간접투자자산운용에 의한 새로운 부동산투자

[겔로퍼]

간접투자자산운용에 의한 새로운 부동산투자

분류 : 부동산금융

전문가 : 이상영

등록일 : 20040113

올해부터 간접투자자산운용업법이 시행되면서 부동산투자에 대한 새로운 투자수단이 제공되게 된다. 원래 우리나라에서 부동산간접투자는 부동산투자회사법에 의한 리츠(REITs)와 신탁상품인 은행의 부동산투자신탁, 그리고 채권형태인 자산담보부증권(ABS), 주택저당증권(MBS) 등으로 한정되어 있었다. 이 중에서도 일반인들이 투자할 수 있는 대상은 리츠주식과 은행의 부동산투자신탁 상품 정도였다.



전통적으로 우리나라에서는 부동산투자는 직접투자를 염두에 두고 있었고, 간접투자는 1998년 이후 금융위기 극복과정에서 제시된 몇 가지 유동화 상품이 있었지만, 아직도 투자비중은 대단히 낮다. 그렇지만 외국의 경우 부동산투자를 직접투자로 하기에는 투자위험이 지나치게 높기 때문에 일반인의 경우는 간접투자를 선호하며, 이에 따라 가장 일반화된 개인 및 기관의 투자상품이 리츠주식이다.

그런데 우리나라에서는 리츠 제도가 도입된 지는 2-3년이 지났지만, 아직 활성화가 되지 못하고 있다. 이는 리츠제도가 우리나라에서는 부동산투자를 위한 수단이라기보다는 구조조정을 위한 수단으로 되었기 때문이다. 즉 구조조정을 목적으로 하는 구조조정리츠(CR-REITs)만이 세제혜택을 비롯한 각종 특례조항이 마련되어 있고, 중장기투자 목적의 일반리츠는 이러한 부분에서 제외되어 있다. 따라서 이러한 상태에서는 외국과 같이 정상적인 리츠제도가 활성화되기에는 현실적으로 어려움이 있다. 이에 따라 건교부는 작년 상반기 중 리츠법 개정을 통해 이러한 문제점을 해소할 계획이었으나 실행되지 못하였다.

이처럼 부동산투자주식이 활성화되지 못하는 가운데 오히려 은행의 부동산투자신탁상품은 부동산투자가 각광을 받으면서 2003년도 1조원 이상이 수탁되었다. 그리고 이제 새로운 간접투자자산운용업법에 의해 부동산펀드가 올해부터 공급될 전망이다. 그런데 이 법에서도 부동산투자를 위한 회사형은 배제되었고, 신탁형만 허용이 되었다. 이는 기존 리츠가 존재하는 상태에서 회사형을 허용하기 어렵기 때문인데, 결과적으로 완전한 형태의 부동산투자수단이 되지는 못한 것이다. 다만 기존 리츠에 비해서는 훨씬 자유로운 다양한 형태의 부동산 투자가 가능하게 되었다.

자산운용업법은 기존의 증권투자신탁업법, 증권투자회사법, 신탁업법, 보험업법으로 산재되어 있는 자산운용에 관한 법을 통합한 법이다. 이 법은 선진화된 규제원칙을 채택하고, 자산운용산업에 다양한 펀드를 제공함으로써 자산투자의 새로운 기회를 부여하기 위해서 제정 된 것이다. 이러한 간접투자펀드에는 증권, 파생상품, 실물펀드 등 다양한 펀드가 가능한데 이 중에서 펀드재산을 부동산에 투자하는 부동산펀드가 주목을 끄는 부분이다. 그리고 펀드의 운용사는 기존 투신운용사, 자산운용사, 은행, 보험사 등 70여개에 달한다. 판매회사는 증권회사, 은행, 종금사, 보험사, 자산운용회사 등이 해당된다.

부동산펀드의 자산운용회사는 최소 100억원 이상의 자본금 요건을 충족해야 하고, 5인의 펀드운용전문인력 이외에 3 인 이상의 부동산운용전문인력을 확보해야 한다. 이 때 부동산운용전문인력은 다음 중 한가지 이상의 요건을 갖춘 인력을 의미한다.(시행령 17조) 첫째 감정평가사로서 감정평가분야 또는 부동산관련분야에 3년 이상 종사한 경력이 있을 것. 둘째 부동산관련분야의 석사학위 이상 소지자로서 부동산의 투자운용과 관련된 업무에 2년 이상 종사한 경력이 있을 것. 셋째 부동산의 투자, 운용업무를 수행하는 외국의 부동산투자회사에서 5년 이상 근무한 자로서 부동산의 취득, 관리, 개발 또는 자문 등의 업무에 3년 이상 종사한 경력이 있을 것. 이 때 이 인력은 부동산간접투자기구 외의 간접투자자산을 운용하여서는 안 된다.

그리고 부동산운용은 부동산의 관리 및 개량, 개발, 임대차 등에 의해 하도록 되어 있다. 이 때 운용방법에서 자금의 대여기능이나 차입이 가능하고, 다만 취득 후 일정기간 처분할 수 없고, 일정 규모 이상의 개발에 투자하지 못하도록 하여 위험을 줄이는 규정이 있다. 여기에 소수 투자자에 의한 사모펀드도 허용되며, 이러한 사모펀드가 부동산투자펀드의 한 유형으로 나타날 것으로 예상된다.

이상과 같이 부동산펀드가 허용될 예정이기 때문에 이제 투신운용사나 은행 등이 투자한 부동산펀드가 올해부터 크게 늘어날 것으로 전망된다. 이와 함께 기존 리츠투자도 이와 경쟁하는 상품으로 인지되면서 향후 부동산간접투자제도는 회사형의 리츠와 계약형의 부동산펀드로 양분될 것이다. 이 때 양자의 경쟁은 투자자산의 성격, 자금의 조달방법, 펀드의 과세방법 등에 따라 다양하게 전개될 것으로 예상되며, 상대적으로 양자의 장점을 살리려고 한다면 아직까지 남아 있는 규제조치들은 향후 해제되어 궁극적으로는 경쟁, 발전하는 형태로 나가야 할 것이다. 투자자의 관점에서는 과거와 달리 부동산투자가 간접투자화됨으로써 안정성을 더 높일 수 있다는 점에서 장점이 있다. 그렇지만 동시에 다양한 펀드의 수익성과 위험을 인지하고 투자 부동산을 비교한 후 투자에 임해야 큰 실패가 없을 것이다. 그리고 이를 위해 펀드수익률, 부동산자산평가정보를 전문적으로 제공하는 기관도 육성되어야 할 것이다.

[부동산114 이 상 영 대표이사]