아파트 소유권이전 등기이전 편철순서

[주황규]

소유권이전등기신청서 (20200901).xlsx

도시가스 해제/케이블tv및 인터넷해제/전화이전?

매수인이 법무사 이용할 경우 공인중개사사무실에 법무사하고 매도인 매수인이 만나서

법무사에게 매도관련 서류와 인감도장을 주면 도장을 찍고,

법무사 명함 주면서 (매도인 입금통장도 같이 가져감-입금 확인(은행 같이 동행)) 잔금이 입금되면 매도인에게 연락 달라고 합니다.

그러면 잔금이 입금됐다고 연락을 하면 법무사가 등기서류를 접수합니다.

또한 잔금 입금 후 열쇠가 있는 경우 열쇠등 전달 및 아파트관리사무소에 관리비 정산(이체)하고 아파트 자동이체되는 은행에서 아파트관리비 자동이체를 본인 신분증지참하여 신청서를 작성하여 자동이체 해제를 본인이 직접해야 합니다.

▣ 등기신청서류 편철순서

신청서, 취득세(등록면허세)영수필확인서, 등기신청수수료 영수필확인서, 매매목록, 위임장, 인감증명서나 본인서명사실확인서 또는 전자본인서명확인서 발급증, 주민등록표초(등)본, 토지․집합건축물대장등본, 부동산거래계약신고필증, 매매계약서, 등기필증 등의 순으로 편철해 주시면 업무처리에 편리합니다.

e-Form신청 FAQ 답변

질문

[이폼]이폼이란?

답변

①e-Form 신청(전자표준양식)은 전자적으로 등기신청정보를 입력 및 저장할 수 있는 표준화된 등기신청서 양식으로서 인터넷등기소에서 편리하게 작성하실 수 있습니다. 작성한 등기신청서는 출력하여 날인한 한 후 첨부서면과 함께 등기소에 제출해야 합니다. ②e-Form에 의한 등기신청의 장점 전자표준양식(이하 e-Form으로 칭함)은 전산화된 등기부정보를 이용하여 주요 신청서 기재사항을 입력하고 입력·검증 함으로써 등기신청인이 편리하고 정확하게 등기신청서를 작성할 수 있습니다. 등기소에서는 시스템에 의하여 검증된 e-Form정보를 그대로 재활용하여 등기신청사건을 처리할 수 있으므로 신속하고 정확한 등기업무처리가 가능합니다. ③e-Form에 의한 등기신청절차 개요 e-Form 신청은 대법원 인터넷등기소(http://www.iros.go.kr)에서 회원등록 및 실명확인을 마친 민원인은 누구나 사용할 수 있습니다. e-Form은 방문에 의한 등기신청서 접수를 바탕으로 구현된 시스템입니다. 따라서 신청서작성, 등기신청수수료의 납부(선택사항임), 등기신청서 출력 등은 시스템을 통하여 이루어지나 실제 접수가 이루어지는 시점은 등기소를 방문하여 e-Form등기신청서와 등기신청에 필요한 첨부서면을 등기소 공무원에게 제출하는 시점에 이루어집니다.

질문

[이폼-공통] 사용시 주의사항

답변

1. 등기신청서 작성 불법 대행 금지 법무사 또는 변호사 아닌 사람(공인중개사, 행정사등. 이하 ‘법무사 아닌자’라 한다)은 다른 사람을 대리하여 부동산등기신청을 하거나 등기부등·초본 교부신청서를 작성하여 등기소에 제출하는 행위를 업으로 하지 못합니다.이는 법무사법 제 3조에 위반되는 사항이므로 이를 어길 시에는 법적인 조치대상이 될 수 있습니다. ※ 법무사법 제3조 (법무사가 아닌 자의 단속) ① 법무사가 아닌 자는 제2조에 규정된 업무를 업으로 하지 못한다. ② 법무사가 아닌 자는 법무사 또는 이와 유사한 명칭을 사용하지 못한다.   2. 반드시 등기소를 방문하여 접수 e-Form 신청에서 신청서 기재사항을 입력하고 e-Form 등기신청서를 출력하여 신청에 필요한 첨부서면과 함께 등기소에 제출하여야 합니다. e-Form 신청에서 작성완료하고 저장하는 것으로 등기신청 및 접수가 이루어지는 것은 아닙니다. e-Form 신청에 저장된 정보는 임시로 저장된 것이며 e-Form신청서가 등기소에 제출되고 등기공무원이 e-Form신청서 및 첨부서면을 접수하고 및 접수번호를 부여하는 시점에 비로소 등기시스템에 전자적으로 입력됩니다.   3. 보정 및 취하 절차 e-Form에 의하여 등기신청을 한 경우에도 보정 및 취하는 기존의 서면신청에 의한 처리 절차와 동일합니다. 등기소를 직접 방문하여 보정처리 하거나 취하신청을 하시기 바랍니다.

질문	[이폼/전자신청-공통] 신청처리내역조회
답변	1) 이폼/전자신청으로 신청한 법인등기 신청처리내역 조회 가능 기간은?    ▷오늘부터 이전 2개월간 접수된 등기신청서 처리내역을 조회 할 수 있습니다. [참고]  2월 이상된 사건의 경우 정기적으로 데이터를 삭제 하므로 데이터가 삭제 되기 전에는 조회되는 경우가 있을 수는 있으나, 2개월 이내의 데이터에 대해서만 처리내역 조회를 보장할 수 있습니다. 2) 이폼/전자신청으로 신청한 부동산등기 신청처리내역 조회 가능 기간은? ▷ 오늘부터 이전 3개월간 접수된 등기신청서 처리내역을 조회 할 수 있습니다. [참고] 3개월 이상된 사건의 경우 정기적으로 데이터를 삭제 하므로 데이터가 삭제 되기 전에는 조회되는 경우가 있을 수는 있으나, 3개월 이내의 데이터에 대해서만 처리내역 조회를 보장할 수 있습니다.

질문	전자표준양식 및 전자신청을 이용하려고 합니다. 윈도우즈 OS 에서만 가능한지 궁금합니다.
답변	전자표준양식과 전자신청은 윈도우즈 운영체제(Windows OS)와 인터넷 익스플로러(버전 11 권장)에 최적화되어 있습니다.

󰁾 등기의무자 (매도인)

1. 등기필증 (등기권리증)

(※ 분실된 경우는 확인서면을 작성하여야 합니다 - 매도인 신분증 사본과 함께 확인 서면란에 우무인을 날인하여야 합니다.)

등기필증을 분실하고 없는 경우에는 매도인이 공증사무실에 가서 공증을 받으시거나 관할법원등기과 또는 등기소에 가서 확인조서를 받으시면 됩니다.

2. 주민등록초본1통(주소변동사유가 나오는 것) - 발행일로부터 3개월이내

3. 부동산매도용 인감증명서(부동산 매수자란에 매수인의 성명, 주민등록번호, 주소 기재요) - 발행일로부터 3개월이내

4. 인감도장

5. 신분증

󰁾 등기권리자 (매수인)

1. 주민등록등본 1통 => 초본 1통 (주소이전 후 발급 주소변동사유가 나오는것))

2. 토지대장

3. 건축물관리대장

4. 개별공시지가확인원 1통 ☞ 개별(공동)주택가격확인원

5. 도장

6. 신분증

<공통사항>

1. 매매대상 부동산등기부등본 1통 -> 근저당 해지여부 확인

2. 토지대장, 공시지가확인원, 건축물관리대장 각 1통

3. 매도인 매수인의 주소를 증명하는 서면

4. 매도인의 부동산 매도용 인감증명서 1통

5. 매도인이 소지하고 있는 등기필증(등기권리증) -> 맨 앞쪽 첫장만 필요한지 여부 확인???

󰁾 관할등기소(과)에 제출해야 할 서류

1. 매매계약서원본(검인필=>최초분양,증여등)

2. 등기신청서(갑,을) ☞ 간인 (을지 하단에 취등록세 영수증 호치케스로 찍을 것)

3. 위임장(대리인이 신청하는 경우) -> 매도인 인감도장 잘 찍을 것

   (소유권이전등기신청은 공동신청이 원칙이나 매수인 단독으로 신청할 경우 매도인의 인감도장이 찍힌 위임장이 필요합니다.)

4. 토지대장, 건축물대장, 개별공시지가확인원(개별(공동)주택가격확인원) 각1통

5. 등기필증(보안스티커 번호기재해도 제출하라고 하네욤)

6. 인감증명서

7. 등기신청서부본(시청 통보용)

8. 주민등록등초본(매도인과 매수인) - 발행일로부터 3개월이내

9. 국민주택채권 매입 영수증 (주택채권발행번호 기재시 필요)

10. 등록세 영수증

11. 대법원 수입증지

12. 부동산거래계약신고필증 (중개해 준 공인중개사로부터 받아놓습니다.)

잔금처리시 

아파트 선수관리비 매수인 부담 75,000원??

계량기 숫자 확인 매도인 미납 관리비 납부

1. 매매계약서 검인 받고 등록세, 취득세납부고지서 발급받은 후 등록세 납부하기

(1) 매수인은 매매계약서 원본1부, 사본 2부와 건축물관리대장, 개별주택가격확인원, 매도인의 주민등록등본 각

     사본 1부를 호치케스로 찍어서 해당 군청 민원실의 검인담당자에게 제출하면 계약서에 검인도장을 찍어 반환해

      줄 것입니다.

(2) 이때 반환받은 검인계약서 원본은 매수인이 보관하시고 사본 3부를 준비하십시오.(검인계약서는 최초분양,증여등

     그외에는 실거래신고필증)

     사본3부중 1부는 매도인에게 교부하시고 1부는 등기신청서의 첨부서면으로 사용하시고 마지막 1부는 등록세·취득세

     납부고지서 발급받을때 제출하시면 됩니다.

(3) 그 다음 위 사본한 검인계약서 1부와 건축물관리대장, 개별주택가격확인원 각 사본1부을 호치케스로 찍어

    해당 시 · 군 · 구청 민원실의 등록세 담당자에게 제출하면 등록세, 취득세 납부고지서를 발부해 줄 것입니다.

    이때 등록세 및 교육세는 등기신청할때 납부하시고 등록세영수필확인서를 등기신청서에 첩부하여야 합니다.

(4) 취득세와 농특세(농특세는 면제되는 경우가 많음)는 잔금지급일로부터 60일 이내에 납부하면 됩니다.

(5) 위 등록세고지서 중 등록세영수증은 매수인이 보관하면 되고 등록세영수필확인서와 등록세영수필통지서는

     등기신청서 제출시에 첩부하면 됩니다.

󰁾 등기신청서류등 편철순서

(1) 등기소제출용

① 갑지(소유권이전등기신청서) <간인> 

② 을지(시가표준액 및 국민주택채권매입금액란)

     인감증명서(부동산매도용 매수인 신상정보기재된)와 도장 반드시 확인후 간이 특히 매도인 인감도장 확실히 잘

     찍을 것

③ 대법원증지, 취등록세영수필확인서 첩부란 , 정부수입인지

   주택채권매입필증(제출용이 아닌 참고용이므로 등기소에 제출하자 마자 돌려받습니다.)

④ 소유권이전등기신청서 위임장 (매도인 인감도장 확실히 잘 찍을 것)

⑤ 매도인의 부동산 매도용 인감증명서(매수인 인적사항기재) ⑥ 매도인의 주민등록등본 또는 초본(주소이전의 경우

    초본)

⑦ 매수인의 주민등록초본(주소이전의 경우  주소변동기재된 초본)

⑧ 공동주택가격확인원 ⑨ 건축물관리대장  , 토지대장 (대지권의 표시되어 있는 토지대장 발급)

⑩ 매매계약서 원본 (등기 끝나고 돌려줌)  

⑪ 거래계약신고필증 원본 (사본?) -> 공인중개사가 잔금청산일 하루전날 신고함 공인중개사로 부터 수령

⑫ 등기필증(보안카드 번호 기재해도 첨부하라고 하네욤)

등기소제출용 갑지,을지 위임장에 서류 오타 한자라도 있는지 확인및 매도인 매수인 반드시 현재 주소확인후 서류작성

매수인은 매입주택으로 이사가는 경우 주소이전후 주민등록초본(주소변동사항포함) 발급

(2) 시·군·구청 통보용(신청서부본=>보존,상속시?)

① 취득세신고서 ② 실거래신고필증사본 ③ 매매계약서사본 

(3) 등기필증(등기권리증)

① 매매계약서 원본 ② 매도인의 등기필증

2. 위 순서대로 개별 편철한 후 등기소제출용과 시·군·구청 통보용 서류는 각 별도로 호치케스로 찍으시면 되고 다음으로

    검인계약서 원본과 매도인의 등기필증을 다시 호치케스로 찍은 다음 전체를 호치케스로 찍으시면 서류편철이 완성됩

     니다.

3. 그 다음 등기신청서를 등기소에 제출하실 매수인의 도장으로 갑지를 절반으로 접은 후 반으로 접은 표지와 뒷장을

    겹쳐 간인을 하고, 을지의 하단부분에 기재된 신청인 또는 대리인의 성명부분 후단에 날인을 하고, 편철한 등기신청서

    부본에도 위와 같이 간인과 날인을 하시면 모든 준비가 완료됩니다.

☞ 등록세영수필증 중 등기소보관용은 신청서 '을'지 빈공간에 풀로 붙이고 등기소에서 세입관서통보용은 핀 등으로

    고정시키거나 접어서 제출하시면 됩니다.

※ 단, 매입필증을 등기신청서에 첩부하는 경우에는 등록발행된 국민주택채권의 채권발행번호를 함께 기재할 수 없습니

        다.

☞ 주민등록초본1통(주소변동사유가 나오는 것)

☞ 부동산매도용 인감증명서(부동산 매수자란에 매수인의 성명, 주민등록번호, 주소 기재요)

☞ 인감증명서 자체에는 유효기간이 없다.

원래 인감증명의 유효기간이 있었지만 행정 간소화 차원에서 1993년 폐지되었다.

다만 등기를 신청할때 첨부하는 인감증명서는 발행일로부터 3개월이내여야 한다.

등기 신청에 붙이는 서류는 인감증명서뿐만 아니라 주민등록등본이나 토지대장등도 모두 3개월이내 발행된

것이어야 한다.

그래서 아직도 '인감증명 유효기간 = 3개월'로 알고 있는 사람이 많다

< 대법원 부동산등기규칙 제62조(인감증명 등의 유효기간) >

등록신청서에 첨부하는 인감증명, 법인 등기사항증명서, 주민등록표 등본.초본,

가족관계 등록사항 별 증명서 및 건축물대장.토지대장.임야대장 등본은 발행일부터 3개월이내의 것이어야 한다.

등기신청 시에 첨부하는 인감증명은 3개월이내여야 한다.

그런데 대리로 발급받은 인감증명은 6개월 밖에 효력이 없다고 하던데요 ?

여기에도 역시 오해가 있다.

6개월이란 인감증명을 담당하는 동 주민센터 직원에게 해당하는 말이다.

다시말해 인감증명을 대리발급할때 본인의 위임장이 있어햐 하는데 그 위임장이 6개월이내에

​작성된 것이여야 한다는 의미이다. 대리인이 발급받은 인감증명도 일단 발급되면 유효기간의 제약은 없다.

< 대법원 부동산등기규칙 제62조(인감증명 등의 유효기간) >

등록신청서에 첨부하는 인감증명, 법인 등기사항증명서, 주민등록표 등본.초본,

가족관계 등록사항 별 증명서 및 건축물대장.토지대장.임야대장 등본은 발행일부터 3개월이내의 것이어야 한다.

그럼 대리계약할때 가져오는 인감증명은 오래돼도 상관없다는 거죠 ?

상관은 없다. 그러나 법적으로 유효무효를 따질수는 없지만, 발급된지 오래된 인감증명이라면

혹시 그 동안의 소유자의 마음이 바뀌지 않았는데 계약 시점에서 다시 확인해 볼 필요는 있을 것이다.

위임장과 인감증명서는 누가 보관하는 것이 맞나 ?

사례

전세계약을 하는데 임대인이 못와서 조카라는 분과 계약을 했습니다

대리인은 위임장과 인감증명서를 보여주었습니다. 나중에 혹시 임대인이 딴 소리할까봐

제가 그 서류들을 보관하고 싶은데 대리로 나온 사람은 자기가 도로 가져간다고 하네요.

공인중개사도 난처한지 차라리 자신이 보관하는 것이 공평하고 안전하다고 나옵니다

과연 누가 보관하는 것이 정답인가요 ?

현재 방법이 아직 없는것으로 보입니다

각자 자신이 보관해야 한다는 주장이 나름대로 일리가 있기 때문인데요.

각자의 입장이 맞서다 보니 거래 현장에서는 상황에 따라 공인중개사가 교통정리를 하게 된다.

복사를 하여 사본에는 원본을 가져갈 사람이 자필로 '원본대조 필'이라고 서명하도록 한다.

대리인에게 원본을 주고 상대방과 공인중개사는 사본을 가지는 경우가 많다.

그런데 사실은 위임서류의 원본을 누가 보관하느냐 하는것보다 더 중요한 부분이 있다.

그것은, 대리인에게 진정한 대리권이 있는가를 확인하는 일이다.

사람들은 위임장과 인감증명만 있으면 이를 소지한 사람에게 바로 대리권이 있다고 단정한다.

그러나 판례를 보면 서류만으로는 부족하고, 본인(소유자)에게 확인할것을 요구하고 있다.

예를 들면, 소유자의 인감도장과 인감증명서를 가지고 있어도 ' 소유자에게 위임여부를 확인하지 않고'

대리권이 있다고 믿은 사람에게 과시링 있다고 보는것이다

그러면 위임 여부를 어떻게 확인하는가 ? 보통 다음 2가지 안전조치를 많이 이용한다.

1. 소유자에게 전화로 위임한 사실을 확인한다

2. 계약금 등을 소유자의 은행 계좌에 송금한다.

결국 위임장과 인감증명은 대리권을 확인하는 여러방법중의 하나에 불과하다.

보다 확실한 방법은 서류보다는 소유자 본인에게 확인하는 것이다.

[출처] [부동산상식] 인감증명서에도 유효기간이 있는지|작성자 빛나는대영

기타(아파트선수금, 관리비영수증, 열쇠 등)

대출이 필요한 매수인은 잔금 일주일 이전에 대출 신청하세요!

(인감증명서2통, 등본2통, 인감도장, 재직증명서, 원천징수영수증, 신분증)

이렇게 잔금을 모두 치르고나면, 등기를 하러 가야합니다.

 특히 ,중요한것

① 소유권이전등기신청서 (갑),(을) 및 위임장 기재사항 한자라도 틀리면 안되니 확인하고,매도인및 매수인 인적사항도 확실히 기재해야 합니다.

② 매도인의 인감도장 찍는 것을 확실히 잘 찍어야 합니다.(갑지을지 간인및 위임장) 만약 등기보정되어 도장을 다시

    찍어야 하면 복잡하므로 또한 인감도장및 인감증명서와 매매계약서에 찍은 도장잘 확인

    도장이 흐리거나 불투명하면 그 옆에 다시 잘 찍을 것.

등기신청 완료 후 2일~4일 후면 등기가 완료되었는지 확인해 볼 수 있고, 등기관이 매매계약서를 암호화하여 등기필증을 발급 교부해서 매수인이 등기필증(등기권리증)을 받아 보는 데 기간은 일주일 내외로 됩니다.

샘플 - 소유권이전등기신청서 주황규.xlsx