비사업용 농지 사업용으로 바꾸는 방법

[자카란다]

비사업용 농지 사업용으로 바꾸는 방법

토지는 사업용이냐 비사업용이냐에 따라 세금 부과에 차이가 발생합니다.

21년 LH 사태가 발생하고 비사업용 토지에 대한 대대적인 세금 인상이 예고되어 있었습니다. 양도소득세 중과 20%와 장기보유특별공제를 배제한다는 내용이었지요.

다행스럽게 21년 12월 국회에 입법 발의 되었던 이 법안은 입법화되지 못하고 폐지되었습니다.

현재 비사업용 토지는 사업용 토지에 비하여 양도소득세 10%가 중과됩니다.

농지 또한 마찬가지이고요. 전, 답, 과수원 등 농지도 일정 기간 동안 경작하지 않거나 농지 소재지에 거주하지 않거나 3700만 원 이상 소득이 있으면 사업용 농지로 인정받지 못합니다.

그렇다면 비사업용 농지를 사업용으로 인정받는 방법은 무엇이 있을까요? 그 방법에 대해 알아봅니다.

첫째 재촌 자경한 가족에게 증여하여 재촌 자경기간을 확보한다

배우자나 가족 중에 재촌 자경이 가능한 분이 있으면 증여를 통하여 소유권을 이전한 후 8년 이상 재촌 자경을 하고 팔면 양도세를 1억 원 감면, 5년 이내 최대 2억 원까지 감면받게 됩니다. 물론 재촌 자경했으니 사업용 토지에 해당되고요, 개인 사정상 토지가 있는 곳에 내려가 농사를 짓기가 어렵다면 이 방법을 이용해 보아도 좋을 것 같아요. 또한 증여를 받고 5년 이상 재촌 자경을 하고 매도를 하면 사업용에 해당되어 양도세 중과를 피할 수도 있습니다.

둘째 타 용도로 개발한다

농지를 타 용도로 개발하려면 농지전용허가와 개발행위허가를 받아야 합니다. 위 허가를 받아 착공계를 낸 후 2년 이상이 경과하여 소유권 이전을 하면 사업용으로 인정받게 됩니다. 물론 주택 등 건축물을 지은 후 매도하여도 당연히 사업용으로 인정받게 되고요.

셋째 증여는 8년 재촌 자경한 후 받는다

직계 존비속이 8년 이상 재촌 자경한 농지를 증여받으면 증여받은 사람이 재촌 자경을 하지 않아도 사업용으로 인정받습니다.

넷째 상속받은 농지의 8년 재촌 자경을 살펴본다

직계 존비속이 8년 이상 재촌 자경한 농지를 상속받으면 증여와 동일하게 상속받은 사람이 재촌 자경하지 않아도 사업용으로 인정받습니다. 이때 증여, 상속 모두 8년 재촌 자경하였다는 사실을 입증할 수 있는 자료를 확보하고 있어야 합니다.

농지는 8년 재촌 자경이 무척 중요합니다. 세금 감면 혜택이 크기 때문이지요. 아울러 사업용으로 인정받는 것도 중요하고요.

소유권이 이전되는 증여와 상속 등의 방법을 잘 활용하면 사업용으로도 인정받고 감면 혜택까지 누릴 수 있어 유용한 절세 방법이 될 수 있습니다.

농지에서 재촌 자경은 아무리 강조해도 지나침이 없을 정도로 중요합니다.

소유자 자신이 직접 재촌 자경을 하면 더없이 좋겠지만 그렇지 못할 경우 배우자나 가족분들께 증여, 상속 등을 통하여 방법을 찾는 것도 좋겠지요. 모두 합법적인 방법들입니다.

만약 재촌 자경이 어렵다면 타 용도로 개발하여 양도하는 방법을 찾는것이 절세에는 도움이 되는 경우가 많습니다.

이상으로 비사업용 농지를 사업용으로 바꾸는 방법에 대해 알아보았습니다.

#토지사랑