"요즘 전세 사기 이렇게 칩니다" 전세 사기 유형과 대처 방법!

[발근달]

거리에서 ‘신축빌라 실입주금 0원’ 또는 ‘500만원’이 적힌 전단지를 보신 적이 있나요? 소위 말하는 ‘깡통전세’란 매매 시세가 전세 가격보다 낮아지는 것을 말하는데요. 최근 이런 주택에 전세로 살다가 집이 경매로 넘어가 전세금을 날리는 경우가 발생하고 있습니다. KB부동산이 세입자가 꼭 알아야 할 전세 사기의 유형과 이를 피할 수 있는 방법을 정리해 봤습니다.수도권 13개 동(洞), 전세가율 100% 넘는 깡통주택 수두룩

국토교통부는 전세 보증금 미반환 피해를 예방하고 임대차 계약 시 활용할 수 있도록 지역별 전세가율을 제공하고 있는데요. 이 자료에 따르면, 지난 6월부터 8월까지 3개월 동안 수도권 읍면동에서 연립·다세대 주택의 매매가 대비 전세가 비율이 100%을 넘어선 곳은 총 13곳인 것으로 조사됐습니다. 참고로 수도권 아파트의 최근 3개월 평균 전세가율은 69.4%, 연립·다세대는 83.7% 수준입니다(한국부동산원 자료). 

이 가운데 전세가율이 가장 높은 곳은 경기도 안산시 상록구 사동(111.6%)이며, 인천 남동구 남촌동(108.9%), 서울 강서구 등촌동(105.0%), 오산시 오산동(103.5%) 순입니다. 전세가율이 높을수록 매매가가 하락하면 전세 보증금을 돌려받지 못할 수 있는데요. 매매가와 전셋값의 차이가 거의 없거나 대출금과 전세 보증금만으로 소유권이 이뤄진 빌라에서 전세 사기가 주로 일어납니다.

내 돈은 내가 지킨다! 전세 사기의 대표 유형

그렇다면 최근 발생한 전세 사기의 대표적인 유형을 살펴볼까요? 많은 사기가 갭투자를 통해 무자본으로 매입한 집주인이 금리 인상이나 기타의 이유로 대출 이자를 연체, 집이 경매로 넘어가는 경우 발생합니다. 집이 경매에 들어가면 세입자는 자신의 보증금을 날릴 위기에 처하게 되죠.

실제로 서울 강서구, 안산시, 부천시, 인천 등에서 수십 수백 채를 무자본 상태로 세입자를 모집한 뒤 보증금을 돌려주지 않는 전세 사기가 발생했습니다. 주택도시보증공사(HUG) 자료에 따르면, 8월 한달 간 수도권에서 보증사고가 가장 많이 발생한 곳이 서울 강서구(60건, 9.4%), 인천 미추홀구(53건, 21.0%), 경기 부천시(51건, 10.5%) 순인 것으로 나타났습니다. 

또 세입자가 전세 계약을 한 후, 잔금 날 빌라 소유권을 변경한 뒤 집 담보 대출을 받아 근저당을 설정해 놓고 대출금을 들고 잠적하는 경우도 있습니다. 잔금 전 등기부등본을 확인하고 전입신고, 확정일자까지 받은 세입자의 순위(익일)가 은행 근저당 설정(당일)보다 늦게 돼 세입자가 후순위로 밀려나게 되는 것인데요. 이 또한 대항력 효력이 발생하는 시점을 악용한 전세 사기의 사례입니다. 

그리고 최근 인터넷에서 화제가 된 한 카피라이터이자 작가의 사례도 있는데요. 등기부등본 상의 소유 관계를 꼼꼼히 확인하고 들어왔는데, 집주인의 세금 체납으로 인해 경매가 진행, 자신의 보증금을 날릴 위기에 처한 경우입니다.

‘깡통전세’ 더 늘어난다는데... 전세 사기 피할 방법 있을까

금리가 계속 높아지면서 전세 사기와 깡통전세는 더욱 늘어날 전망이라고 합니다. 전세 사기를 피할 수 있는 방법에는 어떤 것이 있을까요? 

첫번째로 계약하기 전과 후, 현재 날짜로 된 등기부등본을 여러 번 확인해야 합니다. 잔금을 치르기 전 명의가 변경되거나 대출을 받았을 수 있기 때문입니다. 또한 집이 경매로 넘어갈 경우에 대비해 선순위 다른 임차인이 있는지도 확인해야 합니다. 선순위 임차 보증금이나 은행 대출을 빼다 보면 자신의 보증금을 100% 돌려받지 못할 수 있기 때문이죠. 근저당권이나 전세권 등 부채 규모는 등기부등본 을구에서 확인할 수 있습니다. 

그리고 계약서에 ‘계약 후 잔금을 지급한 다음날까지 임차 주택 저당권과 같은 권리를 설정하지 않는다. 이를 위반하면 임대차 계약은 무효가 되며 임차인에게 그 손해를 배상해야 한다’는 내용의 특약을 넣는 것도 좋습니다.

두번째로 전세보증금반환 보증보험 가입이 있습니다. 전세보증보험은 주택이 경매에 넘어가도 세입자 대신 전세보증금 반환을 보증해 주는 것인데요. 주택도시보증공사(HUG)와 서울보증보험(SGI), 한국주택금융공사(HF)에서 가입할 수 있습니다. 과거에는 집주인의 동의가 있어야 보증보험에 가입할 수 있었지만 이제는 동의 없이 가입할 수 있습니다. 주택도시보증공사의 경우 보증금 한도액은 수도권이 최대 7억원, 비수도권은 최대 5억원까지입니다. 

전세보증보험에 가입하려면 계약서를 제출해야 하다 보니 문제가 될 계약을 미리 알 수는 없다는 단점이 있는데요. 이 경우 계약서에 ‘보증보험 반려 시 계약은 무효로 한다’는 특약을 넣는 것도 방법입니다.

세번째로 임대인의 세금 체납 여부를 사전에 확인하는 것이 필요한데요. 실거주 및 전입신고, 확정일자를 모두 충족했다 하더라도 전세보증금을 돌려받지 못하는 경우가 바로 집주인의 세금이 체납된 경우입니다. 등기부등본에서는 세금 체납으로 인한 압류를 확인할 수 없어 임대인의 납세증명서를 확인할 필요가 있습니다.

이 때 국세완납증명서와 지방세완납증명서는 집주인의 동의를 받아 확인할 수 있습니다. 집주인이 바뀔 경우 승계를 거부하는 특약을 조항에 넣는 것도 방법인데요. ‘전세계약 잔금 전이나 당일, 이후라도 새로운 매매가 이뤄질 시 세입자 보호를 위해 국세완납증명서, 지방세 완납증명서를 세입자에게 보여줘야 하며 압류로 인한 손해 발생 시 매도인이 책임진다’를 넣으면 좀 더 안전한 계약을 할 수 있습니다. 

마지막으로 시세를 알기 어려운 신축 빌라는 건축주와 분양 브로커, 임대 사업자가 짜고 조직적으로 처분하는 경우가 많습니다. 신축 빌라가 매매가와 전세가의 차이가 거의 없는 깡통전세로 이어질 수 있어 빌라의 가격이 적정선인지 다방면으로 확인해야 합니다.

KB부동산 앱에서 지도 우측 하단 '준공년도' 버튼을 누르면 단지 마커 범례가 나오는데요. 여기에서 실거래가 및 전세가율을 확인할 수 있습니다. 또한 KB부동산 데이터허브 KB통계기상도에도 왼쪽 상단에 아파트 평균 가격과 전세가율을 지역별로 볼 수 있습니다. 

또한 국토부 실거래가 공개시스템에는 연립·다세대 주택의 매매, 전세 실거래가는 물론, 단독, 다가구 실거래가도 지역별, 기간별로 살펴볼 수 있습니다. 자세한 주소와 계약 시기, 계약 기간, 보증금과 월세, 이전 보증금도 나와 있어 일대 시세를 파악하는데 도움이 됩니다. 전세가율이 너무 높은 곳은 피하고 주변 시세와 비슷한 가격대의 매물을 찾는 것이 좋습니다.

전세 사기를 당하지 않기 위해 거래 전 매물의 권리관계, 주변 시세, 임대인의 체납 여부 등을 꼼꼼히 확인하고, 계약 조건을 특약으로 세세하게 기재하는 것이 좋겠습니다. 계약 후에는 임대차 신고, 전입신고를 통해 우선변제권을 확보하고 전세보증보험에 가입해 세입자가 손해를 보는 일이 없어야 하겠습니다.