본질이다. 왜냐하면 어용조직이 벗어날 수 없는 역할이 있기 때문이다.

첫째, 한관협은 관리회사가 주장하고픈 사항들을 관리소장의 입을 통해 대변하는 역할을 할 것이다. 이는 한관협 구성(안)에서 사업자 선정지침 및 최저가입찰 등에 대한 사업자적 시각의 비판에서 여실히 드러난다.

둘째, 관리회사의 이익에 반하는 조직을 무력화 시키는 용도로 활용할 수 있다. 자신들의 이익 관철을 위하여 대립과 분열의 술책으로서 한관협을 활용하는 것이다.

셋째, 한관협이 간파하건 간파하지 못하건 또한 의도하건 의도하지 않았건 간에 상기의 역할 수행은 자명하다. 관리회사는 그 역할수행의 당근으로 채용 및 발령시 한관협 회원에 한정함으로써 부당한 취업 카르텔을 형성하여 어용조직을 세력화하려는 것이다.

3. 조잡한 명분

비록 어용조직일지라도 내세우는 명분은 있다. 체계적이고 정합적이지 못하여 조잡스러울지라도! 율산개발 김경렬 부사장의 기고문을 그대로 옮겨 적은 한관협 구성(안)을 보면 최저가입찰로 인한 관리부실의 우려를 최근 공동주택관리의 문제점으로 꼽는다.

헌데 막가파식 위탁관리수수료 덤핑 공세는 사업자 선정지침 이전에도 존재하였다. 그 예로서 2006년 서울 송파구 소재 4,500세대 단지의 경우 3.3㎡당 5원(=㎡당 1.5원)에 낙찰사례가 있으며, 2007년 서울 관악구 소재 2,800세대 단지는 3.3㎡당 1.1원(=㎡당 0.36원)으로 낙찰되기도 하였다. 또한 한관협 주도업체 대부분은 입찰담합으로 2008년 공정거래위원회로부터 과징금 부과와 고발조치를 당한 전과업체들이다.

이것은 그간 관리회사의 실태를 말해준다. 공동주택 관리서비스의 품질향상과 개발에 의해 시장우위를 확보하기보다는 위탁관리수수료의 가격경쟁을 통해 시장점유율을 확보하거나 확대하는데 치중한 것이다. 아울러 계약을 신규체결하거나 갱신함에 있어서 업체규모의 대소를 불문하고 대동소이하게 관리인원을 줄이거나 급여동결 또는 삭감 등을 자행하였으며, 입주자대표들에게 금전적 로비를 통한 과당경쟁은 공공연한 사실이다.

이렇게 타 업체와 차별화되거나 전문화된 관리서비스 개발을 소홀히 하는 후진적 행태를 통해 주택관리업계의 낙후성을 심화시킨 이들이 내부혁신과 자정은 뒤로 한 채 한관협을 만들겠다니 ‘지나 가던 소가 웃을 일’이다.

위탁관리가 자치관리보다 광범위하게 확산되어 있는 것은 사전적 정의에 의한 위탁관리의 장점이 현실에서 발현되었기 때문이 아니다. 아파트 회계사고나 안전사고 발생시 관리회사에 책임을 전가할 수 있다는 편의성에 의한 것이다. 물론 그 책임의 최종적 종착역은 관리소장이었으며, 평소 관리현장의 운영 또한 관리소장 개인의 자질과 역량에 의해 좌우 되고 있는 것이 위탁관리의 현실이다.

4. 내부혁신과 자정을 우선해라

사업자선정지침 발효 이후 관리회사들은 그간 어쨌나? 위탁관리업체 선정을 위한 표준화된 입찰공고문, 입찰유의서, 평가지표 등을 개발하였다는 소리는 들어보지도 못했다. 오히려 막무가내식 1원 입찰로 기존의 구태를 악화시키며 자기무덤을 팠다. 그러다 급기야 제도를 탓하며 어용조직을 만들어서 구태에 대한 미련을 드러내고 있다.

공동주택관리의 선진화를 원한다면 관리회사는 먼저 스스로를 혁신하고 자정해야 한다. 구태에 대한 미련과 추억을 버려라. 취업을 미끼로 관리소장을 어용조직에 줄 세우지 말고 다음의 사항들을 실행하면서 스스로를 성장 시키는 것이 우선일 것이다.

첫째, 한관협이라는 어용조직을 기획하는 시간에 관리회사 내부의 기획역량을 높여 시장에서 우위를 확보하는데 주력하라.

둘째, 차별화된 관리노하우를 축적하라. 이를 위해서 자기 회사만의 차별화된 관리기법을 마련함과 아울러 경험적 정보를 DB로 구축하여 주택관리의 전문화 제고를 위해 노력하라.

셋째, 인사의 투명성과 정당성을 통해 회사에 대한 관리소장들의 소속감을 높여라. 상생은 의도된 어용조직을 통해서 이루어지는 것이 아니라 상호간 영역을 준수하면서 건전한 비판과 경쟁관계를 유지할 때 형성될 수 있는 것이다.

넷째, 담합과 검은 거래를 근절해라. 사업자선정지침의 기본 취지가 바로 업체간 담합행위와 로비의 근절에 있다. 그런데 기존의 행태는 개선하지 않고 제도의 문제를 우선 지적하는 것은 과거의 후진적 수주관행에 대한 퇴행적 추억일 뿐이다.

다섯째, 회사의 임원진부터 현장경험을 지닌 주택관리사로 교체하여 내부역량을 강화하라. 송광호 의원의 주택법 개정안 취지를 인정한다면, 밀실로비에 입각한 영업력에 의존하는 구태의연한 임원들을 대신하여 현장경험과 관리문화 혁신에 대한 소신을 지닌 주택관리사들로 인사혁신을 단행하는 것이 우선이다.