피츠버그 다운타운 사무실 공간의 절반, 4년 안에 비어 있을 수도
https://mishtalk.com/economics/half-of-downtown-pittsburgh-office-space-could-be-empty-in-4-years/
CRE 파열이 활발해지고 있습니다. 피츠버그의 암울한 통계를 확인하세요. 노동조합은 일리노이주와 캘리포니아주처럼 피츠버그에서도 문제가 됩니다.
피츠버그 다운타운 붕괴
Post Gazette는 피츠버그 시내 사무실 공간의 거의 절반이 4년 안에 비어 있을 수 있다고 보도했습니다 .
피츠버그 포스트 가제트(Pittsburgh Post-Gazette)가 입수한 기밀 부동산 정보에 따르면 17개 건물이 "심각한 위기"에 처해 있고 나머지 9개 건물은 "압류 보류" 상태에 있는 것으로 추정됩니다. 이는 해당 건물이 압류에 접근했거나 압류 위험에 처해 있음을 의미합니다. 데이터에 따르면 해당 부동산은 다운타운 사무실 재고의 63%를 차지하며 부동산세로 3,050만 달러를 차지합니다.
또한 전대를 포함하면 현재 사무실 공실률은 27%로 계산되는데, 이는 전국에서 가장 높은 수치 중 하나입니다.
그리고 향후 5년 동안 추가로 300만 평방피트의 빈 임대 공간을 이용할 수 있게 되면 데이터에 따르면 공실률은 2028년까지 46%까지 치솟을 수 있습니다.
US 스틸 타워(US Steel Tower), PPG 플레이스(PPG Place), PNC 플라자 타워(Tower at PNC Plaza) 등 10개 건물에 대한 부동산 평가액은 높은 공실로 인해 소득이 감소함에 따라 2023년 과세연도에 3억 6,440만 달러가 삭감되었습니다.
또 다른 요인은 카운티 평가 항소 청문회에서 과세 가치를 계산하는 데 사용되는 공통 수준 비율이 87.5%에서 63.5%로 급격히 감소했다는 것입니다.
평가 삭감으로 인해 시, 카운티 및 피츠버그 학교는 해당 연도에만 거의 840만 달러에 달하는 세금 환급 비용을 부담하게 될 가능성이 있습니다. 다운타운은 도시 전체 세금 기반의 약 25%를 차지합니다.
이에 대해 피츠버그 시의원 바비 윌슨(Bobby Wilson)은 프로젝트를 통해 최소 50개의 정규직 일자리를 창출하는 한 건물 소유자나 개발자가 받을 수 있는 세금 경감 금액에 대한 250,000달러 한도를 없애기를 원합니다.
제안이 충분한지는 불분명하다. 100만 달러를 빌리는 데 필요한 연간 이자 비용은 2020년 팬데믹이 시작될 당시 32,500달러에서 3월 1일 85,000달러로 급증했습니다. 지역 건설 비용은 2019년 이후 약 30% 증가했습니다.
그러나 아무것도 하지 않으면 도시는 멸망할 것입니다. Rugby Realty의 Aaron Stauber 사장은 모든 기존 임대 계약이 만료되면 걸프 타워를 비우고 좀 더듬을 것이라고 말했습니다.
그는 “불을 끄는 것이 더 저렴하다”고 말했다. "언젠가 우리는 더 푸른 목초지로 나아갈 것입니다."
연기가 나는 곳에 노동조합이 있다
시는 상업용 부동산 문제에 더해 노조 계약 문제에도 어려움을 겪고 있다.
경종을 울리는 것을 고려해 보십시오 : 피츠버그 감사관의 편지는 재정 검토를 시작해야 합니다
이제 3월밖에 안 됐는데, 피츠버그의 2024년 하우스 오브 카드 운영 예산은 이미 줄어들고 있습니다. 이는 신임 시의회 감사관 Rachael Heisler가 수요일 오후 Ed Gainey 시장과 시의회 의원들에게 보낸 서한의 분명한 의미입니다.
이 서한은 안일에 빠져 재정 재앙에 빠질 뻔한 시 정부의 긴박함을 표현한 흔치 않고 반가운 표현입니다.
시의회가 소방관 노조와의 값비싼 신규 계약을 설명하는 운영 예산 수정안을 승인하면서 이번 주에 다가오는 위기는 극적으로 안도되었습니다. Post-Gazette 편집위원회는 이 계약과 아직 발표 및 승인되지 않은 다른 두 건의 계약이 Ed Gainey 시장 예산의 부정직함을 입증할 것이라고 예측했으며, 이것이 바로 현재 일어나고 있는 일입니다. 새 계약으로 인해 행정부의 인위적으로 낮은 예산이 1,100만 달러 추가되었습니다. 5년 지출 예측으로 인해 2028년 예상 준비금이 법적 한도에 거의 도달하지 않습니다.
그러나 EMS 노조와 공공 사업 근로자를 포함하는 피츠버그 공동 단체 교섭 위원회라는 두 가지 큰 계약이 아직 남아 있습니다. 더 나쁜 것은 여전히 수천만, 어쩌면 수억에 달하는 비현실적인 수익이 남아 있다는 것입니다. 이에 대해 Heisler 씨의 편지는 표면적인 내용일 뿐입니다.
마찬가지로, 우리가 관찰한 바와 같이, 예산의 부동산세 수입 예측은 현실과 근본적으로 일치하지 않습니다. 높은 공실과 공실률 급락으로 인해 매출이 크게 감소할 것으로 예상됐으나 예산에는 반영되지 않았다. 다운타운 부동산의 수익이 20% 감소하거나 연간 530만 달러에 이를 것이라는 Heisler 씨의 추정은 심지어 낙관적일 수도 있습니다. 다른 추정에서는 손실이 그 두 배 이상일 것으로 추정합니다.
서한에는 시가 지불해야 할 막대한 재산세 환급금과 예산 자체에서 예상되는 감소하는 준비금과 일치하지 않는 이자 소득에 대한 허황된 예측, 연방 코로나 구호 기금 인출이 언급되지 않은 채 남아 있습니다. 이는 5년 동안 또 다른 비현실적인 8천만 달러입니다.
피츠버그는 2018년 2월 12일 깨끗한 재정 건전성 법안을 가지고 거의 15년 만에 Act 47 주 감독을 종료했습니다.
그것은 이미 그 건강을 망쳤습니다.
피츠버그의 액트 47
2018년 2월 21일 회상 : 피츠버그의 Act 47: 무엇이 성취되었는가?
피츠버그의 세금 구조는 Act 47 선언으로 이어지는 많은 불만을 불러일으키는 주제였습니다. 법 47에 따라 피츠버그가 재정적 어려움을 겪는 것으로 지정된 다음 해에는 부동산, 부동산 양도, 주차, 근로 소득, 사업 총수입(사업 특권 및 상업), 직업 특권 및 오락에 대해 세금을 부과했습니다. 총회는 2004년에 상업세를 즉시 철폐하고 사업 특권세를 단계적으로 철폐하는 대가로 급여 준비세를 부과할 수 있는 권한을 시에 부여하는 세제 개혁을 제정했습니다. 세금 개혁으로 직업 특권세 금액이 10달러에서 52달러로 인상되었습니다(이것은 오늘날 지방 서비스세로 알려져 있으며 필라델피아 이외의 모든 지방자치단체가 이를 부과하며 피츠버그의 변경으로 인해 인상될 수 있습니다).
코디네이터들은 2004년 말에 발생한 증서 양도세(시의회에서 다시 인상)와 2015년에 인상된 부동산세를 인상할 것을 권고했습니다.
주로 부채와 자금이 부족한 연금과 같은 유산 비용은 2009년 개정된 회복 계획의 주요 초점이었습니다. 시의 연금 지원 비율은 10년 전보다 크게 증가하여 최종 측정 시 30% 중반에서 60% 이상으로 증가했습니다.
분명한 질문은 무엇입니까? 시는 재정적으로 개선하고 다시 어려움을 겪는 상황을 피하기 위해 취해진 조치를 고수할 것입니까? 피츠버그가 첫 번째 복구 계획에서 설명한 것처럼 한때 "본격적인 위기의 벼랑"에 서 있었다면 바라건대 그 위치로 돌아가지는 않을 것입니다.
명백한 질문
나는 2018년 뻔한 질문에 뻔한 대답으로 답할 수도 있었다. 도대체 안돼.
아무리 세금을 올려도 결코 충분하지 않을 것입니다. 공공 노조가 한 푼도 빠짐없이 빨아들이고 더 많은 것을 원할 것이기 때문입니다.
노조 부정 행위와 캘리포니아의 미친 정책에 더해 우리는 또 다른 큰 문제를 안고 있습니다.
하이브리드 작업으로 인해 사무실이 비어 있고 건물 소유주가 어려움을 겪고 있습니다.
하이브리드 작업은 사무실 건물 소유주를 곤경에 빠뜨리고 은행에 위험을 초래할 수 있습니다. 집주인들은 이제 사무실 건물 중 일부가 쓸모없지는 않더라도 쓸모 없게 되었다는 사실에 직면하고 있습니다.
한편 일리노이에서는…
시카고 교사 노조, 7억 달러의 도시 적자에도 불구하고 500억 달러 요구
시카고 교사 연합은 7억 달러의 도시 적자에도 불구하고 500억 달러를 추구합니다.
CTU는 특히 부동산을 대상으로 전반적으로 세금을 인상하기를 원합니다.
내 제안은 지옥에서 나가라는 것입니다.
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미쉬