토지 투자의 요령

얼마 전에 사석에서 토지 투자에 대한 몇가지 이야기들을 나눴습니다. 사람들이 토지에 대해 궁금한 건 결국 한가지 아니겠습니까? 어떤 토지를 사야 돈이 되느냐. 저는 공법에 대한 이야기를 먼저 했습니다. 기본적으로 토지를 보려면 공법을 어느 정도는 알고 있어야 됩니다. 물론 공법과 별개로 움직이는 땅들도 있지만 공법은 토지의 기본이기 때문에 알고는 있어야겠죠. 공법에 대한 이해없이 토지에 대해 투자하는 것은 위험한 일입니다.   어떤 땅을 사야하느냐라는 막연한 질문에 대해 나름의 답을 내놓자면   1. 풍광이 좋은 입지. 2. 교통이 편리한 입지. 3. 개발이 용이하거나 인근에 대규모 개발이 예상되는 입지.   개인적으로 이렇게 구분을 할 수 있을 것 같습니다. 더불어 위의 조건들은 하나로 통일이 됩니다. 개발이 쉬운 지역이라는 거죠.   풍광이 좋으면 뭐가 들어와도 들어옵니다. 오죽하면 개발제한 구역이나 상수원 보호 구역에 식당들이 들어서고 불법 숙박업소들이 들어서겠습니까? 풍광이 좋으면 불법이라는 것을 알고 있으면서도 들어와서 장사를 하게 됩니다. 그건 결국 풍광이 좋으면 개발이 된다는 의미와 연결이 되겠죠. 교통이 편리한 입지라는 것도 마찬가지에요. 사통팔달의 입지에 위치해 있으면 당장은 허허벌판이라도 장차 공장이건 물류센터건 들어오게 되어 있고 인근에 주택가도 만들어지게 됩니다.   그럼 개발이 쉬운 지역을 고르는 것이 관건이 되는데 이게 쉽지 않습니다. 어지간한 토지는 그런 개발에 대한 용이함이 반영되어 가격이 형성되기 때문이죠. 물론 그 중에서도 좋은 가격을 잡아서 매수하게 되면 가장 좋은 일인데 그러려면 다양한 개발의 형태들을 어느 정도 감을 잡고 있어야겠죠? 각각의 개발까지 언급하지는 않겠습니다. 대신 예를 들자면 캠핑장이나 관광농원 같은 형태도 있고 태양광 발전도 있을테고 산단 조성도 있겠죠. 작은 규모로 보자면 도시민들의 주말농장도 개발의 형태 중 하나입니다.   그 외에 인근에 대규모 개발이 예상되는 입지일 때 선점해서 들어가는 것도 좋습니다. 가령 강서구 토지가 근래에 많이 올랐죠? 찾는 분들도 많고. 그럼 강서쪽 토지의 지가가 본격적으로 상승하기 시작한 것은 언제부터일까요?   강서쪽으로 개발이 된다는 소문이 돌고 개발제한 구역이 해제된다는 소문이 돈 것은 벌써 십년도 전의 일입니다. 그 당시에 토지 작업하던 분들이 들어가서 여러번 손을 거쳐서 지금의 가격까지 올라온 거죠.   즉 대규모 개발에 대한 플랜이 제시되고 그것이 현실적으로 가능하다는 선까지 진행되면 지가는 생각 이상으로 폭등하게 됩니다.   <A href="http://www.honam.co.kr/read.php3?aid=1413212400451794021">http://www.honam.co.kr/read.php3?aid=1413212400451794021</A>   <A href="http://www.kwangju.co.kr/read.php3?aid=1404831600528155074">http://www.kwangju.co.kr/read.php3?aid=1404831600528155074</A>   위의 기사는 예를 들기 위해 올린 겁니다. 부산 인근의 기사를 올리면 부담이 되서... ㅎㅎ   보시는 것처럼 군공항을 이전시키는 작업이 시작되었습니다. 군공항이 존치되는 상태에서는 인근 지가는 바닥을 기어다니게 됩니다. 비행기 왔다갔다하면서 소음 일으키는 동네에서 뭐가 되겠습니까? 특히 군부대 시설이 인근에 있으면 지가 상승에 한계가 있습니다. 그런데 그걸 빼낸다? 거기에 군부대 부지를 개발해서 이전 비용을 마련한다고 하는군요. 땅을 팔아먹을만한 부지로 개발해서 이전 비용을 마련하겠다는 말은 거기에 아파트가 들어서건 상업시설이 들어서건 뭔가를 만들겠다는 말입니다. 실제로 계획안을 보면 33%의 주거지와 7%의 상업지 11%의 첨단산업 연구단지로 조성됩니다.그럼 군부대 인근의 토지들은 지가 상승이 있을까요?   당연히 지가가 오릅니다. 개발제한구역으로 묶여 평생 버려뒀던 땅이 군부대가 나간 자리에 이런저런 시설이 들어온다는데 안오를 수가 있습니까?   이 시점에서 땅값은 어떨까요? 이미 올랐습니다. 이건 가볼 필요도 없이 땅값은 올라있습니다. 아마 이런 내용이 기사화되기 전부터 부동산하는 분들이 들쑤시고 다녀서 지가를 끌어올렸을 겁니다.   그렇다면 지금가서 땅을 사면 되느냐? 아무거나 산다고 돈이 되지는 않겠죠. 기대수익률도 다르니 딱 잘라서 사시오, 마시오는 못합니다. 그래도 이런 개발 호재를 끼고 있는 토지는 적당한 가격에서 적당한 입지의 토지를 매입하면 수익이 납니다. 다음 단계로 일이 진행되고 언론에 노출이 더 되면 가격은 더 올라가는 것이 뻔하거든요.   강서구 토지 10년 전에 사신 분 중에 당시에는 너무 비싸게 샀다고 하던 분들 많을 겁니다. 그런데 10년 지나서 수익률을 계산해보니 어떤 분은 별 재미를 못봤고 어떤 분은 엄청난 수익을 챙겼죠. 개별적인 입지에서 수익률 차이가 납니다. 하지만 전반적으로 지가가 상승한다는 점에서는 차이가 없습니다.   이런 내용을 어떻게 활용해야하느냐?   저는 공법을 이해하고 이런 개발이 어떤 시스템으로 움직이는가를 이해해야 된다고 봅니다. 그리고 너무 단타보다는 어느 정도 시간을 들여야 된다고 생각합니다. 땅 단타하려면 이것저것 귀찮은 일들이 많습니다.   하여튼... 쓸데없는 잡담을 너무 길게하면 재미가 없으니 요약해보겠습니다.   토지에 투자할 때는 기본적인 공법 정도는 이해를 해야한다. 가격이 어떻게 생성되고 상승하는지를 이해해야 한다. 개별 입지별 차이를 구분할 수 있어야 된다. 마지막으로 토지는 너무 성급하게 생각하면 결과가 좋지 않다.   이 정도가 제가 생각하는 토지 투자의 요령입니다.   저보다 고수분들이 많은 곳에 이런 글 올리려니 좀 민망합니다만 토지 투자를 잘 모르시는 분들이 계실 수도 있어서 올려봅니다.   좋은 주말되세요~