경매 권리분석시 꼭 알아야 할 사항 및 용어정리

[자카란다]

경매 권리분석시 꼭 알아야 할 사항 및 용어정리

1. 말소기준권리

(1) 근저당권, (2) 담보가등기, (3) 가압류, (4) 압류, (4) 전세권(집합건물), (6) 강제경매기입등기 중에서 등기부상 갑구와 을구에 가장 먼저 설정 등기된 채권이고, 이들이 말소기준권리가 되기 위해서는 매각 대상물건 전체에 대해서 영향을 미칠 수 있는 채권이고, 배당받고 소멸되는 채권이어야 한다.

2. 최우선변제금(특별우선채권)

(1) 임차인의 소액보증금 중 일정액

(2) 근로자의 최종3월분 임금, 최종3년분 퇴직금, 재해보상금

3. 최우선변제금 지급기준 권리

(1) 근저당권, (2) 담보가등기, (3) 전세권 등, 다만 확정일자는 이들보다 선순위 이거나 동순위인 경우에 이들에 우선하지 못하는 소액임차인보다 우선한다. 자세한 내용은 소액임차인 결정기준 칼럼을 참고하기 바랍니다.

4. 당해세 (특별우선채권)

당해부동산에 관해서 발생된 세금으로 최우선변제금 등을 제외한 우선변제권 있는 저당권부 채권 중에서는 1등으로 우선변제 받게 된다. 당해세는 (1) 국세 - 종합부동산세, 상속세, 증여세, (2) 지방세 - 재산세, 자동차세, 도시계획세, 공동시설세 등이 있다.

5. 저당권부 채권과 조세, 공과금채권 들 간의 우선순위(일반우선채권)

(1) 근저당권, 담보가등기, 전세권, 등기한 임차권은 등기설정일

(2) 확정일자부 임차권은 효력발생일

(3) 일반조세채권(당해세제외)은 법정기일

(4) 공과금은 납부기한을 기준으로 우선순위를 정하게 된다.

6. 특별우선채권과 일반우선채권에 대한 설명

(1) 특별우선채

① 민법상 필요비, 유익비 상환청구권. ② 주택(상가건물) 임대차보호법상의 소액보증 금중 일정액. ③ 근로기준법상 우선변제권 있는 임금채권(3월의 임금, 3년간의 퇴직금, 재해보상금). ④ 국세, 지방세 중 당해세에 해당하는 조세채권 등이 우선하여 변제 받을 수 있는 권리가 있다. 이들 권리 등은 물권으로서 우선변제권을 가지는 우선변제권과 채권으로서 우선하여 변제 받을 수 있는 특권을 가진 우선특권, 그리고 일반채권에는 우선한다.

(2) 일반우선채권

우선하여 변제받을 수 있는 권리에는 물권으로서 우선변제권을 가지는 우선변제권과 채권으로서 우선하여 변제받을 수 있는 특권을 가진 우선특권이 있다.

① 우선변제권(물권) - 근저당권, 확정일자우선변제권, 담보가등기, 전세권, 등기한 임차권 등이때 우선변제를 받을 수 있는 상대방은 자기보다 후순위의 저당권부채권ㆍ조세채권ㆍ공과금채권ㆍ일반채권자 등이 대상이 된다. 따라서 자기보다 선순위채권자에게는 우선변제권을 주장할 수 없다.

② 우선특권(채권)

ⓐ 조세채권(당해세 제외), 공과금채권 등 이때 우선변제받을 수 있는 상대방은 자기보다 후순위의 저당권부채권자와 일반채권자 등이 대상이 된다.

ⓑ 일반임금채권(근로자의 최우선변제금 제외)이때 우선변제 받을 수 있는 상대방은 조세(당해세 포함)ㆍ공과금ㆍ일반채권자 등이 대상이 된다. 그러나 저당권부채권보다는 항상 후순위이며 이러한 저당권부채권보다 선순위인 조세ㆍ공과금채권은 일반임금채권에 우선한다.

7. 저당권부 채권이란

(1) 근저당권, (2) 전세권, (3) 담보가등기, (4) 확정일자부 임차권, (5) 등기한 임차권 등

8. 조세채권 상호간의 우선순위

(1) 당해세 → (2) 납세담보물권 → (3) 압류선착주의 → (4) 교부청구된 조세채권끼리는 법정기일에 상관없이 동순위로 안분배분 된다.

※ 당해세를 제외하고 일반조세채권과 저당권부 채권과의 우선순위는 조세채권의 법정기일과 저당권부 채권 등의 효력발생시기를 비교하여 우선순위가 정해지고, 조세채권끼리는 1차적으로 앞에서와 같은 절차를 거쳐서 배당받고, 이 배당금액을 가지고 2차적으로 조세채권끼리는 압류선착주의에 의해서 흡수하고, 교부청구 채권끼리는 동순위로 안분배분 된다.

9. 조세채권과 공과금 및 기타 일반채권간의 우선관계(일반우선채권)

조세채권은 다른 공과금 기타의 채권(일반채권)에 항상 우선한다. 이때 우선변제 받을 수 있는 상대방은 공과금과 일반채권자 등이 대상이 된다.

10. 공과금과 기타 일반채권간의 우선관계(일반우선채권)

공과금채권은 기타의 채권(일반채권)에 항상 우선한다. 이때 우선변제 받을 수 있 는 상대방은 일반채권자 등이 대상이 된다. 공과금 간에 우선순위는 압류하였든, 압류하지 아니하였든 동순위이다. 공과금상호간에는 압류선착주의가 적용되지 아니한다.

11.일반임금채권(최우선변제금 제외)과 저당권부 채권 및 조세·공과금·기타일반채권간의 우선관계(일반우선채권)

일반임금채권(최우선변제금 제외)은 조세(당해세포함)채권, 공과금채권, 일반채권에 우선한다. 이때 우선변제 받을 수 있는 상대방은 조세(당해세 포함)ㆍ공과금ㆍ일반채권자 등이 대상이 된다. 그러나 저당권부 채권보다는 후순위이다. 그리고 일반임금채권은 저당권부채권보다 우선하는 조세, 공과금채권보다는 후순위이다.

12. 임차권의 권리

(1) 대항력 주장(대항력있는 임차인만) - 잔존 계약기간동안 주택을 사용, 수익하고 → 계약기간 종료시 임차보증금을 낙찰자(제3취득자)에게 반환받을 채권자가 된다. 이때 임차보증금반환과 주택인도는 동시이행관계에 있다.

(2) 배당을 요구한 경우(대항력있는 임차인과 대항력없는 임차인 모두 포함)

1)소액보증금 중 일정액

임차인이 소액임차보증금에 해당되면 최우선변제금 지급기준이 되는 담보물권(근저당, 담보가등기, 전세권 등)에 우선해서 일정액을 우선변제 받는데 이 일정액이 최우선변제금 이다. 이러한 일정액을 우선변제받기 위해서 임차인은 보증금이 저당권 등의 설정등기일에 해당하는 구간의 소액임차보증금이 되어야 한다.

(ex) 과밀억제권지역에서는 2001.09.15. ~ 2008.08.20. 구간에 설정등기된 저당권부 채권이라면 소액임차보증금은 4,000만원이하 이어야하고, 이 경우 일정액 1,600만원을 그 구간에 설정등기된 저당권부 채권보다 우선변제 받는다.)

요건 - ① 공매는 최초공매공고일 이전(경매는 경매개시 기입등기일 이전)에

대항요건[주민등록(전입신고)＋주택인도]

② 보증금의 액수가 소액임차보증금에 해당

③ 배당요구를 하여야 함 - 경매는 배당요구종기시까지 (공매는 배분표작성전까지)

④ 대항력 유지존속기간 - 공매는 매각결정시까지 (경매는 배당요구종기시까지)

2) 확정일자 우선변제금

대항요건을 갖추고 계약서에 확정일자를 받으면 확정일자에 의한 우선변제금을 후순위권리자에 우선하여 변제받을 수 있는 권리이다.

요건 - ① 주민등록(전입신고) ＋ 계약서에 확정일자

② 배분요구종기시까지 배분요구( 경매는 배당요구종기, 공매는 배분표작성전)

③ 대항력유지존속기간 - 경매는 배당요구종기시까지(공매는 매각결정시까지)

④ 확정일자에 의한 우선변제금을 받기위해서 대항요건을 갖추어야한는 시기는 별도로 정해지지 않았으나 경매는 배당요구 종기시까지 갖추어서, 공매는 배분표작성 전 배분요구해야만 배분받을 수 있다.

13. 경매 또는 공매물건에 대한 유의사항 종합정리

(1) 말소기준권리를 먼저 찾아라 - 말소기준권리이후의 권리 등은 소멸되고 이전의 권리는 인수해야 된다.

(2) 경매물건에 임차인이 있는 경우 대항력 여부와 배당요구 여부를 먼저 판단해라 !

① 대항력이 있는 경우 - 배당요구를 하지 아니하였는가(낙찰자 인수)와 배당요구 하였는가, 배당요구를 하였다면 전액 배당되는지, 미 배당금이 있는지 여부(미 배당금은 낙찰자 인수금액이 되기 때문이다)

② 대항력이 없는 경우라도 배당받을 금액(소액보증금중 일정액 이라도 배당받아야 명도가 쉽다)이 있는지를 파악하라. 이를 위해서 예상배당표를 작성하게 되는데 이때 주의할 사항이 소액임차보증금 중 일정액(최우선변제금)과 확정일자 우선변제금이 있다.

(3) 매각대상물건에 임차인이 있으면 소액임차보증금에 해당여부를 먼저 판단 해라 !

소액임차보증금에 해당하는 임차인이 있으면 최우선변제금을 먼저 배당하고 없으면 당해세 → 저당권부 채권(근저당권과 확정일자 우선변제권 등) 등간의 우선순위에 따라 배당하면 된다.

(4) 조세채권 등이 있다면 이러한 절차로 배당하면 된다.

1차적으로 당해세 유무와 당해세가 없으면 일반세금 등은 법정기일 등을 가지고 저당권부 채권과 우선순위를 결정하고, 저당권부채권이 없는 조세채권끼리는 압류선착주의를 적용하여 우선 배당받게 되고, 교부청구한 조세채권끼리는 배당잔여금을 가지고 동순위로 안분배당하면 된다.

#토지투자동호회