최근 분양시장에서 ‘후(後)분양’에 대한 관심이 높아지고 있다. 부실시공과 하자 등의 영향으로 시장 불안정성이 높아지자 선분양에 비해 각종 리스크를 줄일 수 있는 후분양에 대한 필요성이 높아짐에 따라서다.
후분양제는 공사의 80% 이상이 진행된 후 분양하는 것으로, 예비청약자들은 준공이 거의 완료되어 있는 상태의 아파트를 직접 보고 분양을 선택할 수 있다. 이를 통해 현재 선분양제로 인한 문제점으로 꼽히는 당초 계획과 다른 내·외부 설계, 마감재, 조경시설 등을 보완할 수 있다.
이 같은 후분양에 대한 요구는 주택시장은 물론 수익형 부동산 전반에서도 확대되는 모습이다.
수익형 부동산 투자에서 가장 큰 리스크는 역시 공실(空室)이다. 공실이 생기면 임대수익은 고사하고 대출이자에 관리비까지 부담해야 하는 이중고에 시달리기 때문이다.
공실에 대표적인 사례로 지식산업센터(이하 지산)를 들 수 있다. 부동산 호황기 주택 규제를 피할수 있는 ‘마지막 투자처’로 각광받았던 지산이 ‘투자자들의 무덤’으로 전락했다.
평택 뿐 아니라 화성·남양주·하남·고양 등 다른 수도권 지산도 공실 문제로 몸살을 앓고 있어서다. 업계에서는 공급 과잉으로 촉발된 공실 문제가 당분간 해소되긴 어려울 것으로 전망했다.
특히 수익형 부동산 중에서도 상가의 경우 후분양제 도입에 가장 적극적이다. 상가투자에서 후분양제는 ‘선임대·후분양’ 방식으로 적용되고 있다.
선임대·후분양 상가는 분양 이전에 이미 임대차 계약이 완료되어 있어 분양받은 자가 직접 임차인을 구해야 하는 수고로움을 덜 수 있다.
일반적으로 상가 투자 시 가장 우려해야 할 부분이 임차인을 찾지 못해 공실이 발생할 경우 그에 따른 손실비용이 커지는 것인데, 선임대 후분양 상가의 경우 공실로 인한 리스크 비용을 줄일 수 있는 것이다.
또한 선임대 상가는 우선 체결된 임대차 계약 기간 동안 거둘 임대수익도 정해진 만큼 투자수익 계산 및 향후 자금운용에 대한 계획도 세울 수 있다.
게다가 대체로 준공 이전 임대를 완료하고, 준공 후 즉시 상가를 운영할 수 있도록 사업을 진행하는 만큼 준공 즉시 수익을 거둘 수 있다는 점에서 투자자들에게 더욱 매력적이다.
여기에 이미 운영 중인 상가일 경우 상권의 활성화 정도와 향후 발전 가능성에 대한 예측도 가능해 미래가치도 전망할 수 있다.
수익형 주택인 오피스텔, 소형 오피스 등도 후분양 상품을 주목 할 만하다. 최근 주거비용이 높은 아파트와 임대료 부담을 느낀 업무용 부동산의 주거 및 업무의 대안으로 오피스텔, 소형 오피스 등으로 눈길을 돌리는 수요자도 적지 않다.
투자자라면 후분양의 경우 투자와 동시에 임대수익이 발생한다점이 실사용자라면 사업지 주변 환경의 변화가 크지 않고 단지배치를 비롯해 평면, 향, 조망권, 일조권, 역과의 거리, 주변 인프라 등을 꼼꼼하게 확인할 수 있다는 점에서 수익형 주택에서도 선호가 높게 나타난다.
다만 후분양 수익형 상품은 수요자 자금 마련에서 있어서는 선분양에 비해 부담이 커진다는 점이 단점으로 다가온다.
장경철 부동산퍼스트 이사는 “후분양 수익형 상품은 임차인이 확보된 상태에서 분양에 나서 공실에 따른 투자 리스크를 줄여주는 안전성면에서 검증이 되었다고 보여지며 입지여건, 유동인구의 흐름, 점포의 가시성·접근성, 주거환경 등을 파악할 수 있으며, 임차인 구성과 업종 및 수익률 등에 관한 정보를 사전에 알 수 있다는 장점이 있다”고 말했다.
이러한 가운데, 투자와 동시에 빠르게 임대수익을 낼 수 있는 후분양 수익형 부동산이 공급 현황이다.
●등촌지와인 비즈니스센터=지난 5월 완공한 서울지하철 9호선 등촌역 300m 거리에 위치한 ‘등촌지와인 비즈니스센터(오피스)’ 잔여분이 분양 중이다.
현재 일부 층(4, 16, 17, 18층)은 100% 분양 완료됐다. 이번에 분양에 나서는 잔여분은 즉시 입주할 수 있는 물량이다.
‘등촌지와인 비즈니스센터(오피스)’는 아파트 4개동(136세대), 비즈니스센터 1개동(233실), 근린상가(35실) 등이며 전용면적은 30~240㎡다.
지상 2층~18층에 비즈니스센터가 있으며, 일부 층은 2~3개층 모두 1개 회사가 입주해 사용하고 있다. 2~3층의 경우 전용면적 660~990㎡까지 사용이 가능하며, 5~15층은 전용면적 33~180㎡까지 이용할 수 있다.
단지 인근 마곡지구에는 현재 LG사이언스파크, 롯데마이스, 코오롱RND센터, 이랜드RND센터, 오스템RND 등이 입주해 있다. 분양 관계자에 따르면 수요가 풍부하지만 입주 10년 차를 맞이하면서 업무용 사무실 품귀 현상을 보이고 있다.
또 신축 사무실은 대기수요까지 있으며, 강서구에서 분양에 나선 지식산업센터, 업무용사무실 등은 높은 분양가에도 분양 완판을 기록했다고 이 관계자는 전했다.
마곡지구와 연계된 가양CJ제일제당 부지 개발이 완료되면 수도권 내 규모가 제일 큰 업무지구가 탄생하게 된다.
분양가도 ‘등촌지와인 비즈니스센터(오피스)’의 경쟁력이다. 향후 시세차익 확보가 기대되며, 즉시 입주도 가능해 신축 오피스를 원하는 수요자들이라면 최적의 조건을 갖췄다는 것이 분양 관계자의 설명이다.
분양문의 1833-9407
●봉담2지구 DS타워=경기도 화성시 봉담읍 살리 690-4번지 봉담2지구 일대 ‘DS타워’ 상가를 분양 중이다.
지난 7월 준공을 득했으며 메가스터디 엠베스트SE를 비롯 초·중·고 입시반 유명 브랜드의 e대형학원, 고기전문식당, 키즈카페, 피부샵 등이 선임대 확정되어 투자와 동시에 바로 수익창출이 가능하며 연면적 7269.06㎡, 지하2층~지상 8층 규모의 에듀타운 형태의 ‘항아리 상권’ 내 상가로 꼽힌다.
화성 봉담2지구는 봉담 중심부의 1만2000세대를 품은 계획도시로 현재 입주율 80%에 이르고 있으며 지역 내 유동인구가 계속 증가하고 있는 추세에 있다.
사업지를 둘러싼 힐스테이트 봉담. 중흥S클래스 등 약 2만2000여세대(구도심 포함)의 풍부한 주거 배후수요를 품고 있으며, 수현초·중교, 봉담초·중·고교, 장안대학교, 협성대학교 등의 밀집 학세권에 인접해 있어 학생과 가족단위고객이 많을 것으로 예상됨에 따라 안정적인 수익창출은 물론 공실 부담은 없을 것으로 회사측은 전망하고 있다.
또한 봉담2지구 상업시설비율은 2.5%로 주거세대에 비해 절대 부족한 것으로 나타나 선점효과가 기대되며, 봉담2지구의 직접세대와 봉담1지구와 구도심의 잠재고객수요까지 흡수하는 상권으로 발전할 가능성이 높다.
봉담2지구는 화성세무서, 대형마트, 근린 체육공원 및 첨단바이오 산업단지등의 풍부한 종사자와 이용객의 접근성을 높이기 위해 440대에 이르는 대형공영주차장(도보1분)을 설치 운영하고 있다.
특히 ‘DS타워’ 주변에는 부지 1만3223㎡ 규모의 대형마트가 공사준비 중이고, 유명 프랜차이즈가 대거 입점한 상태이며, 이미 학원가로 형성돼 있다.
이외 권장업종은 유명 프렌차이즈(커피전문점·전문음식점·패스트푸드)등 문의가 증가세에 있고, 병·의원 등도 유망하며, 일반음식점(한식·중식·일식)도 입점 부족으로 선 입점 시 각광 받을 것으로 예상된다.
‘DS타워’는 봉담2지구 상업시설 내에서 에듀타운 급부상하고 있으며 학세권의 중심부로 우뚝 설 것으로 예상된다. 또한 DS타워는 학원가로써 입지여건이 매우 우수해 봉담역(신분당선)까지 개통되면 투자여건은 더 좋아질 것으로 전망된다.
분양문의 1668-0300